Khi bắt đầu tìm hiểu về việc mua nhà tại Mỹ, bạn sẽ gặp rất nhiều thuật ngữ như realtor, listing agent, seller's agent hay buyer's agent. Đối với những người mua nhà lần đầu, những khái niệm này đôi khi gây nhầm lẫn vì không phải ai cũng hiểu rõ vai trò của từng người trong một giao dịch bất động sản.

Trong số đó, buyer's agent là người sẽ đồng hành cùng bạn trong phần lớn hành trình mua nhà. Từ việc tìm kiếm bất động sản phù hợp, đánh giá giá trị căn nhà, thương lượng giá cả cho đến hoàn tất thủ tục closing. Như vậy, buyer's agent đóng vai trò là người đại diện và bảo vệ quyền lợi của bạn trong suốt quá trình giao dịch.

‍

Buyer's agent là gì?

Buyer's agent là chuyên viên bất động sản được cấp phép hành nghề và đại diện cho người mua nhà.

Nói một cách đơn giản, đây là người làm việc vì lợi ích của bạn, không phải vì lợi ích của người bán.

Khi một căn nhà được rao bán trên thị trường, người bán thường đã có listing agent hoặc seller’s agent đại diện cho họ. Nhiệm vụ của phía người bán là cố gắng bán căn nhà với mức giá tốt nhất và điều kiện có lợi nhất cho chủ nhà.

Trong khi đó, buyer's agent sẽ giúp bạn:

• Tìm kiếm những căn nhà phù hợp với nhu cầu và ngân sách
• Đánh giá giá trị thực của bất động sản
• Đàm phán giá mua và các điều khoản trong hợp đồng
• Hỗ trợ xử lý các thủ tục liên quan đến khoản vay và giao dịch
• Bảo vệ quyền lợi của bạn trong suốt quá trình mua nhà

Có thể xem buyer's agent như người cố vấn và đại diện của bạn trong một trong những quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời.

‍

Buyer's agent giúp bạn chuẩn bị trước khi tìm nhà như thế nào?

Nhiều người nghĩ rằng buyer's agent chỉ bắt đầu làm việc khi bạn muốn đi xem nhà. Thực tế, quá trình này thường bắt đầu sớm hơn rất nhiều.

Trước khi tìm nhà, buyer's agent sẽ giúp bạn hiểu rõ khả năng tài chính của mình và xác định mức giá phù hợp để tránh mất thời gian xem những căn nhà nằm ngoài ngân sách.

Thông thường, họ sẽ hỗ trợ bạn:

• Xác định ngân sách mua nhà phù hợp
• Giải thích các chương trình vay phổ biến như Conventional Loan, FHA Loan hoặc VA Loan
• Giới thiệu mortgage lender nếu bạn chưa có đơn vị cho vay
• Hướng dẫn quy trình pre-approval
• Giải thích các chi phí cần chuẩn bị ngoài down payment

Việc chuẩn bị tốt ngay từ đầu sẽ giúp quá trình tìm nhà diễn ra hiệu quả hơn và tăng khả năng cạnh tranh khi bạn gửi offer.

‍

Buyer's agent làm gì để giúp bạn tìm được căn nhà phù hợp?

Một trong những giá trị lớn nhất của buyer's agent là giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh những lựa chọn không phù hợp.

Sau khi hiểu rõ nhu cầu của bạn, họ sẽ tìm kiếm các bất động sản đáp ứng những tiêu chí quan trọng như:

• Ngân sách
• Khu vực mong muốn
• Loại nhà
• Số phòng ngủ và phòng tắm
• Trường học
• Thời gian di chuyển đến nơi làm việc
• Các tiện ích xung quanh

Ngoài việc tìm nhà trên hệ thống MLS, buyer's agent còn có thể cung cấp thêm thông tin về khu dân cư, tình hình thị trường và xu hướng phát triển của khu vực mà các website bất động sản thường không thể hiện đầy đủ.

Điều này giúp bạn không chỉ chọn được căn nhà phù hợp hiện tại mà còn cân nhắc được giá trị lâu dài của bất động sản.

‍

Buyer's agent hỗ trợ bạn những gì khi xem nhà?

Khi đi xem nhà, nhiều người mua thường tập trung vào thiết kế nội thất hoặc cảm xúc khi bước vào căn nhà. Tuy nhiên, một căn nhà đẹp chưa chắc đã là một căn nhà phù hợp.

Buyer's agent sẽ giúp bạn nhìn nhận bất động sản dưới góc độ thực tế hơn.

Trong quá trình tham quan, họ có thể:

• Chỉ ra những dấu hiệu xuống cấp của căn nhà
• Nhận biết các vấn đề tiềm ẩn về mái nhà, hệ thống điện hoặc điều hòa
• Đánh giá khả năng bán lại trong tương lai
• Phân tích những ưu điểm và hạn chế của từng bất động sản

Nhờ kinh nghiệm, buyer's agent có thể giúp bạn tránh được những sai lầm tốn kém mà người mua nhà lần đầu thường gặp phải.

‍

Buyer's agent giúp bạn đưa ra offer như thế nào?

Khi đã tìm được căn nhà phù hợp, bước tiếp theo là gửi offer cho người bán.

Đây là giai đoạn rất quan trọng vì mức giá và các điều khoản trong hợp đồng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn.

Trước khi gửi offer, buyer's agent thường sẽ phân tích các giao dịch gần đây trong khu vực để xác định mức giá hợp lý cho căn nhà.

Họ sẽ hỗ trợ bạn:

• Xác định mức giá đề nghị phù hợp
• Đánh giá tình hình cạnh tranh trên thị trường
• Soạn thảo hợp đồng mua bán
• Giải thích các điều khoản trong hợp đồng
• Đề xuất các điều kiện bảo vệ người mua

Nếu người bán phản hồi bằng counter offer, buyer's agent sẽ đại diện cho bạn trong quá trình thương lượng nhằm đạt được mức giá và điều kiện tốt nhất có thể.

‍

Điều gì xảy ra sau khi offer được chấp nhận?

Nhiều người nghĩ rằng khi offer được chấp nhận thì giao dịch đã hoàn tất. Trên thực tế, đây mới chỉ là bước khởi đầu của giai đoạn escrow.

Trong thời gian này, còn nhiều thủ tục cần hoàn thành như:

• Home inspection
• Appraisal
• Thẩm định khoản vay
• Title search
• Chuẩn bị hồ sơ closing

Buyer's agent sẽ giúp bạn theo dõi toàn bộ quy trình để đảm bảo mọi việc diễn ra đúng tiến độ.

‍

Buyer's agent giúp bạn xử lý quá trình kiểm tra nhà như thế nào?

Home inspection là một trong những bước quan trọng nhất khi mua nhà.

Mục đích của home inspection là xác định các vấn đề hiện có của bất động sản trước khi bạn hoàn tất giao dịch.

Ở bước này, buyer's agent thường sẽ:

• Giới thiệu cho bạn các đơn vị inspection uy tín
• Cùng tham gia vào buổi kiểm tra nhà
• Giải thích các nội dung trong báo cáo inspection
• Giúp bạn đánh giá mức độ nghiêm trọng của từng vấn đề

Không phải lỗi nào được phát hiện trong inspection cũng nghiêm trọng. Có những hạng mục chỉ là bảo trì định kỳ, nhưng cũng có những vấn đề lớn như mái nhà, hệ thống điện, ống nước hoặc HVAC có thể khiến bạn tốn hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn USD để sửa sau khi dọn vào ở.

Sau quá trình kiểm tra, tùy theo mức độ nghiêm trọng của từng vấn đề, buyer’s agent sẽ hỗ trợ bạn thương lượng lại với người bán.

Tùy tình huống, bạn có thể đề nghị:

• Người bán sửa chữa nhà trước khi closing
• Giảm giá bán để bù cho chi phí sửa chữa
• Cấp seller credit để bạn tự xử lý sau khi mua
• Hỗ trợ một phần closing costs nếu phù hợp với thỏa thuận

Vì vậy, ở giai đoạn này, kinh nghiệm của buyer's agent rất quan trọng. Họ sẽ giúp bạn tránh việc mua phải một căn nhà có nhiều chi phí phát sinh ngoài dự kiến, đồng thời bảo vệ bạn trước khi giao dịch được hoàn tất.

‍

Buyer's agent và Seller’s agent khác nhau ở điểm nào?

Nhiều người mới mua nhà lần đầu thường nhầm giữa buyer's agent và seller’s agent. Tuy họ đều là những người làm môi giới bất động sản, nhưng hai vai trò này hoàn toàn khác nhau.

‍

Vì vậy, nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà, hãy tìm kiếm một buyer's agent để có người đại diện cho bạn và bảo vệ quyền lợi của bạn trong suốt quá trình giao dịch.

‍

Buyer's agent được trả hoa hồng như thế nào?

Trước đây, hoa hồng của buyer's agent thường được trả từ tiền bán nhà và do người bán chi trả thông qua giao dịch. Nói đơn giản, khi căn nhà được bán thành công, khoản hoa hồng sẽ được trích từ số tiền bán nhà rồi chia cho các bên môi giới theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, nhiều năm trở lại đây, cách làm này đã thay đổi ở nhiều nơi. Hiện nay, trước khi bắt đầu tìm nhà, bạn thường sẽ cần ký Buyer Representation Agreement để xác nhận rằng bạn đồng ý làm việc với một buyer's agent cụ thể và hiểu rõ cách họ được trả phí.

Trong thỏa thuận này thường sẽ ghi rõ:

• Buyer's agent sẽ nhận bao nhiêu tiền hoặc theo tỷ lệ nào
• Khoản phí đó do ai trả
• Khi nào khoản phí được thanh toán
• Trường hợp nào bạn có thể phải tự trả thêm nếu người bán không hỗ trợ

Trong quá trình mua nhà, có nhiều giao dịch phát sinh, vì vậy bạn cần xác định rõ ngay từ đầu “ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán phí này, người bán hay người mua” để tránh những rắc rối sau này.

Có trường hợp người bán vẫn đồng ý trả toàn bộ hoặc một phần hoa hồng cho buyer's agent. Nhưng cũng có trường hợp bạn cần thương lượng để khoản phí đó được tính vào offer, hoặc tự thanh toán theo thỏa thuận đã ký.

‍

Có bắt buộc phải làm việc với buyer's agent khi mua nhà không?

Về mặt pháp lý, bạn hoàn toàn có thể tự tìm nhà và tự thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, việc mua nhà không chỉ đơn giản là chọn một căn nhà rồi ký hợp đồng.

Bạn sẽ phải:

• Tìm kiếm bất động sản
• Nghiên cứu thị trường
• Đánh giá giá trị căn nhà
• Đàm phán giá cả
• Xử lý inspection
• Theo dõi các mốc thời gian trong hợp đồng
• Hoàn tất hàng loạt thủ tục pháp lý và tài chính

Đối với phần lớn người mua nhà lần đầu, việc có một buyer's agent giàu kinh nghiệm đồng hành sẽ giúp quá trình này trở nên dễ dàng và ít rủi ro hơn đáng kể.

‍

Kết luận

Buyer's agent là người đại diện cho bạn trong toàn bộ quá trình mua nhà. Họ không chỉ giúp bạn tìm kiếm bất động sản phù hợp mà còn hỗ trợ đánh giá giá trị căn nhà, đàm phán giá cả, xử lý các thủ tục liên quan đến inspection và đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi cho đến ngày closing.

Nếu bạn đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên tại Mỹ, việc lựa chọn một buyer's agent phù hợp có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro và tự tin hơn trong suốt hành trình trở thành chủ sở hữu nhà.

‍