Trong vài năm trở lại đây, ADU (Accessory Dwelling Unit) hay còn biết tới là nhà phụ đã trở thành một trong những xu hướng đáng chú ý trên thị trường nhà ở Mỹ. Nhiều bang và địa phương đã nới lỏng các quy định xây dựng nhằm khuyến khích chủ đầu tư bổ sung thêm không gian sống trên chính khu đất của mình, qua đó góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Đối với nhiều gia đình, ADU không chỉ là một dự án xây dựng bổ sung. Đây có thể là nguồn thu nhập từ việc cho thuê, là nơi ở dành cho cha mẹ lớn tuổi hoặc con cái trưởng thành, thậm chí là văn phòng làm việc tại nhà hay không gian dành cho hoạt động kinh doanh cá nhân.

Tuy nhiên, xây dựng ADU cũng là một khoản đầu tư không nhỏ. Trước khi bắt đầu, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ về chi phí, quy định xây dựng cũng như các thủ tục pháp lý tại địa phương để tránh những phát sinh không mong muốn.

‍

ADU là gì?

ADU, viết tắt của Accessory Dwelling Unit, là một đơn vị nhà ở độc lập nằm trên cùng khu đất với căn nhà chính. ADU có thể được xây mới hoàn toàn dưới dạng một căn nhà riêng biệt phía sau sân, được tạo ra bằng cách mở rộng ngôi nhà hiện hữu hoặc cải tạo những không gian sẵn có như garage hay tầng hầm thành nơi ở độc lập.

Trên thực tế, ADU còn được biết đến với nhiều tên gọi khác như granny flat, casita, in-law suite hay backyard cottage. Mặc dù không phải là một khái niệm mới, loại hình nhà ở này đang được quan tâm nhiều hơn bởi khả năng tạo thêm không gian sinh hoạt mà không cần phải mua thêm đất. Đây là một lợi thế đặc biệt quan trọng tại những khu vực có giá bất động sản cao, nơi giá trị đất chiếm phần lớn chi phí của một căn nhà.

‍

Bạn có được phép xây ADU trên khu đất của mình?

Trước khi nghĩ đến bản thiết kế hay dự toán chi phí, điều đầu tiên cần xác định là bất động sản của bạn có đủ điều kiện để xây ADU hay không.

Quy định về ADU không giống nhau giữa các thành phố, quận hay từng bang. Mỗi địa phương sẽ có những yêu cầu riêng về diện tích tối thiểu của khu đất, khoảng lùi công trình, chiều cao xây dựng, chỗ đậu xe, hệ thống điện nước và nhiều tiêu chuẩn khác.

Ngoài ra, nếu căn nhà thuộc khu vực có Homeowners Association (HOA), bạn cũng cần kiểm tra thêm các quy định nội bộ. Mặc dù nhiều bang đã mở rộng quyền xây ADU, HOA vẫn có thể áp dụng một số yêu cầu nhất định đối với thiết kế hoặc quá trình xây dựng.

Vì vậy, trước khi lập kế hoạch đầu tư, chủ đầu tư nên liên hệ với cơ quan quy hoạch hoặc xây dựng tại địa phương để nắm rõ các quy định hiện hành.

‍

Chi phí xây dựng ADU là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng ADU phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm diện tích công trình, hình thức xây dựng, mức độ hoàn thiện nội thất cũng như chi phí nhân công tại từng địa phương.

Tại San Jose, California, một ADU tách biệt được xây mới hoàn toàn có thể tiêu tốn tới khoảng 250,000 USD. Trong khi đó, việc cải tạo garage hoặc tầng hầm thành không gian sống độc lập thường có chi phí thấp hơn đáng kể, dao động từ 80,000 đến 150,000 USD.

Điều mà nhiều chủ đầu tư thường không lường trước là những căn ADU có diện tích nhỏ chưa chắc đã tiết kiệm hơn nhiều. Nguyên nhân là vì nhiều khoản chi phí cố định như thiết kế, xin giấy phép, đào móng, kết nối điện, nước và hệ thống thoát nước gần như vẫn phải thực hiện đầy đủ, bất kể công trình lớn hay nhỏ.

Chính vì vậy, nhiều người lựa chọn xây dựng với diện tích tối đa mà địa phương cho phép để tối ưu hiệu quả đầu tư.

‍

Làm thế nào để giảm chi phí xây dựng?

Một trong những cách giúp tiết kiệm chi phí là hạn chế những thiết kế quá đặc thù và cân nhắc các mẫu nhà được sản xuất sẵn hoặc nhà lắp ghép. Những lựa chọn này thường giúp giảm thời gian thi công và chi phí thiết kế so với việc xây dựng hoàn toàn theo yêu cầu riêng.

Ngoài ra, nhiều thành phố và quận hiện cung cấp các mẫu thiết kế đã được phê duyệt trước. Việc sử dụng những bản thiết kế này có thể giúp rút ngắn quá trình xin giấy phép và đẩy nhanh tiến độ xây dựng.

Trong nhiều trường hợp, cải tạo một garage hoặc tầng hầm hiện có thành không gian sống riêng biệt cũng là phương án kinh tế hơn so với việc xây dựng một công trình mới từ đầu. Bên cạnh đó, việc sử dụng các vật liệu tái sử dụng như cửa, tủ bếp, cửa sổ hay sàn gỗ từ những công trình khác cũng có thể giúp tiết kiệm đáng kể ngân sách.

‍