Trong nhiều thập niên, những địa điểm như Fry’s Electronics tại Serra Mesa, Perry’s Cafe gần Old Town hay Rite Aid tại Hillcrest từng là những địa điểm thương mại quen thuộc của San Diego.

Tuy nhiên, khi thói quen tiêu dùng thay đổi và nhu cầu về mặt bằng bán lẻ giảm xuống, nhiều khu đất thương mại này đang bước vào một giai đoạn phát triển mới: chuyển đổi thành các dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại.

Đây không chỉ là sự thay đổi của một vài khu đất riêng lẻ. Nó phản ánh một xu hướng lớn hơn trong thị trường bất động sản San Diego: những khu vực đã có sẵn hạ tầng và đang được tái quy hoạch để tạo thêm nguồn cung nhà ở.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây có thể là một trong những xu hướng quan trọng cần theo dõi trong những năm tới.

‍

Quy hoạch mới đang mở ra nhiều cơ hội phát triển

Một trong những yếu tố thúc đẩy sự thay đổi này là các chương trình cập nhật quy hoạch khu vực (community plan updates) của thành phố San Diego.

Thông qua các kế hoạch mới, nhiều khu đất trước đây chỉ được sử dụng cho mục đích thương mại đã được phép phát triển theo mô hình với mật độ cao hơn, bao gồm:

• Căn hộ chung cư nhiều tầng.
• Dự án mixed-use kết hợp nhà ở và thương mại.
• Các khu dân cư gần giao thông công cộng.
• Các dự án tận dụng hạ tầng hiện có.

Điểm đáng chú ý là nhiều dự án hiện nay có thể được triển khai trực tiếp theo các quy định sử dụng đất mới được cập nhật trong quy hoạch, thay vì phụ thuộc vào các chương trình ưu đãi đặc biệt.

Sự thay đổi này giúp quá trình phát triển trở nên rõ ràng hơn và mở ra khả năng tái sử dụng hiệu quả hơn đối với các khu đất có vị trí phù hợp.

‍

Những khu đất thương mại cũ

Một số dự án đang cho thấy rõ xu hướng chuyển đổi này (theo các hồ sơ quy hoạch và đề xuất phát triển đã được công bố bởi City of San Diego Planning Department và các tài liệu dự án của nhà phát triển):

Những khu đất này có một điểm chung: đều nằm trong các khu vực đã có sẵn hệ thống đường sá, dịch vụ và tiện ích.

Đây là yếu tố quan trọng trong phát triển bất động sản hiện đại vì các dự án gần trung tâm việc làm, giao thông công cộng và dịch vụ thường có lợi thế về nhu cầu thuê và giá trị dài hạn.

‍

Vì sao mô hình mixed-use đang được chú ý?

Một trong những xu hướng nổi bật trong phát triển đô thị hiện nay là mô hình mixed-use, kết hợp nhà ở với các dịch vụ thương mại ngay trong cùng một dự án.

Mô hình này tạo ra nhiều lợi thế:

• Người dân có thể tiếp cận các tiện ích hàng ngày mà không cần di chuyển xa.
• Các cửa hàng có lượng khách hàng ổn định hơn từ cư dân trong khu vực.
• Khu vực trở nên sôi động hơn thay vì phụ thuộc vào các trung tâm thương mại truyền thống.
• Giá trị bất động sản xung quanh có thể được hưởng lợi khi khu vực được tái phát triển.

Đối với nhà đầu tư, các khu vực có sự chuyển đổi từ thương mại sang mixed-use thường đáng chú ý vì đây là dấu hiệu cho thấy thành phố đang tăng mức độ phát triển và sử dụng đất hiệu quả hơn.

‍

San Diego đang ưu tiên phát triển bên trong thành phố

Trong quá khứ, sự phát triển đô thị thường mở rộng ra các khu vực ngoại ô mới.

Tuy nhiên, San Diego đang chuyển sang hướng infill development, tức phát triển lại những khu đất đã có sẵn trong thành phố.

Lợi thế của mô hình này là:

• Không cần xây dựng toàn bộ hạ tầng mới.
• Tận dụng hệ thống giao thông hiện có.
• Tăng nguồn cung nhà ở tại những khu vực có nhu cầu cao.
• Tạo thêm giá trị cho các khu đất đang được sử dụng kém hiệu quả.

Đối với chủ sở hữu bất động sản thương mại, những thay đổi về quy hoạch có thể tạo ra cơ hội lớn khi một khu đất trước đây chỉ phù hợp cho bán lẻ có thể trở thành tài sản phát triển nhà ở.

‍

Những khu vực nào có thể hưởng lợi trong tương lai?

Mặc dù mỗi dự án cần được đánh giá riêng, những khu vực có một số đặc điểm sau thường có tiềm năng phát triển cao hơn:

• Gần các tuyến giao thông công cộng.
• Gần khu vực việc làm lớn.
• Có quy hoạch cho phép xây dựng mật độ cao.
• Có nhu cầu thuê nhà ổn định.
• Có khả năng phát triển mô hình mixed-use.

Các khu vực như Hillcrest, Pacific Beach, Serra Mesa, Old Town và Mission Valley đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt khi nhiều khu đất cũ được tái sử dụng.

‍

Xu hướng phát triễn trong những năm tới

Việc Fry’s Electronics, Perry’s Cafe hay Rite Aid được thay thế bằng các dự án nhà ở cho thấy một sự thay đổi lớn trong cách San Diego sử dụng đất.

Những khu đất từng phục vụ hoạt động thương mại truyền thống đang được nhìn nhận như những tài sản phát triển mới.

Đối với nhà đầu tư, cơ hội không chỉ nằm ở việc mua một bất động sản đang tạo ra dòng tiền, mà còn nằm ở khả năng nhận diện những khu vực đang được tái quy hoạch và có tiềm năng tăng giá trị trong tương lai.

Khi San Diego tiếp tục ưu tiên xây dựng thêm nhà ở tại các khu vực đã phát triển, những khu đất có vị trí tốt và khả năng chuyển đổi công năng có thể trở thành một trong những phân khúc đáng chú ý của thị trường bất động sản trong những năm tới.