Đối với nhiều người mua nhà lần đầu, hành trình mua nhà thường bắt đầu bằng việc dành hàng tuần, thậm chí hàng tháng để tìm kiếm trên Zillow, Redfin hoặc tham gia các buổi Open House vào cuối tuần.

Thế nhưng, không ít người chỉ đến khi chuẩn bị gửi Offer mới biết khoản vay được ngân hàng phê duyệt thấp hơn kỳ vọng. Khi đó, những căn nhà đã mất nhiều thời gian tìm hiểu có thể vượt ngoài khả năng tài chính và họ buộc phải bắt đầu lại từ đầu.

Đó cũng là lý do nhiều Realtor và Mortgage Lender khuyên người mua nên xin Mortgage Pre-Approval trước khi bắt đầu tìm nhà một cách nghiêm túc.

‍

Mortgage Pre-Approval là gì?

Mortgage Pre-Approval là bước mà mortgage lender sẽ đánh giá sơ bộ hồ sơ tài chính của người mua để xác định khả năng vay mua nhà.

Trong quá trình này, lender sẽ xem xét nhiều yếu tố như:

• Thu nhập.
• Công việc hiện tại.
• Credit Score.
• Các khoản nợ đang có.
• Khoản tiền dùng để trả trước (Down Payment).
• Tài sản hoặc tiền tiết kiệm nếu cần.

Sau khi hoàn tất quá trình đánh giá ban đầu, nếu hồ sơ đáp ứng các điều kiện cơ bản, lender sẽ cấp Mortgage Pre-Approval Letter.

Điều cần lưu ý là Mortgage Pre-Approval không phải là khoản vay đã được phê duyệt cuối cùng. Khi bạn tìm được căn nhà muốn mua, lender vẫn sẽ tiếp tục xem xét hồ sơ và tài sản trước khi đưa ra quyết định cho vay chính thức.

‍

Vì sao nên thực hiện Mortgage Pre-Approval trước khi gửi Offer?

Mortgage Pre-Approval không phải là thủ tục bắt buộc trước khi mua nhà. Tuy nhiên, đây được xem là một trong những bước chuẩn bị quan trọng giúp quá trình mua nhà diễn ra thuận lợi hơn.

Trước hết, bạn sẽ biết rõ khả năng tài chính của mình. Thay vì ước lượng theo thu nhập hoặc các công cụ tính toán trực tuyến, bạn sẽ có một hạn mức vay được lender đánh giá dựa trên hồ sơ thực tế. Điều này giúp việc lựa chọn phân khúc nhà trở nên rõ ràng hơn ngay từ đầu.

Mortgage Pre-Approval cũng giúp Realtor tư vấn hiệu quả hơn. Khi đã biết ngân sách và khả năng vay của khách hàng, Realtor có thể tập trung tìm những căn nhà phù hợp thay vì mất thời gian với những lựa chọn khó có khả năng thực hiện.

Một lợi ích khác là tăng mức độ tin cậy khi gửi Offer. Trong thị trường cạnh tranh, người bán thường ưu tiên những người mua đã có Mortgage Pre-Approval vì điều đó cho thấy họ đã chuẩn bị về mặt tài chính và có khả năng hoàn tất giao dịch cao hơn.

Ngoài ra, quá trình đánh giá ban đầu còn giúp phát hiện sớm những vấn đề trong hồ sơ như điểm tín dụng chưa đạt yêu cầu, tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt-to-Income Ratio) quá cao hoặc thiếu giấy tờ cần thiết. Nếu có vấn đề, bạn vẫn còn thời gian để xử lý trước khi tìm được căn nhà phù hợp.

Cuối cùng, khi giao dịch chính thức bắt đầu, một phần hồ sơ đã được lender xem xét từ trước nên quá trình vay thường diễn ra nhanh hơn so với việc chuẩn bị mọi thứ sau khi Offer đã được chấp nhận.

‍

Quy trình xin Mortgage Pre-Approval

Xin Mortgage Pre-Approval thường không quá phức tạp nếu bạn đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ. Tùy từng Mortgage Lender, quy trình có thể khác nhau đôi chút, nhưng nhìn chung sẽ gồm các bước sau.

Bước 1: Chọn Mortgage Lender

Trước khi chuẩn bị hồ sơ, bạn sẽ làm việc với mortgage lender để nộp đơn xin Mortgage Pre-Approval.

Nhiều người chỉ liên hệ một lender, nhưng cũng có người so sánh giữa vài đơn vị khác nhau để tham khảo mức lãi suất, các chương trình vay và chi phí phát sinh trước khi quyết định.

Nếu đây là lần đầu mua nhà, Realtor hoặc người quen cũng có thể giới thiệu những lender đã từng làm việc và có kinh nghiệm với loại khoản vay bạn đang tìm kiếm.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ tài chính

Sau khi chọn được lender, bước tiếp theo là chuẩn bị hồ sơ tài chính. Những giấy tờ này giúp lender đánh giá thu nhập, tài sản hiện có và khả năng trả nợ trước khi đưa ra quyết định phê duyệt khoản vay.

Các giấy tờ phổ biến gồm:

Tùy theo từng trường hợp, lender có thể yêu cầu thêm giấy tờ nếu cần làm rõ nguồn thu nhập hoặc tài sản.

Bước 3: Nộp hồ sơ

Sau khi nhận đủ giấy tờ, lender sẽ tiến hành xem xét hồ sơ.

Ở giai đoạn này, họ thường:

• Kiểm tra Credit Score.
• Xác minh thu nhập và việc làm.
• Tính tỷ lệ Debt-to-Income (DTI).
• Đánh giá khoản tiền dùng để Down Payment.
• Xem xét các khoản tiết kiệm hoặc tài sản nếu cần.

Nếu cần làm rõ thêm thông tin hoặc phát hiện hồ sơ còn thiếu, lender sẽ liên hệ để yêu cầu bạn bổ sung trước khi hoàn tất quá trình đánh giá.

Bước 4: Nhận kết quả Mortgage Pre-Approval

Nếu hồ sơ đáp ứng các điều kiện của lender, bạn sẽ nhận được Mortgage Pre-Approval Letter.

Thông thường, thư này sẽ cho biết:

• Hạn mức vay tối đa.
• Loại khoản vay được xem xét.
• Một số điều kiện cần đáp ứng trước khi khoản vay được phê duyệt chính thức.
• Thời gian hiệu lực của thư (thường khoảng 60 đến 90 ngày, tùy chính sách của từng lender).

Sau khi có Mortgage Pre-Approval Letter, bạn có thể bắt đầu tìm nhà và làm việc với Realtor để gửi Offer khi tìm được căn nhà phù hợp. Nếu thư hết hiệu lực trước khi bạn tìm được nhà, lender thường sẽ yêu cầu cập nhật lại một số thông tin tài chính trước khi gia hạn hoặc cấp thư mới.

‍

Những hiểu làm thường gặp về Mortgage Pre- Approval

Với nhiều người mua nhà lần đầu, Mortgage Pre- Approval thường bị hiểu lầm là bản phê duyệt khoản vay cuối cùng.

Thực tế, Mortgage Pre-Approval chỉ cho thấy lender đánh giá bạn đủ điều kiện sơ bộ để vay dựa trên hồ sơ tài chính tại thời điểm nộp đơn. Tuy nhiên, khoản vay vẫn chưa được phê duyệt chính thức.

Trước khi hoàn tất giao dịch, lender sẽ tiếp tục xác minh nhiều thông tin như thu nhập, tình trạng việc làm và kết quả thẩm định căn nhà. Chỉ khi tất cả các điều kiện đều đáp ứng, khoản vay mới được phê duyệt để tiến hành đóng giao dịch (closing).

Bên cạnh đó, Mortgage Pre-Approval cũng không đồng nghĩa với việc lãi suất đã được cố định. Lãi suất thường chỉ được khóa khi bạn thực hiện Rate Lock theo chính sách của lender. Nếu lãi suất thị trường thay đổi trước thời điểm đó, mức lãi suất áp dụng cho khoản vay cũng có thể thay đổi.

Trong thời gian chờ mua nhà, một số thay đổi cũng có thể ảnh hưởng đến khoản vay đã được pre-approved, chẳng hạn như:

• Thu nhập giảm hoặc thay đổi công việc.
• Phát sinh thêm khoản vay hoặc tăng dư nợ thẻ tín dụng.
• Credit Score giảm.
• Kết quả thẩm định căn nhà thấp hơn yêu cầu của lender.
• Không còn đủ tiền cho Down Payment hoặc Closing Costs.

Vì vậy, sau khi được Mortgage Pre-Approval, bạn nên hạn chế mở thêm thẻ tín dụng, vay mua xe hoặc phát sinh các khoản nợ lớn cho đến khi hoàn tất giao dịch mua nhà.