"Bao giờ giá nhà giảm rồi hãy mua."

Đây có lẽ là lời khuyên mà rất nhiều người từng nghe khi bắt đầu tìm hiểu về thị trường bất động sản ở Mỹ. Có người chờ lãi suất mortgage giảm, có người hy vọng giá nhà sẽ đi xuống rồi mới quyết định. Cũng có không ít người theo dõi thị trường suốt nhiều tháng nhưng vẫn chần chừ vì sợ mua không đúng thời điểm.

Thực tế, rất khó để biết khi nào giá nhà hay lãi suất sẽ ở mức thấp nhất. Có thời điểm giá nhà giảm nhưng lãi suất vay lại tăng, khiến khoản thanh toán mortgage mỗi tháng còn cao hơn. Ngược lại, cũng có lúc giá nhà nhỉnh hơn một chút nhưng lãi suất thấp, tổng chi phí vay lại dễ chịu hơn.

Vì vậy, thay vì chỉ chờ giá nhà hay lãi suất thay đổi, bạn nên hiểu những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và đâu mới là thời điểm phù hợp với hoàn cảnh của mình.

Dưới đây là những điều bạn nên cân nhắc trước khi quyết định mua nhà.

‍

Đừng chỉ nhìn giá nhà, hãy nhìn cả thị trường

Giá bán thường là điều đầu tiên mọi người quan tâm khi tìm mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào con số này, bạn sẽ rất dễ bỏ qua những yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến tổng chi phí mua nhà.

Một trong số đó là lãi suất mortgage. Đây là yếu tố quyết định trực tiếp khoản thanh toán hằng tháng. Một căn nhà rẻ hơn vài chục nghìn USD chưa chắc giúp bạn tiết kiệm nếu lãi suất vay đang cao. Ngược lại, khi lãi suất giảm, khoản thanh toán hàng tháng có thể thấp hơn dù giá bán không thay đổi nhiều.

Bên cạnh đó, bạn cũng nên theo dõi nguồn cung nhà ở. Khi có nhiều căn nhà được rao bán, người mua sẽ có thêm lựa chọn và dễ thương lượng hơn. Ngược lại, nếu số lượng nhà trên thị trường không nhiều trong khi nhu cầu vẫn cao, những căn nhà có vị trí đẹp thường được bán rất nhanh và mức độ cạnh tranh cũng cao hơn.

Ngoài ra, bạn cũng không nên chỉ nhìn vào những thống kê trung bình của cả nước, bởi giá nhà, nguồn cung và mức độ cạnh tranh của mỗi khu vực sẽ rất khác nhau. Vì vậy, những gì đang diễn ra trên toàn nước Mỹ chưa chắc phản ánh đúng thị trường ở nơi bạn muốn mua nhà.

Vì vậy, nếu mới bắt đầu tìm nhà, bạn không cần theo dõi quá nhiều chỉ số. Chỉ cần quan sát giá nhà trung bình, lãi suất mortgage, số lượng nhà đang rao bán và thời gian một căn nhà nằm trên thị trường. Sau vài tuần, bạn sẽ có cái nhìn rõ hơn về diễn biến của khu vực mình quan tâm và chủ động hơn khi tìm được căn nhà phù hợp.

‍

Mỗi mùa trong năm đều có một lợi thế riêng

Thị trường nhà ở thay đổi khá rõ theo từng mùa trong năm. Có thời điểm nhiều căn nhà được rao bán, cũng có giai đoạn người mua dễ thương lượng hơn. Hiểu đặc điểm của từng thời điểm sẽ giúp bạn chọn được lúc phù hợp với nhu cầu của mình.

Nếu muốn có nhiều lựa chọn để so sánh, mùa xuân thường là thời điểm đáng cân nhắc. Đây là giai đoạn thị trường sôi động nhất trong năm, khi nhiều chủ nhà đưa bất động sản lên bán. Tuy nhiên, vì lượng người mua cũng tăng mạnh nên những căn nhà đẹp thường nhận được nhiều offer và bán khá nhanh.

Bước sang mùa hè, thị trường bắt đầu cân bằng hơn. Một số căn nhà chưa bán được từ mùa xuân có thể được điều chỉnh giá hoặc người bán sẵn sàng thương lượng để sớm hoàn tất giao dịch. Nếu không muốn cạnh tranh quá gay gắt nhưng vẫn muốn có nhiều lựa chọn, đây là thời điểm khá phù hợp.

Đến mùa thu, lượng người mua thường giảm xuống sau khi năm học bắt đầu. Áp lực cạnh tranh không còn cao như trước, nhờ đó người mua có thêm thời gian để cân nhắc và thương lượng về giá bán hoặc một số điều khoản trong hợp đồng.

Mùa đông thường là giai đoạn yên ắng nhất của thị trường. Dù số lượng nhà được rao bán không nhiều, những người vẫn quyết định bán vào thời điểm này thường có nhu cầu giao dịch rõ ràng hơn. Trong một số trường hợp, điều đó có thể giúp người mua thuận lợi hơn khi đàm phán.

‍

Cân nhắc kế hoạch tài chính cá nhân

Ngay cả khi thị trường đang có nhiều cơ hội, mua nhà chưa chắc đã là lựa chọn phù hợp nếu bạn chưa chuẩn bị tốt về tài chính.

Ngoài khoản down payment, bạn còn cần tính đến closing costs, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, chi phí bảo trì và một khoản dự phòng cho những khoản phát sinh sau khi nhận nhà. Đây đều là những khoản dễ bị bỏ sót khi chỉ tập trung vào giá mua căn nhà.

Bên cạnh đó, credit score cũng là yếu tố bạn nên quan tâm. Điểm tín dụng càng tốt, cơ hội được vay với mức lãi suất cạnh tranh càng cao. Chỉ cần lãi suất thấp hơn một chút cũng có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản đáng kể trong suốt thời gian vay.

Không chỉ tài chính, bạn cũng nên cân nhắc kế hoạch của mình trong vài năm tới. Nếu công việc còn nhiều khả năng thay đổi, chưa chắc sẽ gắn bó lâu dài với khu vực đang sống hoặc có kế hoạch chuyển đến một thành phố khác, việc tiếp tục thuê nhà thêm một thời gian đôi khi lại hợp lý hơn.

Đôi khi, chờ thêm không phải vì hy vọng giá nhà sẽ giảm hay lãi suất sẽ tốt hơn. Đó đơn giản là khoảng thời gian để bạn chuẩn bị kỹ hơn trước khi đưa ra một trong những quyết định tài chính lớn nhất của mình.

‍

Hãy mua khi bạn đã sẵn sàng

Sau khi tìm hiểu về thị trường, nhiều người vẫn băn khoăn liệu nên mua ngay hay tiếp tục chờ thêm. Thực tế, sẽ rất khó để biết đâu là thời điểm có giá nhà thấp nhất hoặc lãi suất tốt nhất.

Thay vì cố gắng dự đoán diễn biến của thị trường, bạn nên tập trung vào những điều mình có thể chủ động. Chuẩn bị kế hoạch tài chính, cải thiện credit score, theo dõi thị trường tại khu vực mình muốn sinh sống và xác định rõ nhu cầu của gia đình sẽ giúp bạn tự tin hơn khi cơ hội phù hợp xuất hiện.

Đến khi tìm được một căn nhà đáp ứng nhu cầu, có khả năng chi trả trong dài hạn và phù hợp với kế hoạch của mình, đó thường là thời điểm đáng để cân nhắc.

Sau cùng, mua nhà không chỉ là quyết định cho hiện tại mà còn ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn trong nhiều năm tới. Vì vậy, thay vì cố tìm một thời điểm "hoàn hảo", hãy chuẩn bị để sẵn sàng khi cơ hội phù hợp xuất hiện.

‍