Khi tìm mua nhà tại Mỹ, nhiều người chỉ quan tâm đến giá bán, mortgage rate hay khu vực sinh sống. Nhưng đến khi xem thông tin căn nhà, họ mới phát hiện thêm một khoản chi phí khác: HOA Fee.

Khoản phí này có thể chỉ vài chục USD mỗi tháng, nhưng cũng có nơi lên đến vài trăm, thậm chí hơn 1,000 USD. Đi kèm với đó là những quy định mà mọi chủ nhà trong cộng đồng đều cần tuân thủ.

Vì vậy, trước khi gửi offer, bạn nên hiểu HOA là gì, HOA Fee được dùng vào việc gì và việc sống trong một khu dân cư có HOA sẽ ảnh hưởng như thế nào đến cuộc sống sau này.

‍

HOA là gì và hoạt động như thế nào?

HOA (Homeowners Association) là tổ chức chịu trách nhiệm quản lý và vận hành một khu dân cư hoặc cộng đồng nhà ở.

Khi mua nhà trong một cộng đồng có HOA, bạn sẽ tự động trở thành thành viên và đóng HOA Fee theo quy định. Đổi lại, HOA sẽ sử dụng khoản phí này để bảo trì các khu vực chung, chăm sóc cảnh quan, quản lý tiện ích và giải quyết những vấn đề liên quan đến cộng đồng.

Mỗi HOA đều có bộ quy định riêng, thường được gọi là CC&Rs (Covenants, Conditions & Restrictions). Đây là tài liệu quy định quyền và nghĩa vụ của chủ nhà cũng như những quy định mà mọi cư dân cần tuân thủ.

‍

Vì sao nhiều single-family home vẫn có HOA?

Nhiều người cho rằng HOA chỉ áp dụng cho condo hoặc townhouse vì những loại hình này có nhiều khu vực sử dụng chung.

Thực tế, rất nhiều khu dân cư gồm các căn single-family home cũng được quản lý theo mô hình HOA.

Theo dữ liệu của U.S. Census Bureau được Freddie Mac trích dẫn, khoảng 65% nhà single-family mới xây tại Mỹ hiện thuộc các cộng đồng có HOA, tăng đáng kể so với khoảng 49% cách đây khoảng một thập kỷ.

Lý do là nhiều chủ đầu tư muốn duy trì chất lượng cảnh quan, bảo vệ giá trị bất động sản và tạo nên một môi trường sống đồng bộ ngay từ khi dự án được xây dựng.

Ngay cả khi mỗi gia đình sở hữu một căn nhà và khu đất riêng, cư dân vẫn có thể cùng sử dụng công viên, hồ bơi, clubhouse, sân chơi trẻ em, đường nội khu hoặc các tiện ích chung khác. HOA sẽ chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì những khu vực này.

‍

HOA Fee được dùng để làm gì?

Không ít người nghĩ HOA Fee chỉ đơn giản là một khoản "phí quản lý". Thực tế, đây là nguồn kinh phí để duy trì gần như toàn bộ hoạt động chung của khu dân cư.

Mức phí có thể dao động từ dưới 100 USD đến hơn 1,000 USD mỗi tháng, tùy vị trí, quy mô cộng đồng và số lượng tiện ích đi kèm.

Thông thường, HOA Fee được sử dụng cho:

• Bảo trì khu vực chung như công viên, lối đi bộ và sân chơi.
• Chăm sóc cảnh quan, cắt cỏ, cắt tỉa cây xanh và vận hành hệ thống tưới.
• Duy trì các tiện ích như hồ bơi, clubhouse hoặc phòng gym.
• Chi trả cho hệ thống an ninh như cổng ra vào, camera hoặc bảo vệ tuần tra.
• Bảo trì đường nội khu, hệ thống chiếu sáng và các hạ tầng chung.
• Đóng góp vào Reserve Fund (quỹ dự phòng) để chuẩn bị cho những khoản sửa chữa lớn trong tương lai.

Tuy nhiên, không phải HOA nào cũng cung cấp đầy đủ các dịch vụ trên. Vì vậy, trước khi mua nhà, bạn nên tìm hiểu HOA Fee bao gồm những hạng mục nào để biết khoản phí mình đóng sẽ mang lại những quyền lợi gì.

‍

Những quy định bạn cần tuân thủ khi sống trong khu có HOA

Khi trở thành chủ nhà trong một cộng đồng có HOA, bạn cũng đồng ý tuân thủ những quy định chung của khu dân cư.

Tùy từng cộng đồng, các quy định có thể khác nhau nhưng thường liên quan đến:

• Màu sơn hoặc thiết kế bên ngoài ngôi nhà.
• Chăm sóc sân vườn và cảnh quan.
• Quy định về đậu xe, xe RV hoặc thuyền.
• Quy định đối với vật nuôi.
• Cho thuê nhà hoặc cho thuê ngắn hạn.
• Tiếng ồn trong khu dân cư.
• Trang trí nhà vào các dịp lễ.

Những quy định này được xây dựng nhằm giữ cho khu dân cư đồng bộ, hạn chế tranh chấp giữa hàng xóm và duy trì môi trường sống chung.

‍

Ưu điểm và nhược điểm khi sống trong khu dân cư có HOA

Ưu điểm lớn nhất của HOA là khu dân cư thường được chăm sóc đồng bộ hơn, cảnh quan sạch đẹp và các tiện ích chung được bảo trì thường xuyên. Điều này không chỉ giúp môi trường sống trở nên dễ chịu mà còn có thể góp phần duy trì giá trị bất động sản theo thời gian.

Ngoài ra, khi có đơn vị quản lý chịu trách nhiệm xử lý các vấn đề chung, cư dân cũng không phải tự đứng ra giải quyết nhiều công việc liên quan đến khu vực công cộng.

Bên cạnh những lợi ích, HOA cũng đi kèm một số hạn chế.

Trước hết là HOA Fee sẽ trở thành một khoản chi cố định trong ngân sách hằng tháng hoặc hằng năm.

Ngoài ra, bạn cũng sẽ phải tuân thủ các quy định của HOA. Nếu muốn thay đổi màu sơn, dựng hàng rào, cải tạo sân trước hoặc sửa đổi phần bên ngoài ngôi nhà, bạn có thể phải xin phê duyệt trước, tùy theo quy định của từng cộng đồng.

Trong một số trường hợp, HOA cũng có thể thu thêm Special Assessment nếu khu dân cư phát sinh những hạng mục sửa chữa hoặc nâng cấp lớn mà quỹ hiện có không đủ để chi trả.

Mỗi khu dân cư có HOA được quản lý theo cách riêng. Có những cộng đồng hoạt động rất chuyên nghiệp và minh bạch, nhưng cũng có nơi cư dân không hài lòng vì cách quản lý quá khắc khe hoặc mức phí tăng theo thời gian. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà trong một khu có HOA, bạn nên dành thời gian tìm hiểu kỹ các quy định, mức phí và cách HOA đang vận hành.

‍

Những thông tin cần trước khi mua nhà có HOA

Nếu đang cân nhắc mua một căn nhà thuộc HOA, bạn nên tìm hiểu những thông tin sau:

• HOA Fee hiện tại là bao nhiêu?
• HOA Fee bao gồm những dịch vụ nào?
• HOA có từng thu Special Assessment không?
• Quỹ dự phòng (Reserve Fund) có đủ để đáp ứng các khoản sửa chữa lớn trong tương lai không?
• Có quy định nào ảnh hưởng đến kế hoạch cải tạo hoặc cho thuê nhà của bạn không?
• HOA có đang vướng tranh chấp hoặc kiện tụng không?
• Mức HOA Fee đã thay đổi như thế nào trong vài năm gần đây?

Những thông tin này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về tổng chi phí sở hữu căn nhà cũng như tránh những bất ngờ sau khi chuyển vào sinh sống.

‍

HOA có phù hợp với bạn không?

Việc lựa chọn một căn nhà thuộc HOA hay không sẽ phụ thuộc vào điều bạn ưu tiên.

Nếu bạn muốn sống trong một khu dân cư được quản lý đồng bộ, có nhiều tiện ích và môi trường sống được duy trì tốt, HOA có thể là một lựa chọn đáng cân nhắc. Ngược lại, nếu bạn muốn toàn quyền quyết định việc sử dụng và cải tạo ngôi nhà của mình, một khu dân cư không có HOA có thể phù hợp hơn.

Trước khi gửi offer, bạn nên yêu cầu Realtor hoặc người bán cung cấp đầy đủ tài liệu của HOA và dành thời gian xem kỹ mức phí, các khoản phí có thể phát sinh, quy định của cộng đồng cũng như tình hình tài chính của HOA. Đây là những thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu nhà và trải nghiệm sinh sống của bạn trong nhiều năm sau này.