Mortgage rate tại Mỹ tăng tuần thứ ba liên tiếp, đẩy chi phí vay mua nhà lên mức cao nhất trong hơn 14 tháng.

Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình đối với khoản vay mua nhà cố định 30 năm tăng lên 6,76% trong tuần kết thúc ngày 10/9, từ 6,71% một tuần trước đó. Cùng kỳ năm ngoái, mức lãi suất này là 6,35%. Đây cũng là mức cao nhất kể từ cuối tháng 6/2025.

Lãi suất khoản vay cố định 15 năm cũng tăng, lên 6,09% từ 6,04% một tuần trước và cao hơn đáng kể so với mức 5,5% cùng kỳ năm ngoái.

Nhìn trên bảng số liệu, mức tăng chỉ vài phần mười điểm phần trăm có thể không tạo cảm giác thay đổi quá lớn. Nhưng với một khoản mortgage kéo dài 30 năm, ngay cả một thay đổi nhỏ trong lãi suất cũng có thể làm tăng đáng kể số tiền người mua nhà phải trả mỗi tháng và tổng chi phí lãi trong suốt thời gian vay.

Mortgage rate tăng ảnh hưởng đến khoản vay thế nào?

Giả sử người mua trả 20% down payment và vay phần còn lại bằng khoản mortgage cố định 30 năm.

Bảng dưới đây so sánh mức 6.35% của một năm trước với 6.76% hiện nay. Con số chỉ gồm tiền gốc và tiền lãi, chưa tính property tax, bảo hiểm nhà, HOA hoặc các chi phí khác.

Với căn nhà $500,000, chênh lệch giữa hai mức rate tương đương khoảng $108 mỗi tháng, hay gần $1,300 một năm.

Ở thị trường giá cao hơn, tác động sẽ lớn hơn. Với căn nhà $900,000 và 20% down payment, khoản trả hàng tháng tăng khoảng $195. Với căn nhà $1 triệu, mức chênh lên khoảng $216 mỗi tháng, tương đương gần $2,600 một năm.

Vì sao mortgage rate lại tăng?

Mortgage rate không do Federal Reserve (Fed) ấn định trực tiếp. Lãi suất vay mua nhà thường đi theo diễn biến của thị trường trái phiếu, đặc biệt là lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm.

Lợi suất 10 năm đã tăng lên 4,92% vào ngày 10/9, từ 4,77% một tuần trước và 3,97% vào cuối tháng 2. Đây là mức cao nhất kể từ cuối năm 2023.

Một trong những lý do chính là lo ngại lạm phát sẽ tăng trở lại. Kể từ khi xung đột Mỹ-Iran bắt đầu vào cuối tháng 2, giá dầu tăng mạnh. Nếu giá năng lượng tiếp tục cao, chi phí vận chuyển và giá hàng hóa cũng có thể tăng theo, khiến lạm phát khó giảm.

Khi lo ngại lạm phát tăng, nhà đầu tư thường muốn nhận mức lãi cao hơn khi mua trái phiếu. Vì vậy, lợi suất trái phiếu tăng. Và khi lợi suất trái phiếu dài hạn tăng, mortgage rate cũng thường chịu áp lực tăng theo. Lo ngại về khoản nợ ngày càng lớn của chính phủ Mỹ cũng góp phần đẩy lợi suất lên cao.

Thị trường nhà ở cũng chậm lại

Mortgage rate tăng trở lại trong lúc thị trường nhà ở Mỹ vốn đã khá trầm lắng.

Doanh số mua bán nhà trong tháng 8 giảm 2% so với tháng trước, xuống mức quy đổi 3,98 triệu căn mỗi năm. Đây là tháng giảm thứ ba liên tiếp và cũng là tốc độ bán chậm nhất trong hơn một năm.

Thị trường nhà ở Mỹ đã duy trì quanh mức 4 triệu căn mỗi năm từ năm 2023, thấp hơn đáng kể so với mức cao nhất trong lịch sử là 5,2 triệu căn. Trong năm 2025, doanh số gần như không tăng và vẫn ở mức thấp nhất trong khoảng 30 năm.

Tuy nhiên, mortgage rate cao không phải yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến thị trường.

Trong tháng 8, giá nhà vẫn tăng trung bình1,6% so với một năm trước, lên $429.100. Trong khi đó, số lượng nhà được rao bán tăng lên 1,62 triệu căn, tương đương khoảng 4,9 tháng nguồn cung.

Nói cách khác, người mua đang phải chịu chi phí vay cao hơn, nhưng đồng thời lại có nhiều căn nhà để lựa chọn hơn. Dù vậy, nguồn cung tăng vẫn chưa đủ để kéo giá nhà xuống đáng kể.