Một căn hộ một phòng ngủ với giá $1,800/tháng giờ đây không còn là điều hiếm gặp tại các thành phố lớn ở Mỹ. Từ Los Angeles, San Diego đến Austin hay Charlotte, mức giá này dần trở thành mặt bằng chung cho phân khúc “starter apartment”.

Tuy nhiên, điều đáng bàn không nằm ở con số $1,800. Vấn đề thực sự nằm ở những điều kiện tài chính để một người có thể tiếp cận được mức giá đó.

Trên thị trường cho thuê hiện nay, phần lớn landlord và các công ty quản lý bất động sản đều áp dụng tiêu chuẩn thu nhập gấp 2.5 đến 3 lần tiền thuê. Điều này đồng nghĩa với việc để thuê một căn hộ $1,800, người thuê cần chứng minh thu nhập từ $4,500 đến $5,400 mỗi tháng, tương đương tối thiểu khoảng $56,000 mỗi năm trước thuế.

Về mặt lý thuyết, đây là một cơ chế kiểm soát rủi ro hợp lý. Chủ nhà cần đảm bảo người thuê có đủ khả năng chi trả ngay cả khi phát sinh biến cố tài chính. Tuy nhiên, khi áp dụng rộng rãi trên toàn thị trường, tiêu chuẩn này vô hình trung tạo ra một rào cản đáng kể đối với những người mới bắt đầu sự nghiệp.

Bởi lẽ, con số $56,000 chỉ là thu nhập trước thuế. Sau khi trừ các khoản như thuế liên bang, thuế tiểu bang, Social Security và Medicare, thu nhập thực nhận hàng tháng thường chỉ còn khoảng $3,500 đến $3,800. Với mức thu nhập này, chi phí thuê nhà $1,800 đã chiếm gần một nửa ngân sách hàng tháng - chưa bao gồm các chi phí thiết yếu như ăn uống, đi lại, bảo hiểm hay các khoản vay sinh viên.

Trong khi đó, nguyên tắc tài chính cá nhân phổ biến khuyến nghị chi phí nhà ở nên được giữ dưới 30% thu nhập. Để đáp ứng tiêu chuẩn này với mức thuê $1,800, một cá nhân cần có thu nhập sau thuế khoảng $6,000 mỗi tháng, tương đương $85,000 đến $90,000 mỗi năm trước thuế - một con số vượt xa mức thu nhập khởi điểm của phần lớn người trẻ.

Theo National Association of Colleges and Employers, mức lương trung bình của sinh viên mới tốt nghiệp năm 2024 vào khoảng $55,260. Điều này có nghĩa là một người với mức thu nhập trung bình chỉ vừa chạm ngưỡng đủ điều kiện thuê, gần như không có dư địa cho sai số tài chính. Với những người nằm dưới mức trung bình, việc thuê nhà độc lập gần như trở thành một mục tiêu khó đạt được.

Thực tế này buộc nhiều người trẻ phải điều chỉnh kỳ vọng và lựa chọn của mình. Việc tiếp tục sống cùng gia đình sau khi tốt nghiệp không còn là ngoại lệ, mà dần trở thành xu hướng phổ biến. Theo Pew Research Center, hơn một nửa người Mỹ trong độ tuổi 18–29 hiện đang sống cùng cha mẹ - mức cao nhất trong nhiều thập kỷ. Bên cạnh đó, hình thức thuê chung để chia sẻ chi phí ngày càng phổ biến, ngay cả với những người đã bước sang cuối độ tuổi 20. Một số khác chấp nhận đánh đổi bằng việc chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn hoặc lựa chọn những căn hộ chất lượng thấp hơn để phù hợp với khả năng tài chính.

Tác động của chi phí thuê cao không dừng lại ở việc ở đâu và sống như thế nào. Nó kéo theo những hệ quả dài hạn đối với các quyết định tài chính quan trọng: trì hoãn việc kết hôn, sinh con, hạn chế khả năng tích lũy để mua nhà, và làm chậm quá trình xây dựng nền tảng tài chính cá nhân. Khi bước đầu tiên của sự độc lập — ra ở riêng - trở nên khó tiếp cận, toàn bộ lộ trình tài chính phía sau cũng bị ảnh hưởng.

Ở góc độ thị trường, xu hướng này không phải là ngẫu nhiên. Chi phí đất đai, vật liệu và lao động tăng cao khiến các nhà phát triển bất động sản ưu tiên xây dựng ở phân khúc cao cấp, nơi có biên lợi nhuận tốt hơn. Kết quả là nguồn cung nhà ở giá thấp ngày càng hạn chế, trong khi các dự án mới chủ yếu hướng đến phân khúc “luxury” hoặc “affordable” với mức giá vẫn vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình.

Thị trường, về bản chất, vẫn vận hành theo logic kinh tế. Tuy nhiên, hệ quả là nó ngày càng phục vụ tốt hơn cho những người đã có nền tảng tài chính vững vàng, trong khi những người mới bước vào thị trường lao động phải đối mặt với nhiều rào cản hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh đó, người thuê vẫn có thể tìm cách cải thiện cơ hội của mình thông qua các giải pháp như tìm co-signer, nâng cao credit score, chứng minh tài sản tích lũy hoặc làm việc trực tiếp với các landlord cá nhân để có sự linh hoạt trong điều kiện xét duyệt. Tuy nhiên, những giải pháp này chỉ mang tính hỗ trợ, không thể giải quyết tận gốc vấn đề.

Cuối cùng, $1,800/tháng cho một căn hộ một phòng ngủ có thể không phải là một mức giá bất thường trong thị trường hiện nay. Nhưng khi đi kèm với yêu cầu thu nhập hơn $56,000 mỗi năm để đủ điều kiện thuê, nó phản ánh một thực tế rõ ràng: thị trường nhà ở đang ngày càng khó tiếp cận đối với người trẻ.

Và trong bối cảnh đó, việc không “đủ điều kiện” không còn là câu chuyện cá nhân - mà là trải nghiệm chung của cả một thế hệ.

us