Data / Report
Theo báo cáo California Housing Affordability Tracker – Quý 1/2026 của California Legislative Analyst's Office, thị trường nhà ở California đang bước vào giai đoạn ổn định hơn sau thời kỳ tăng nóng hậu đại dịch. Dù giá nhà không còn tăng mạnh như giai đoạn 2020–2022, khả năng mua nhà của người dân vẫn tiếp tục giảm do thu nhập không theo kịp chi phí nhà ở và lãi suất vay vẫn duy trì ở mức cao.
California tiếp tục là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất nước Mỹ. Theo báo cáo, giá của các căn nhà thuộc nhóm phổ biến tại California hiện vào khoảng 775.000 USD - cao hơn gấp đôi so với mức trung bình toàn quốc.
Đáng chú ý hơn, ngay cả những căn nhà thuộc phân khúc thấp tại California hiện cũng đắt hơn khoảng 30% so với một căn nhà phổ biến tại phần còn lại của nước Mỹ. Điều này cho thấy người mua nhà lần đầu tại California đang phải đối mặt với rào cản tài chính ngày càng lớn.
Từ năm 2020 đến 2022, giá nhà tại California tăng rất mạnh. Các căn nhà thuộc nhóm phổ thông tăng trung bình khoảng 14% mỗi năm, trong khi nhóm nhà giá thấp tăng khoảng 15% mỗi năm.
Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022, thị trường đã bắt đầu hạ nhiệt. Theo báo cáo, từ tháng 7/2022 đến tháng 3/2025, giá nhà tại California gần như không tăng thêm đáng kể. Trong cùng giai đoạn, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ vẫn tăng khoảng 1% mỗi năm.
Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp giá nhà và chi phí vay mua nhà.
Báo cáo cho thấy:
Điều này phản ánh thực tế rằng dù giá nhà không còn tăng nóng, việc sở hữu nhà vẫn ngày càng xa tầm với của nhiều người dân California.
Khoảng cách giữa chi phí mua nhà và thuê nhà cũng đang nới rộng đáng kể.
Theo dữ liệu tháng 3/2026:
Nói cách khác, chi phí sở hữu nhà hiện cao hơn khoảng 66% so với thuê nhà.
Tại nhiều khu vực như San Francisco Bay Area hay Los Angeles, khoảng cách này còn lớn hơn nhiều. Riêng tại Santa Clara County, chi phí mua nhà hàng tháng hiện cao gấp khoảng 3,5 lần tiền thuê một căn nhà tương đương.
Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường nhà ở California bị siết chặt là lãi suất vay mua nhà tăng quá nhanh trong vài năm gần đây.
Trước năm 2022, lãi suất vay thế chấp trung bình chỉ khoảng 3%. Tuy nhiên đến cuối năm 2022, mức này đã tăng gần 7% và vẫn duy trì ở mức cao cho đến nay.
Điều này tạo ra một tình huống đặc biệt khi phần lớn chủ nhà hiện tại đang có khoản vay với lãi suất thấp từ nhiều năm trước, trong khi đó người mua mới phải vay với lãi suất gần gấp đôi.
Theo báo cáo, khoảng 77% chủ nhà tại California hiện có khoản vay dưới 5%. Nếu họ bán nhà hiện tại và mua một căn nhà khác với mức giá tương tự, chi phí hàng tháng có thể tăng thêm khoảng 11%.
Trong suốt vòng đời khoản vay 30 năm, điều này có thể khiến họ phải trả thêm khoảng 180.000 USD.
Chính vì vậy, nhiều chủ nhà lựa chọn tiếp tục ở lại thay vì bán nhà, khiến số lượng nhà được đưa ra thị trường tiếp tục hạn chế.
Sau khi giảm mạnh từ 2020 đến 2023, số lượng nhà được rao bán tại California đã tăng trở lại trong năm 2024 và nửa đầu năm 2025.
Tuy nhiên, số lượng giao dịch mua bán nhà vẫn thấp hơn đáng kể so với trước đại dịch. Điều này cho thấy dù có thêm nhà để bán, nhiều người mua vẫn chưa sẵn sàng tham gia thị trường vì giá nhà và chi phí vay còn quá cao.
Nhìn chung, báo cáo cho thấy thị trường nhà ở California đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn ổn định hơn.
Giá nhà hiện không còn tăng mạnh như trước, nhưng cũng chưa giảm sâu. Trong khi đó, lãi suất cao và khả năng chi trả suy giảm tiếp tục là những rào cản lớn đối với người mua nhà, đặc biệt là người mua lần đầu.
Điều này đồng nghĩa với việc thị trường có thể sẽ tiếp tục tăng chậm trong thời gian tới, thay vì quay trở lại giai đoạn bùng nổ như những năm hậu COVID-19.
