Khi cân nhắc mua hay thuê nhà, nhiều gia đình thường nhìn vào số tiền phải trả mỗi tháng. Nhưng chi phí hàng tháng chỉ là một phần của câu chuyện. Mua nhà còn liên quan đến equity, khả năng sử dụng giá trị căn nhà và một số lợi ích tài chính khác.

Tại Mỹ, equity từ ngôi nhà còn có thể được sử dụng thông qua các sản phẩm như HELOC, home equity loan hoặc cash-out refinance. Người sở hữu nhà cũng có thể được hưởng một số lợi ích liên quan đến mortgage và thuế, tùy vào loại loan và tình hình tài chính của mình.

Dưới đây là 5 lợi thế chính mà người mua nhà tại Mỹ nên biết trước khi quyết định mua nhà.

‍

1. Mortgage payment giúp tăng phần sở hữu trong căn nhà

Một phần mortgage payment hằng tháng được dùng để trả principal, tức số tiền bạn còn nợ trên mortgage. Mỗi lần principal được trả xuống, phần equity của bạn trong căn nhà tăng lên.

Ví dụ, một căn nhà trị giá $600,000 và mortgage balance còn $480,000 thì bạn đang có $120,000 equity. Nếu tiếp tục trả mortgage, số dư khoản vay giảm dần và phần sở hữu của bạn trong căn nhà tăng lên.

Equity cũng có thể tăng nếu giá trị căn nhà tăng theo thời gian. Vì vậy, khi mua nhà, một phần tiền bạn trả hằng tháng không chỉ là chi phí để có chỗ ở mà còn được dùng để xây dựng equity trong chính căn nhà của mình.

‍

2. Equity có thể trở thành nguồn vốn

Tại Mỹ, equity không chỉ nằm trên giấy tờ. Sau khi đã tích lũy đủ, bạn có thể dùng giá trị này để tiếp cận các hình thức tài chính như HELOC, home equity loan hoặc cash-out refinance.

HELOC cho phép bạn vay trong một hạn mức được phê duyệt và rút tiền khi cần. Home equity loan thường cung cấp một khoản tiền cố định. Với cash-out refinance, bạn thay mortgage hiện tại bằng một mortgage mới có số tiền lớn hơn và nhận phần chênh lệch bằng tiền mặt.

Những khoản vay này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích, chẳng hạn sửa chữa nhà hoặc các nhu cầu tài chính lớn. Tuy nhiên, vì căn nhà được dùng làm tài sản bảo đảm, bạn vẫn phải trả khoản vay đúng hạn để tránh rủi ro đối với căn nhà.

‍

3. Fixed-rate mortgage giúp payment ổn định trong thời gian dài

Một đặc điểm phổ biến của thị trường mortgage Mỹ là fixed-rate mortgage 30 năm.

Với fixed-rate mortgage, interest rate được cố định từ khi closing. Vì vậy, khoản trả dành cho principal và interest được giữ nguyên trong suốt thời hạn loan, trừ khi bạn refinance hoặc có những thay đổi đặc biệt đối với khoản vay.

Ví dụ, nếu bạn vay $500,000 với fixed interest rate, phần principal và interest trong monthly payment sẽ không tăng chỉ vì lãi suất thị trường tăng.

Tuy nhiên, tổng monthly payment vẫn có thể thay đổi. Property tax, homeowners insurance và HOA fee có thể tăng theo thời gian. Vì vậy, lợi thế của fixed-rate mortgage là giúp phần chi phí mortgage chính dễ dự đoán hơn, từ đó thuận tiện hơn cho việc lập kế hoạch tài chính dài hạn.

‍

4. Mortgage interest và property tax có thể giúp giảm thuế

Khi mua nhà, một số khoản chi phí liên quan đến căn nhà có thể được dùng để khấu trừ thuế nếu bạn chọn itemized deductions thay vì standard deduction.

Hai khoản thường được nhắc đến là mortgage interest và state and local taxes (SALT), trong đó có property tax. Tuy nhiên, không phải người mua nhà nào cũng nhận được lợi ích này. Bạn cần so sánh tổng itemized deductions với standard deduction để xác định cách khai thuế nào phù hợp hơn.

Giới hạn khấu trừ SALT cũng thay đổi theo từng năm và tùy vào thu nhập. Vì vậy, không nên xem khoản khấu trừ thuế này là lợi ích tự động của việc mua nhà.

‍

5. Lợi ích thuế khi bán nhà

Khi bán căn nhà được sử dụng làm nơi ở chính, bạn có thể được miễn thuế liên bang đối với một phần lợi nhuận từ việc bán nhà.

Theo quy định của IRS, người khai thuế độc thân có thể được loại trừ tối đa $250,000 lợi nhuận. Với vợ chồng khai thuế chung, mức loại trừ có thể lên đến $500,000.

Để đủ điều kiện cho mức loại trừ thông thường, bạn phải sở hữu và sử dụng căn nhà làm nơi ở chính ít nhất 2 trong 5 năm trước ngày bán.

Ví dụ, một cặp vợ chồng mua nhà với giá $550,000 và sau đó bán với giá cao hơn, tạo ra $300,000 lợi nhuận đủ điều kiện. Nếu đáp ứng các điều kiện của IRS, khoản lợi nhuận này có thể được loại trừ khỏi thu nhập chịu thuế liên bang.

Tuy nhiên, đây không phải là khoản miễn thuế áp dụng tự động cho mọi trường hợp. Nếu không đáp ứng đầy đủ điều kiện hoặc lợi nhuận vượt quá mức được loại trừ, phần còn lại có thể phải chịu thuế.

Ngoài ra, giá nhà không phải lúc nào cũng có xu hướng tăng. Nếu bán ngôi nhà với mức giá thấp hơn giá vốn, thì khoản lỗ đó thường không được phép khấu trừ vào thu nhập chịu thuế.