Khi tìm được căn nhà phù hợp, bước tiếp theo là gửi đơn đề nghị mua nhà (purchase offer). Đây là một trong những giai đoạn quan trọng của quá trình mua nhà tại Mỹ, bởi người bán sẽ xem xét không chỉ mức giá mà còn nhiều điều khoản khác trong đơn trước khi đưa ra quyết định.

Purchase offer không chỉ đơn thuần là đề xuất về giá mua, mà còn là văn bản pháp lý thể hiện các điều khoản mà bạn đề nghị với người bán, bao gồm giá mua, khoản tiền đặt cọc, hình thức thanh toán, thời gian hoàn tất giao dịch và các điều kiện của hợp đồng.

Trong bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu cách người bán đánh giá một purchase offer, 10 chiến lược phổ biến giúp offer trở nên hấp dẫn hơn, cũng như những trường hợp người bán có thể gửi counter offer hoặc bạn có thể rút lại offer của mình.

‍

Purchase Offer là gì?

Purchase offer là đơn đề nghị mua nhà mà bạn gửi đến người bán sau khi quyết định muốn mua một bất động sản.

Đây là tài liệu chính thức thể hiện những điều khoản mà bạn đề xuất. Nếu người bán chấp nhận và cả hai bên cùng ký, purchase offer sẽ trở thành hợp đồng có giá trị pháp lý.

Một purchase offer thường bao gồm các nội dung sau:

• Giá mua (Purchase Price)
• Khoản tiền đặt cọc (Earnest Money Deposit)
• Khoản thanh toán trước (Down Payment)
• Hình thức thanh toán hoặc khoản vay
• Thời gian hoàn tất giao dịch (Closing Date)
• Các điều kiện của hợp đồng (Contingencies)
• Những tài sản đi kèm căn nhà
• Thời hạn hiệu lực của offer

Sau khi nhận được offer, người bán có thể chấp nhận, từ chối hoặc đưa ra đề nghị khác để tiếp tục thương lượng.

‍

Người bán thường xem xét điều gì?

Nhiều người nghĩ rằng người bán sẽ luôn chọn offer có giá cao nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, người bán thường cân nhắc toàn bộ giao dịch chứ không chỉ nhìn vào giá bán.

Khi xem xét một purchase offer, người bán thường đánh giá:

• Giá chào mua (Offer Price): Mức giá bạn đề nghị mua căn nhà.

• Năng lực tài chính (Financial Strength): Khả năng tài chính để hoàn tất việc mua nhà.

• Thư chấp thuận vay sơ bộ (Pre-Approval Letter): Bạn đã được bên cho vay xác nhận đủ điều kiện vay hay chưa.

• Tiền đặt cọc thiện chí (Earnest Money Deposit - EMD): Khoản tiền đặt cọc thể hiện cam kết nghiêm túc của người mua.

• Hình thức thanh toán (Financing Method): Thanh toán bằng tiền mặt (Cash Offer) hay vay mua nhà (Financed Offer).

• Các điều kiện trong hợp đồng (Contingencies): Chẳng hạn như điều kiện kiểm tra nhà (Home Inspection Contingency), thẩm định giá (Appraisal Contingency) hoặc phê duyệt khoản vay (Financing Contingency).

• Thời gian hoàn tất giao dịch (Closing Timeline): Thời điểm dự kiến hoàn tất việc mua bán có phù hợp với mong muốn của người bán hay không.

• Khả năng giao dịch thành công (Likelihood of Closing): Mức độ chắc chắn rằng giao dịch sẽ được hoàn tất đúng tiến độ và không phát sinh trở ngại.

Đôi khi, một offer có giá thấp hơn một chút nhưng ít rủi ro và có khả năng hoàn tất cao vẫn có thể được ưu tiên hơn một offer có giá cao nhưng kèm theo nhiều điều kiện.

‍

10 cách giúp Purchase Offer của bạn hấp dẫn hơn

1. Chuẩn bị thư Pre-Approval trước khi gửi Offer

Một trong những cách đơn giản nhất để tăng độ tin cậy của purchase offer là chuẩn bị thư pre-approval trước khi bắt đầu gửi offer.

Thư pre-approval cho thấy đã có tổ chức cho vay xem xét sơ bộ hồ sơ tài chính của bạn và xác nhận bạn đủ điều kiện vay trong một hạn mức nhất định. Điều này giúp người bán yên tâm hơn rằng bạn có khả năng hoàn tất giao dịch.

Nếu bạn mới chỉ có pre-qualification hoặc chưa làm việc với bên cho vay, offer của bạn có thể kém cạnh tranh hơn so với những người mua đã có pre-approval.

‍

2. Đưa ra mức giá phù hợp với thị trường

Giá mua là một trong những yếu tố quan trọng nhất của purchase offer, nhưng không phải lúc nào cũng cần cao hơn giá niêm yết.

Tùy vào tình hình thị trường và mức độ cạnh tranh của căn nhà, bạn có thể:

• Đề nghị thấp hơn giá niêm yết.
• Đưa ra đúng giá niêm yết.
• Đề nghị cao hơn giá niêm yết nếu có nhiều người cùng quan tâm.

Thay vì cố gắng đoán mức giá của những người mua khác, hãy xác định trước ngân sách tối đa mà bạn cảm thấy hợp lý và chỉ đưa ra mức giá mà mình thực sự sẵn sàng chi trả.

‍

3. Đặt Earnest Money Deposit hợp lý

Earnest Money Deposit là khoản tiền đặt cọc nhằm thể hiện thiện chí mua nhà.

Sau khi offer được chấp nhận, khoản tiền này thường sẽ được gửi vào tài khoản escrow và được tính vào tổng số tiền mua nhà khi giao dịch hoàn tất.

Một khoản earnest money hợp lý sẽ giúp người bán cảm thấy yên tâm hơn về cam kết của bạn. Tuy nhiên, trước khi quyết định số tiền đặt cọc, bạn nên tìm hiểu rõ những trường hợp khoản tiền này được hoàn lại hoặc có thể bị mất nếu giao dịch không diễn ra như dự kiến.

‍

4. Linh hoạt về thời gian Closing

Không phải người bán nào cũng muốn hoàn tất giao dịch càng sớm càng tốt.

Sẽ có người cần thêm thời gian để chuyển sang nhà mới, trong khi người khác lại muốn closing nhanh vì đã mua một căn nhà khác.

Vì thế, nếu điều kiện cho phép, việc linh hoạt trong thời gian đóng giao dịch có thể làm cho offer của bạn trở nên hấp dẫn hơn mà không cần phải tăng giá mua.

‍

5. Tìm hiểu điều người bán thực sự quan tâm

Mỗi giao dịch đều có những ưu tiên riêng biệt. Một số người bán mong muốn tối đa hóa giá bán, trong khi những người khác lại ưu tiên cho một giao dịch đơn giản, ít rủi ro và có khả năng hoàn tất cao.

Thông qua Buyer’s Agent, bạn có thể tìm hiểu những ưu tiên này để điều chỉnh các điều khoản trong offer cho phù hợp. Đôi khi, một thay đổi nhỏ về thời gian closing hoặc điều kiện hợp đồng cũng có thể tạo nên khác biệt đáng kể.

‍

6. Rút ngắn thời gian Inspection nếu phù hợp

Inspection contingency cho phép bạn thuê chuyên gia kiểm tra tình trạng căn nhà trước khi tiếp tục giao dịch.

Nếu có thể hoàn tất việc kiểm tra trong thời gian ngắn hơn mà vẫn đảm bảo đầy đủ các bước cần thiết, người bán thường sẽ đánh giá cao vì giao dịch có thể diễn ra nhanh hơn.

Tuy nhiên, đừng rút ngắn thời gian inspection đến mức không đủ để đánh giá kỹ tình trạng của bất động sản.

‍

7. Cân nhắc điều chỉnh một số Contingencies

Contingencies là những điều kiện bảo vệ bạn trong quá trình mua nhà. Nếu một điều kiện nào đó không đạt, bạn có thể hủy giao dịch hoặc thương lượng lại mà không bị mất quyền lợi ngay lập tức.Ba contingency phổ biến nhất là:

• Financing Contingency: bảo vệ bạn nếu khoản vay không được duyệt.
• Inspection Contingency: bảo vệ bạn nếu việc kiểm tra nhà phát hiện vấn đề lớn.
• Appraisal Contingency: bảo vệ bạn nếu căn nhà được định giá thấp hơn giá mua.

Trong một số trường hợp, bạn có thể giảm bớt hoặc rút ngắn các contingency này để offer trông hấp dẫn hơn. Ví dụ:

• Bạn đã được pre-approval rõ ràng và hồ sơ tài chính rất ổn.
• Bạn mua nhà bằng tiền mặt.
• Bạn chấp nhận rủi ro cao hơn để cạnh tranh với những người mua khác.
• Thị trường quá nóng và người bán ưu tiên những offer ít điều kiện hơn.

Tuy nhiên, nếu bạn là người mua nhà lần đầu, hãy cẩn thận. Khi giảm bớt contingency, bạn sẽ có ít “đường lui” hơn nếu có vấn đề xảy ra. Ví dụ, nếu không có financing contingency mà khoản vay bị từ chối, bạn có thể gặp rủi ro mất tiền đặt cọc. Nếu không có inspection contingency, bạn có thể phải mua căn nhà dù sau đó phát hiện ra lỗi lớn.

Vì vậy, chỉ nên giảm bớt contingencies khi bạn thật sự hiểu rõ rủi ro và đã trao đổi kỹ với Buyer’s Agent cũng như bên cho vay.

‍

8. Thanh toán bằng tiền mặt nếu có điều kiện

Nếu bạn có thể thanh toán bằng tiền mặt, đây thường là một lợi thế rõ ràng vì người bán không phải chờ ngân hàng xét duyệt khoản vay, không lo giao dịch bị chậm do underwriting và cũng giảm nguy cơ deal bị hủy ở phút cuối.

Nếu bạn mua nhà bằng khoản vay, offer của bạn vẫn có thể rất cạnh tranh nếu đã có thư pre-approval, hồ sơ thu nhập và tài chính đầy đủ, khoản đặt cọc hợp lý và các contingencies được giữ ở mức cần thiết.

‍

9. Cân nhắc sử dụng Escalation Clause

Trong những thị trường có nhiều người cùng gửi offer, bạn có thể cân nhắc sử dụng Escalation Clause.

Đây là điều khoản cho phép giá mua của bạn tự động tăng cao hơn offer cạnh tranh theo một mức đã xác định, nhưng không vượt quá mức giá tối đa mà bạn đặt ra.

Ví dụ, nếu bạn đề nghị mua căn nhà với giá 700,000 USD và thêm điều khoản tăng 2,000 USD so với offer cao nhất, tối đa 730,000 USD, giá mua của bạn sẽ tự động điều chỉnh khi có offer cạnh tranh hợp lệ.

Escalation Clause giúp bạn cạnh tranh hiệu quả mà không cần đưa ra ngay mức giá cao nhất. Tuy nhiên, hãy đặt mức giá tối đa mà điều kiện tài chính cho phép và bạn thực sự sẵn sàng chi trả.

‍

10. Viết Buyer Letter

Trong một số giao dịch, bạn có thể gửi kèm một lá thư ngắn giới thiệu về bản thân và chia sẻ lý do yêu thích căn nhà.

Điều này có thể tạo thiện cảm với những người bán đã gắn bó lâu năm với ngôi nhà và mong muốn tìm được chủ sở hữu mới biết trân trọng tài sản của họ.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều môi giới và người bán đã hạn chế sử dụng Buyer Letter để tránh những vấn đề liên quan đến quy định về bình đẳng trong nhà ở (Fair Housing). Vì vậy, hãy trao đổi với Buyer’s Agent để biết liệu việc gửi Buyer Letter có phù hợp trong giao dịch của bạn hay không.

‍

Người bán có thể phản hồi offer của bạn như thế nào?

Sau khi nhận được purchase offer, người bán thường sẽ có một trong ba lựa chọn dưới đây.

Chấp nhận offer (Accept Offer)

Nếu đồng ý với tất cả các điều khoản, người bán sẽ ký vào purchase offer. Khi cả hai bên đã ký, hợp đồng sẽ chính thức có hiệu lực và giao dịch chuyển sang giai đoạn escrow.

Từ chối offer (Reject Offer)

Nếu không đồng ý với các điều khoản trong offer, người bán có thể từ chối.

Trong trường hợp này, giao dịch sẽ không tiếp tục và bạn có thể cân nhắc gửi một offer mới nếu căn nhà vẫn còn trên thị trường hoặc tiếp tục tìm kiếm bất động sản khác.

Gửi Counter Offer

Thay vì chấp nhận hoặc từ chối hoàn toàn, người bán cũng có thể gửi Counter Offer để đề xuất thay đổi một hoặc nhiều điều khoản trong purchase offer.

Ví dụ, họ có thể đề nghị:

• Giá bán cao hơn.
• Closing Date khác.
• Earnest Money nhiều hơn.
• Thay đổi seller credit.
• Điều chỉnh các contingencies.
• Thay đổi thời gian bàn giao nhà.

Sau khi nhận Counter Offer, bạn có thể chấp nhận, từ chối hoặc tiếp tục gửi Counter Offer khác để thương lượng cho đến khi hai bên đạt được thỏa thuận.

‍

Khi nào bạn có thể rút lại offer?

Khả năng rút lại offer thường sẽ còn tùy vào thời điểm và tình trạng của giao dịch.

Trước khi offer được chấp nhận

Nếu người bán chưa ký chấp nhận offer, trong nhiều trường hợp bạn vẫn có thể rút lại đề nghị mua nhà bằng cách thông báo bằng văn bản.

Việc này có thể xảy ra khi bạn thay đổi kế hoạch, tìm được căn nhà khác hoặc đơn giản là không muốn tiếp tục theo đuổi giao dịch nữa.

Sau khi offer được chấp nhận

Sau khi cả hai bên đã ký, purchase offer thường sẽ trở thành một hợp đồng có giá trị pháp lý.

Nếu muốn hủy giao dịch, bạn thường sẽ cần dựa vào những điều khoản đã được ghi trong hợp đồng, chẳng hạn như Financing Contingency, Inspection Contingency hoặc Appraisal Contingency.

Nếu tự ý hủy hợp đồng ngoài những trường hợp được cho phép, bạn có thể mất Earnest Money Deposit hoặc gặp thêm những trách nhiệm khác tùy theo điều khoản của hợp đồng.

‍

Sau khi offer được chấp nhận, điều gì sẽ diễn ra?

Sau khi purchase offer được chấp nhận, giao dịch sẽ bước sang giai đoạn escrow. Mặc dù quy trình có thể khác nhau tùy từng bang và từng giao dịch, nhưng thông thường sẽ bao gồm các bước sau:

1. Mở tài khoản escrow.
2. Nộp Earnest Money Deposit.
3. Thực hiện Home Inspection.
4. Thẩm định giá căn nhà (Appraisal).
5. Hoàn tất hồ sơ vay.
6. Kiểm tra căn nhà lần cuối (Final Walkthrough).
7. Ký giấy tờ và hoàn tất giao dịch (Closing).

‍

Kết luận

Một purchase offer không chỉ quyết định mức giá bạn sẵn sàng trả mà còn phản ánh cách bạn xây dựng toàn bộ giao dịch. Từ khả năng tài chính, khoản tiền đặt cọc, thời gian closing cho đến các contingencies, mỗi điều khoản đều có thể ảnh hưởng đến quyết định của người bán.

Mặc dù những chiến lược trong bài viết có thể giúp offer của bạn trở nên hấp dẫn hơn, nhưng không phải lựa chọn nào cũng phù hợp với mọi trường hợp. Trước khi thay đổi các điều khoản quan trọng hoặc chấp nhận giảm bớt quyền lợi của mình, hãy trao đổi với Buyer’s Agent và bên cho vay để hiểu rõ những lợi ích cũng như rủi ro có thể phát sinh.

Chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu rõ quy trình sẽ giúp bạn tự tin hơn khi gửi purchase offer và tăng cơ hội hoàn tất giao dịch một cách thuận lợi.

‍