Năm 1970, khu Japantown San Jose vẫn là một cộng đồng lao động điển hình. Các gia đình sống dựa vào công việc tại nhà máy, cửa hàng địa phương và những ngành nghề ổn định. Nhà ở khi đó không phải là một rào cản lớn.

Đến năm 2026, bức tranh đã thay đổi hoàn toàn. Giá thuê tại nhiều khu vực trong Bay Area dao động từ 3,000 USD đến hơn 10,000 USD mỗi tháng. Những khu phố từng là nơi ở của tầng lớp lao động giờ đây trở thành không gian dành cho nhóm thu nhập cao, chủ yếu đến từ ngành công nghệ.

Nguồn cung bị kìm hãm trong khi nhu cầu tăng mạnh

Từ thập niên 1970, nhiều thành phố trong Bay Area bắt đầu siết chặt quy hoạch nhằm kiểm soát phát triển đô thị. Các quy định như California Environmental Quality Act làm kéo dài thời gian phê duyệt dự án và tăng chi phí xây dựng.

Trong khi đó, sự phát triển của Silicon Valley từ những năm 1980 đã thu hút một lượng lớn lao động có thu nhập cao. Nhu cầu nhà ở tăng nhanh qua từng giai đoạn, nhưng nguồn cung không theo kịp. Sự mất cân bằng này không diễn ra trong ngắn hạn mà tích tụ qua nhiều thập kỷ, đẩy giá nhà lên mức ngày càng xa rời thu nhập của phần lớn cư dân.

‍

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Tại San Francisco, giá nhà trung bình khoảng 28,000 USD vào năm 1970. Đến năm 2024, con số này đã vượt 1.4 triệu USD.

Trong khi đó, thu nhập của các ngành thiết yếu như giáo dục, y tế hay dịch vụ không tăng tương ứng. Ngược lại, thu nhập trong ngành công nghệ tăng nhanh, nhiều vị trí đạt trên 180,000 USD mỗi năm. Khoảng cách này tạo ra một thị trường hai tầng rõ rệt: một bên có khả năng tiếp cận nhà ở, một bên ngày càng bị đẩy ra ngoài.

Hệ quả không chỉ là vấn đề nhà ở, mà còn ảnh hưởng đến cấu trúc xã hội. Khả năng tiếp cận trường học, dịch vụ và cơ hội nghề nghiệp ngày càng phụ thuộc vào việc bạn có thể sống ở đâu.

‍

Proposition 13 và thị trường bị “giữ chặt”

Một yếu tố quan trọng khác là Proposition 13. Chính sách này giới hạn mức tăng thuế bất động sản và tính thuế dựa trên giá mua ban đầu.

Điều này giúp những người mua nhà từ sớm giữ được chi phí ổn định, ngay cả khi giá trị tài sản tăng mạnh. Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một hệ quả khác: nhiều chủ nhà không muốn bán, vì nếu chuyển sang nơi ở mới, họ sẽ phải chịu mức thuế cao hơn.

Khi nguồn cung nhà ở không được luân chuyển, thị trường trở nên kém linh hoạt. Người mua mới phải cạnh tranh trong một thị trường vốn đã khan hiếm, khiến giá tiếp tục bị đẩy lên.

‍

Sự dịch chuyển ra khỏi trung tâm

Khi giá nhà tại Silicon Valley và San Francisco vượt ngoài khả năng chi trả, nhiều cư dân chuyển sang các khu vực như East Bay, Contra Costa hoặc Solano.

Nhưng khi dòng dịch chuyển này diễn ra trên diện rộng, giá tại các khu vực ngoại vi cũng tăng theo. Vòng lặp này khiến nhiều gia đình phải rời khỏi Bay Area hoàn toàn.

Một hệ quả khác là thời gian di chuyển kéo dài. Không ít người phải dành hơn một giờ mỗi ngày để đi làm. Dù làm việc từ xa đã giảm bớt áp lực phần nào, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc vẫn là một vấn đề cấu trúc của khu vực.

‍

Tác động không đồng đều giữa các nhóm dân cư

Khủng hoảng nhà ở không ảnh hưởng đồng đều. Các cộng đồng thu nhập thấp, đặc biệt là người da đen và Latino, chịu áp lực lớn hơn. Tỷ lệ hộ gia đình phải dành hơn 30% thu nhập cho tiền thuê cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

Việc phải rời khỏi khu vực quen thuộc không chỉ là thay đổi nơi ở. Nó kéo theo mất kết nối cộng đồng, chi phí đi lại cao hơn và cơ hội kinh tế bị thu hẹp. Những yếu tố này tích lũy theo thời gian, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa các nhóm cư dân.

‍

Một thị trường đang tự giới hạn chính mình

Bay Area vẫn là một trong những khu vực năng động nhất nước Mỹ, với lợi thế về việc làm, khí hậu và hệ sinh thái công nghệ. Tuy nhiên, chính những yếu tố từng tạo nên sức hút lại đang tạo áp lực lên hệ thống nhà ở.

Khi nguồn cung bị hạn chế trong thời gian dài, bất kỳ cú sốc nào về nhu cầu cũng chuyển trực tiếp thành tăng giá. Và khi giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn cư dân, khu vực đó bắt đầu tự thu hẹp đối tượng có thể sinh sống.

Những nỗ lực cải cách quy hoạch và chính sách thuế đang được thảo luận, nhưng tác động của chúng sẽ cần thời gian để thể hiện. Trong lúc đó, thực tế vẫn không thay đổi nhiều: Bay Area tiếp tục phát triển, nhưng không phải ai cũng còn chỗ đứng trong sự phát triển đó.

‍