Khi bạn mua nhà, ngoài khoản down payment, bạn sẽ cần chuẩn bị thêm một nhóm chi phí được gọi là closing costs. Đây là các khoản phí phát sinh để hoàn tất toàn bộ quá trình giao dịch, xử lý khoản vay và chuyển quyền sở hữu căn nhà sang cho bạn.

Thông thường, người mua sẽ trả khoảng 2% đến 5% giá trị căn nhà cho closing costs. Ví dụ, nếu căn nhà trị giá 300,000 USD, bạn có thể cần chuẩn bị khoảng 6,000 đến 15,000 USD. Tuy nhiên, con số này không cố định và sẽ thay đổi tùy theo loại khoản vay, khu vực bạn mua nhà và từng lender.

‍

Closing costs là gì?

Closing costs là toàn bộ chi phí liên quan đến việc hoàn tất giao dịch mua nhà và khoản vay thế chấp của bạn.

Các khoản này bao gồm chi phí trả cho ngân hàng, cũng như các bên thứ ba như công ty thẩm định giá (appraisal), công ty kiểm tra nhà (inspection), công ty title và escrow. Đây là những đơn vị giúp đảm bảo căn nhà hợp pháp, đúng giá trị và không có tranh chấp trước khi sang tên.

Trong đa số trường hợp, người mua sẽ chịu phần lớn closing costs, nhưng người bán cũng có thể tham gia chi trả một phần tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng.

‍

Người mua và người bán, ai trả closing costs?

Trong đa số trường hợp, cả người mua lẫn người bán đều phải chi trả closing costs, nhưng mỗi bên sẽ chịu những khoản phí khác nhau.

Với người mua, chi phí chủ yếu liên quan đến khoản vay và quá trình kiểm tra, xác minh căn nhà.

Với người bán, chi phí thường lớn hơn vì bao gồm hoa hồng môi giới, thuế chuyển nhượng và các khoản phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu.

Thông thường, người mua trả khoảng 2% đến 5%, trong khi người bán có thể trả khoảng 8% đến 10% giá bán, tùy vào mức hoa hồng và các khoản phí phát sinh.

‍

Khi nào closing costs được thanh toán?

Phần lớn closing costs sẽ được thanh toán vào ngày closing, ngay thời điểm bạn ký giấy tờ và chính thức nhận quyền sở hữu căn nhà.

Vào thời điểm này, bạn thường sẽ chuyển tiền qua wire transfer hoặc cashier’s check cho công ty escrow hoặc title company, và họ sẽ phân bổ cho các bên liên quan.

Tuy nhiên, sẽ có một số chi phí sẽ được thanh toán trước đó, chẳng hạn như:

• Phí home inspection (chi phí thuê người kiểm tra tình trạng tổng thể của căn nhà)
• Phí survey (chi phí thuê đơn vị xác định ranh giới và diện tích thực tế của lô đất)
• Một số chứng nhận hoặc kiểm tra đặc biệt nếu có

Những khoản này thường được trả ngay khi dịch vụ được thực hiện, không chờ đến ngày closing.

‍

Earnest money có phải closing cost không?

Earnest money không được tính là closing cost, nhưng nó liên quan trực tiếp đến tổng số tiền bạn cần chuẩn bị để chi trả cho quá trình mua nhà.

Đây là khoản tiền đặt cọc khi bạn đưa offer, thường khoảng 1% đến 3% giá trị căn nhà. Khoản tiền này được giữ trong tài khoản bên thứ ba để thể hiện thiện chí mua nhà.

Khi đến ngày closing, earnest money sẽ được trừ vào tổng số tiền bạn cần thanh toán, thường là down payment hoặc tổng chi phí cuối cùng.

‍

Closing costs bao gồm những gì?

Closing costs của người mua thường được chia thành hai nhóm chính: phí một lần và phí trả trước.

1. Các khoản phí một lần (one-time fees)

Đây là các khoản chi phí chỉ phát sinh một lần trong quá trình xử lý khoản vay và hoàn tất giao dịch mua nhà.

Một số chi phí phổ biến bao gồm:

• Phí thẩm định giá nhà (Appraisal fee) – chi phí để ngân hàng đánh giá giá trị thực tế của căn nhà.
• Phí nộp hồ sơ vay (Loan application fee) – phí xử lý và tiếp nhận hồ sơ vay từ lender.
• Phí kiểm tra nhà (Home inspection fee) – chi phí thuê đơn vị kiểm tra tình trạng tổng thể của căn nhà.
• Phí kiểm tra tín dụng (Credit report fee) – phí để ngân hàng xem xét lịch sử tín dụng của bạn.
• Phí khởi tạo khoản vay (Mortgage origination fee) – phí dịch vụ mà lender thu để tạo và xử lý khoản vay.
• Phí bảo hiểm title (Lender’s title insurance) – bảo vệ lender trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu.
• Phí escrow và closing fee – chi phí cho công ty escrow/title xử lý và hoàn tất giao dịch.
• Phí luật sư (Attorney fee) – áp dụng ở một số bang có yêu cầu luật sư trong giao dịch bất động sản.
• Phí hành chính khác – như phí courier, công chứng, ghi nhận hồ sơ hoặc xử lý giấy tờ.
• Phí mua discount points – khoản phí trả trước để giảm lãi suất vay.
• Phí chuyển nhượng HOA (nếu có) – phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu trong khu vực có HOA.

2. Các khoản phí trả trước (recurring/prepaid fees)

Đây là những chi phí gắn liền với việc bạn bắt đầu sở hữu căn nhà, và thường được thu trước tại thời điểm closing để thiết lập các tài khoản và nghĩa vụ thanh toán ban đầu.

Một số khoản phổ biến bao gồm:

• Bảo hiểm nhà (Homeowners insurance) – chi phí bảo hiểm cho căn nhà, thường được thanh toán trước 1 năm tại thời điểm closing.
• Thuế nhà đất (Property taxes) – khoản thuế liên quan đến bất động sản, thường được thu trước một phần khi hoàn tất giao dịch.
• Bảo hiểm khoản vay (Mortgage insurance – PMI hoặc MIP) – khoản phí áp dụng nếu bạn đặt cọc dưới 20% giá trị căn nhà, nhằm bảo vệ lender trong trường hợp rủi ro tín dụng.
• Tiền cho vào tài khoản escrow (Escrow account funding) – khoản tiền gửi vào tài khoản escrow để ngân hàng quản lý và tự động thanh toán thuế và bảo hiểm cho bạn.

Những khoản này không phải là phí “dịch vụ xử lý hồ sơ”, mà là các chi phí thiết lập và duy trì quyền sở hữu trong giai đoạn đầu sau khi bạn mua nhà.

‍

Nếu bạn mua nhà bằng tiền mặt

Ngay cả khi không phải vay ngân hàng và chi trả bằng tiền mặt, bạn vẫn cần thanh toán một số closing costs nhất định, bao gồm:

• Phí công chứng (Notary fee) – chi phí xác nhận và chứng thực chữ ký trên các giấy tờ pháp lý.
• Phí ghi nhận hồ sơ (Recording fee) – chi phí để ghi nhận giao dịch mua bán vào hệ thống công khai của quận/hạt.
• Thuế chuyển nhượng (Transfer tax) – khoản thuế áp dụng khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển từ người bán sang người mua.
• Phí title và escrow (Title & escrow fees) – chi phí cho công ty title/escrow xử lý, xác minh quyền sở hữu và đảm bảo giao dịch được thực hiện an toàn.

Tuy nhiên, bạn sẽ không phải thanh toán các khoản liên quan đến khoản vay như phí khởi tạo khoản vay (origination fee), phí thẩm định hồ sơ tín dụng (underwriting fee) hay bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance).

‍

Cách ước tính closing costs

Cách chính xác nhất để biết closing costs là xem Loan Estimate mà lender cung cấp sau khi bạn nộp hồ sơ vay. Đây là tài liệu ban đầu giúp bạn ước tính các khoản chi phí liên quan đến khoản vay và giao dịch.

Ngoài ra, trước ngày closing khoảng 3 ngày, bạn sẽ nhận được Closing Disclosure, tài liệu cuối cùng ghi rõ toàn bộ chi phí thực tế phải thanh toán.

Bạn nên so sánh kỹ Loan Estimate và Closing Disclosure để đảm bảo các khoản phí không có thay đổi bất thường và mọi điều khoản đều đúng như đã thỏa thuận ban đầu.

‍

Closting costs có thể thay đổi không?

Closing costs không phải lúc nào cũng cố định. Trong quá trình mua nhà, một số yếu tố có thể khiến tổng chi phí thay đổi, bao gồm:

• Lãi suất thay đổi – ảnh hưởng trực tiếp đến các chi phí liên quan đến khoản vay.
• Mua discount points – bạn chọn trả trước để giảm lãi suất, làm tăng closing costs ban đầu.
• Thương lượng lại sau home inspection – người bán có thể đồng ý sửa chữa hoặc cung cấp credit.
• Điều chỉnh phí từ lender hoặc bên thứ ba – các khoản phí dịch vụ có thể thay đổi tùy nhà cung cấp.

Nếu có thay đổi đáng kể, bạn sẽ nhận được Loan Estimate cập nhật từ lender để phản ánh các chi phí mới.

‍

Có thể giảm closing costs?

Closing costs là khoản chi phí bắt buộc trong quá trình mua nhà, tuy nhiên bạn vẫn có thể tối ưu để giảm áp lực tài chính bằng một số cách sau:

• So sánh nhiều lender khác nhau để lựa chọn mức phí và lãi suất cạnh tranh hơn, thay vì chỉ làm việc với một ngân hàng duy nhất.
• Thương lượng với người bán để họ hỗ trợ một phần closing costs thông qua seller concessions, tùy vào điều kiện thị trường và khả năng đàm phán của Buyer’s Agent.
• Tận dụng các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu nếu bạn đủ điều kiện, nhằm giảm bớt chi phí ban đầu.
• Lựa chọn cấu trúc khoản vay phù hợp, cân đối giữa lãi suất và chi phí upfront để tối ưu tổng chi phí phải trả khi ký hợp đồng.

‍