Thị trường apartment tại San Diego County đang bước vào một giai đoạn mới sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung. Theo dữ liệu mới nhất, tỷ lệ apartment trống (vacancy rate) đã tăng lên 6,2% trong tháng 6/2026, mức cao nhất kể từ đầu những năm 2000 và vượt cả giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2009.

Đây là sự thay đổi đáng kể so với năm 2021, khi tỷ lệ apartment trống chỉ khoảng 2,6%. Việc nguồn cung tăng nhanh đang dần chuyển lợi thế từ chủ nhà sang người thuê, dù giá thuê nhìn chung vẫn chưa giảm nhiều.

‍

Điều gì khiến số lượng apartment trống tăng mạnh?

Yếu tố lớn nhất là nguồn cung mới được đưa ra thị trường với tốc độ nhanh hơn trước.

Trong năm 2025, San Diego County có thêm khoảng 6.927 apartment mới, mức cao nhất trong khoảng 25 năm. Phần lớn là các dự án quy mô lớn, hướng đến phân khúc cao cấp với nhiều tiện ích, khiến các apartment complex phải cạnh tranh để thu hút người thuê.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở giá phải chăng (affordable housing) cũng tăng mạnh. Khoảng 3.836 căn được hoàn thành trong năm 2025, mức cao nhất kể từ khi dữ liệu được theo dõi vào năm 1987.

Việc hàng nghìn căn hộ mới cùng lúc gia nhập thị trường đã giúp cải thiện tình trạng thiếu nhà ở kéo dài, nhưng cũng khiến tỷ lệ căn hộ trống tăng lên khi tốc độ hấp thụ chưa theo kịp nguồn cung.

‍

Vì sao giá thuê vẫn chưa giảm?

Thông thường, khi nguồn cung tăng, giá thuê sẽ chịu áp lực giảm. Tuy nhiên, điều này chưa diễn ra rõ rệt tại San Diego.

Theo dữ liệu tháng 6/2026, giá thuê apartment niêm yết trung bình vẫn ở khoảng 2.583 USD/tháng, nhích nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Lý do là nhiều chủ apartment muốn bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Thay vì hạ giá thuê chính thức, họ ưu tiên các chương trình ưu đãi ngắn hạn như miễn tiền thuê trong vài tuần hoặc vài tháng đầu, hỗ trợ phí đậu xe, miễn một số khoản phí hoặc tặng ưu đãi khi ký hợp đồng mới để thu hút khách mà không làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung.

Bên cạnh đó, mức độ cạnh tranh giữa các khu vực cũng không đồng đều. Những nơi tập trung nhiều dự án mới thường phải tung ra nhiều ưu đãi hơn để hút người thuê, trong khi các khu vực có nguồn cung hạn chế vẫn duy trì được nhu cầu ổn định.

‍

Người thuê đang có nhiều lợi thế hơn

Đây là một trong những giai đoạn hiếm hoi trong nhiều năm qua mà người thuê có nhiều quyền lựa chọn hơn.

Thay vì phải chấp nhận căn hộ đầu tiên tìm được như nhiều năm trước, thì hiện nay người thuê có thể so sánh nhiều dự án, thương lượng các ưu đãi hoặc lựa chọn khu apartment có nhiều tiện ích hơn với mức chi phí tương đương.

Điều này cũng buộc các chủ apartment phải chú trọng hơn đến chất lượng dịch vụ, bảo trì và trải nghiệm của người thuê nếu muốn giữ tỷ lệ lấp đầy cao.

‍

Thị trường có thể diễn biến ra sao trong thời gian tới?

Nếu nguồn cung tiếp tục tăng trong khi nhu cầu thuê không tăng tương ứng, áp lực cạnh tranh giữa các apartment complex nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn. Điều này có thể khiến các chương trình ưu đãi trở nên phổ biến hơn, thậm chí tạo áp lực giảm giá thuê tại một số phân khúc.

Đồng thời, tốc độ phát triển các dự án apartment mới cũng có thể chậm lại để thị trường có thời gian hấp thụ lượng nguồn cung hiện tại.

Dù giá thuê chưa giảm đáng kể, tỷ lệ apartment trống cao nhất trong hơn hai thập kỷ cho thấy thị trường cho thuê tại San Diego đang dịch chuyển sang trạng thái cân bằng hơn. Với người thuê, đây là thời điểm có nhiều lựa chọn và vị thế thương lượng tốt hơn so với những năm gần đây.