Guide
Trong quá trình mua nhà tại Mỹ, bạn có thể bắt gặp hai thuật ngữ khá giống nhau là Appraised Value (giá trị thẩm định) và Assessed Value (giá trị tính thuế).
Vì đều liên quan đến giá trị của một căn nhà nên không ít người cho rằng đây chỉ là hai cách gọi khác nhau của cùng một khái niệm. Thực tế, mỗi loại giá trị được xác định bởi một đơn vị khác nhau, phục vụ những mục đích khác nhau và có thể ảnh hưởng đến bạn theo những cách hoàn toàn khác nhau.
Nếu đang chuẩn bị mua nhà, vay mortgage hoặc đã là chủ sở hữu, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa Appraised Value và Assessed Value sẽ giúp bạn đọc các giấy tờ liên quan dễ dàng hơn, đồng thời tránh những nhầm lẫn khi làm việc với ngân hàng hoặc khi nhận thông báo thuế bất động sản.
Appraised Value và Assessed Value đều là thể hiện giá trị của một căn nhà, nhưng được xác định bởi những đơn vị khác nhau và phục vụ những mục đích hoàn toàn khác nhau.
Nếu Appraised Value được sử dụng trong quá trình mua bán nhà hoặc vay mortgage để giúp ngân hàng đánh giá giá trị của tài sản thế chấp, thì Assessed Value lại được cơ quan thuế địa phương sử dụng để tính thuế bất động sản mà chủ nhà phải đóng hằng năm.
Nói một cách đơn giản, appraised value chủ yếu liên quan đến giao dịch và khoản vay, còn assessed value liên quan đến nghĩa vụ thuế của chủ nhà.
Vì phục vụ những mục đích khác nhau nên giá trị của appraised value và assessed value không nhất thiết phải giống nhau. Trong nhiều trường hợp, giá trị thẩm định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị tính thuế và điều này hoàn toàn bình thường. Quan trọng là hiểu mỗi loại giá trị được sử dụng trong trường hợp nào và ảnh hưởng đến quyết định tài chính của bạn ra sao.
Nếu mua nhà bằng mortgage, appraised value là một phần quan trọng trong quá trình vay vốn.
Trước khi phê duyệt khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu một licensed appraiser xác định giá trị của căn nhà. Kết quả thẩm định giúp ngân hàng đánh giá liệu tài sản thế chấp có đủ giá trị để đảm bảo cho khoản vay hay không.
Để đưa ra mức giá trị này, appraiser sẽ xem xét nhiều yếu tố, bao gồm:
Ví dụ, bạn đồng ý mua một căn nhà với giá 620,000 USD. Sau khi thẩm định, appraiser xác định giá trị của căn nhà chỉ khoảng 590,000 USD. Trong trường hợp này, ngân hàng có thể chỉ chấp thuận khoản vay dựa trên mức 590,000 USD, thay vì giá mua mà hai bên đã thỏa thuận.
Khi appraised value thấp hơn giá mua, người mua và người bán thường phải thương lượng lại, người mua tăng thêm tiền đặt cọc hoặc tìm một giải pháp khác để giao dịch có thể tiếp tục.
Cũng cần lưu ý rằng appraised value chỉ phản ánh giá trị của căn nhà tại thời điểm thẩm định. Nếu thị trường thay đổi hoặc căn nhà được cải tạo đáng kể, kết quả thẩm định trong tương lai cũng có thể khác.
Không giống appraised value, assessed value được cơ quan thuế địa phương sử dụng để xác định số thuế bất động sản mà chủ nhà phải đóng hằng năm.
Cách xác định assessed value của từng tiểu bang hoặc từng địa phương sẽ có sự khác nhau. Có nơi đánh giá lại định kỳ hằng năm, nhưng cũng có nơi vài năm mới cập nhật một lần. Một số địa phương tính assessed value dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị thị trường, trong khi những nơi khác áp dụng công thức riêng theo quy định của tiểu bang hoặc quận.
Vì vậy, assessed value thường thấp hơn hoặc khác với giá bán trên thị trường. Chẳng hạn, một căn nhà có giá thị trường khoảng 600,000 USD nhưng assessed value chỉ ở mức 480,000 USD. Đây không phải là dấu hiệu cho thấy căn nhà bị định giá thấp, mà chỉ phản ánh cách cơ quan thuế tính giá trị để xác định số thuế phải nộp.
Đối với chủ nhà, assessed value đặc biệt quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu nhà mỗi năm. Nếu giá trị tính thuế tăng, số thuế bất động sản bạn phải đóng cũng có thể tăng theo.
Ngược lại, nếu cho rằng cơ quan thuế đánh giá quá cao giá trị căn nhà, nhiều địa phương cho phép chủ nhà thực hiện thủ tục appeal (khiếu nại) để yêu cầu xem xét lại mức assessed value. Nếu khiếu nại thành công, số thuế bất động sản phải nộp trong những năm tiếp theo có thể được điều chỉnh giảm.
Trong quá trình mua hoặc sở hữu nhà, Appraised Value và Assessed Value không giống với kỳ vọng của người mua hoặc chủ nhà. Tuy nhiên, mỗi trường hợp sẽ có những mức độ ảnh hưởng khác nhau.
Đây là tình huống khá phổ biến khi thị trường bất động sản cạnh tranh hoặc người mua chấp nhận trả cao hơn để có được căn nhà mong muốn.
Ví dụ, bạn đồng ý mua một căn nhà với giá 620,000 USD nhưng kết quả thẩm định chỉ ở mức 590,000 USD. Khi đó, ngân hàng có thể chỉ chấp thuận khoản vay dựa trên giá trị 590,000 USD thay vì giá mua mà hai bên đã thỏa thuận.
Trong trường hợp này, người mua thường có một số lựa chọn:
Không phải lúc nào appraised value thấp cũng đồng nghĩa căn nhà bị định giá sai. Đôi khi đây chỉ là dấu hiệu cho thấy giá bán đang cao hơn mặt bằng chung của thị trường tại thời điểm giao dịch.
Đối với chủ nhà, giá trị của Assessed Value sẽ được quan tâm nhiều hơn vì đây là cơ sở để tính thuế bất động sản.
Nếu cơ quan thuế điều chỉnh assessed value tăng lên, số thuế bất động sản cũng có thể tăng theo. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá trị thị trường của căn nhà cũng tăng tương ứng.
Nếu cho rằng assessed value chưa phản ánh đúng thực tế, bạn có thể kiểm tra thông tin mà cơ quan thuế sử dụng để định giá căn nhà. Nhiều địa phương cũng cho phép chủ nhà nộp đơn appeal để yêu cầu xem xét lại mức assessed value.
Quy trình khiếu nại và thời hạn nộp hồ sơ sẽ khác nhau tùy theo từng bang hoặc địa phương. Nếu được chấp thuận, assessed value có thể được điều chỉnh và số thuế bất động sản trong các kỳ tiếp theo cũng sẽ giảm tương ứng.
Appraised Value và Assessed Value đều quan trọng, nhưng mức độ quan tâm sẽ khác nhau tùy từng giai đoạn.
Nếu đang chuẩn bị mua nhà hoặc refinance, Appraised Value là con số bạn nên theo dõi. Kết quả thẩm định có thể ảnh hưởng đến số tiền ngân hàng chấp thuận cho vay, từ đó tác động đến toàn bộ quá trình giao dịch.
Sau khi trở thành chủ nhà, Assessed Value sẽ là con số bạn gặp thường xuyên hơn. Đây là cơ sở để tính thuế bất động sản, vì vậy mỗi khi cơ quan thuế điều chỉnh assessed value, số thuế bạn phải đóng cũng có thể thay đổi theo.
Nhiều người mới mua nhà lần đầu thường so sánh hai con số này và thắc mắc vì sao chúng không giống nhau. Thực tế, chúng được xác định bởi hai đơn vị khác nhau và phục vụ hai mục đích riêng, nên việc chênh lệch là điều bình thường.
Thay vì cố gắng đối chiếu xem con số nào "đúng" hơn, bạn hãy xem chúng đang được sử dụng trong trường hợp nào. Điều đó sẽ giúp bạn hiểu các giấy tờ liên quan đến căn nhà dễ dàng hơn và tránh những nhầm lẫn không cần thiết.
Home of The World Largest Pho Bowl
Classic Vietnam Cuisine
