Guide
Khi bắt đầu tìm hiểu về khoản vay mua nhà, nhiều người thường tập trung vào một con số duy nhất: Mortgage Rate.
Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào Mortgage Rate để lựa chọn Mortgage Lender, bạn có thể bỏ qua nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của khoản vay.
Hai Mortgage Lender có thể đưa ra mức lãi suất gần giống nhau nhưng khác nhau về chương trình vay, các khoản phí hoặc quy trình xử lý hồ sơ. Ngược lại, một khoản vay có Mortgage Rate cao
Đó là lý do người mua nhà thường không chỉ so sánh lãi suất mà còn xem xét toàn bộ khoản vay trước khi đưa ra quyết định.
Trong bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến Mortgage Rate, cách đánh giá Mortgage Lender và cách sử dụng Loan Estimate để lựa chọn khoản vay phù hợp với nhu cầu của mình.
Mortgage Lender là tổ chức tài chính cung cấp khoản vay mua nhà. Đây có thể là ngân hàng, credit union hoặc các công ty chuyên cho vay mortgage. Trong suốt quá trình giao dịch, lender sẽ xem xét hồ sơ tài chính, đánh giá khả năng vay, đề xuất chương trình vay phù hợp và xử lý khoản vay cho đến ngày closing.
Còn Mortgage Rate là mức lãi suất áp dụng cho khoản vay của bạn. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải trả mỗi tháng cũng như tổng số tiền lãi trong suốt thời gian vay.
Tuy nhiên, Mortgage Rate chỉ là một phần của bức tranh tài chính. Hai Mortgage Lender có thể cùng đưa ra một mức lãi suất nhưng áp dụng các khoản phí, chương trình vay hoặc điều kiện xét duyệt khác nhau.
Vì vậy, khoản vay có Mortgage Rate thấp hơn chưa chắc đã là lựa chọn tiết kiệm hơn khi tính tổng chi phí. Đây cũng là lý do người mua nên so sánh toàn bộ khoản vay thay vì chỉ nhìn vào một con số lãi suất.
Nhiều người thắc mắc vì sao cùng một hồ sơ nhưng mỗi Mortgage Lender lại báo một mức lãi suất khác nhau.
Điều này xảy ra vì Mortgage Rate được quyết định bởi nhiều yếu tố khác nhau.
Credit Score là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến Mortgage Rate.
Điểm tín dụng càng cao, lender càng đánh giá người vay có rủi ro thấp hơn. Vì vậy, bạn có thể đủ điều kiện nhận mức lãi suất tốt hơn so với người có Credit Score thấp.
Ngược lại, nếu Credit Score chưa tốt, lender vẫn có thể chấp thuận khoản vay trong một số trường hợp, nhưng mức lãi suất thường sẽ cao hơn hoặc yêu cầu điều kiện vay khắt khe hơn.
Khoản tiền trả trước (Down Payment) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến Mortgage Rate.
Khi bạn trả trước nhiều hơn, số tiền cần vay sẽ giảm xuống. Điều này đồng nghĩa với việc tỷ lệ Loan-to-Value Ratio (LTV) cũng thấp hơn.
Ví dụ:
Đối với lender, khoản vay có LTV thấp thường ít rủi ro hơn vì người mua đã đầu tư nhiều vốn tự có vào căn nhà. Đây cũng là một trong những lý do người có Down Payment cao thường dễ tiếp cận mức Mortgage Rate tốt hơn.
Bên cạnh thu nhập, lender cũng quan tâm đến số tiền bạn phải chi trả cho các khoản nợ hiện có.
Tỷ lệ này được gọi là Debt-to-Income Ratio (DTI), phản ánh phần thu nhập hằng tháng đang được dùng để thanh toán các khoản vay và nghĩa vụ tài chính.
Nếu DTI ở mức thấp, lender sẽ đánh giá bạn có nhiều khả năng đáp ứng khoản thanh toán mortgage trong tương lai. Ngược lại, DTI cao có thể khiến việc vay trở nên khó khăn hơn hoặc ảnh hưởng đến mức lãi suất được đề nghị.
Loại khoản vay và thời hạn vay cũng có thể làm thay đổi Mortgage Rate.
Ví dụ, khoản vay 15 năm và 30 năm thường có mức lãi suất khác nhau. Tương tự, mỗi chương trình vay như Conventional Loan, FHA Loan, VA Loan hay Jumbo Loan đều có tiêu chí xét duyệt và cách định giá riêng.
Thay vì cố gắng tìm chương trình có lãi suất thấp nhất, hãy lựa chọn khoản vay phù hợp với tình hình tài chính và kế hoạch dài hạn của mình.
Mortgage Rate không cố định mà thay đổi theo từng thời điểm.
Lãi suất có thể chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như lạm phát, chính sách tiền tệ, lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ hay tình hình chung của nền kinh tế. Vì vậy, cùng một hồ sơ nhưng nộp đơn ở hai thời điểm khác nhau vẫn có thể nhận được mức Mortgage Rate khác nhau.
Đây cũng là lý do nhiều người theo dõi biến động của thị trường trước khi quyết định Rate Lock.
Ngay cả khi hồ sơ của bạn không thay đổi, các Mortgage Lender vẫn có thể đưa ra những đề nghị khác nhau.
Mỗi lender có cách định giá khoản vay, chương trình ưu đãi và cơ cấu chi phí riêng. Có lender cạnh tranh bằng Mortgage Rate thấp, trong khi lender khác lại tập trung giảm các khoản phí hoặc cung cấp nhiều lựa chọn khoản vay hơn.
Vì vậy, thay vì chỉ xin báo giá từ một nơi, nhiều chuyên gia khuyến nghị người mua nên làm việc với 2 đến 4 Mortgage Lender để có cơ sở so sánh trước khi đưa ra quyết định.
Mortgage Rate rất quan trọng, nhưng không phải là yếu tố duy nhất quyết định khoản vay nào tốt hơn.
Khi so sánh giữa nhiều Mortgage Lender, bạn nên xem toàn bộ chi phí của khoản vay thay vì chỉ nhìn vào một con số lãi suất.
Trong số các tiêu chí trên, APR thường là yếu tố dễ bị bỏ qua nhất.
Mortgage Rate chỉ phản ánh mức lãi suất của khoản vay, trong khi APR (Annual Percentage Rate) bao gồm cả lãi suất và một số chi phí liên quan đến khoản vay. Vì vậy, hai khoản vay có cùng Mortgage Rate vẫn có thể có APR khác nhau nếu các khoản phí không giống nhau.
Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia khuyên người mua nên xem Mortgage Rate và APR cùng lúc, thay vì chỉ tập trung vào một con số lãi suất được quảng cáo.
Sau khi nộp hồ sơ vay mua nhà, Mortgage Lender sẽ cung cấp cho bạn một tài liệu gọi là Loan Estimate.
Đây là bản tóm tắt những thông tin quan trọng của khoản vay, bao gồm lãi suất, khoản thanh toán hằng tháng, các khoản phí và chi phí dự kiến khi hoàn tất giao dịch (Closing).
Nếu đang làm việc với nhiều Mortgage Lender, Loan Estimate là tài liệu đáng tin cậy nhất để đặt các khoản vay lên bàn cân. Thay vì chỉ nghe tư vấn hoặc nhìn vào mức Mortgage Rate được quảng cáo, bạn có thể so sánh trực tiếp các con số trên cùng một loại biểu mẫu.
Không phải mục nào trên Loan Estimate cũng quan trọng như nhau. Khi so sánh nhiều khoản vay, bạn nên tập trung vào những hạng mục dưới đây.
Nếu một Mortgage Lender có Mortgage Rate thấp hơn nhưng Closing Costs hoặc Loan Costs cao hơn, tổng chi phí của khoản vay chưa chắc đã thấp hơn. Đó là lý do nên xem Loan Estimate như một bức tranh tổng thể thay vì chỉ tập trung vào một vài con số.
Giả sử bạn nhận được Loan Estimate từ ba Mortgage Lender khác nhau.
* Ví dụ minh họa, chưa bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở.
Nhìn vào bảng trên, nhiều người có thể chọn ngay Lender A vì có Mortgage Rate thấp nhất. Tuy nhiên, Lender B lại có APR gần tương đương nhưng Closing Costs thấp hơn đáng kể. Tùy vào thời gian dự định sở hữu căn nhà và khả năng tài chính, đây có thể là lựa chọn tiết kiệm hơn.
Ví dụ này cũng cho thấy không nên đưa ra quyết định chỉ dựa trên Mortgage Rate. Một khoản vay phù hợp là khoản vay có tổng chi phí hợp lý và đáp ứng nhu cầu của bạn trong dài hạn.
Làm việc với Mortgage Lender không chỉ là nhận báo giá rồi lựa chọn. Đây cũng là cơ hội để bạn hiểu rõ khoản vay của mình trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào.
Nếu còn điều gì chưa rõ, hãy trao đổi trực tiếp với lender. Một vài câu hỏi dưới đây có thể giúp bạn có thêm thông tin để so sánh giữa các lựa chọn.
Một Mortgage Lender tốt không chỉ đưa ra mức lãi suất cạnh tranh mà còn giải thích rõ các điều khoản của khoản vay và hỗ trợ bạn trong suốt quá trình mua nhà. Nếu một khoản phí hoặc điều kiện nào đó chưa rõ, đừng ngần ngại đặt câu hỏi trước khi đưa ra quyết định.
Sau khi đã hiểu những tiêu chí cần so sánh, quá trình lựa chọn Mortgage Lender thường diễn ra theo các bước sau.
Chuẩn bị các giấy tờ như Pay Stub, W-2, sao kê ngân hàng và các tài liệu cần thiết để lender có thể đánh giá khả năng vay.
Liên hệ một hoặc nhiều Mortgage Lender để xin Mortgage Pre-Approval. Bước này giúp bạn biết mình có thể vay khoảng bao nhiêu trước khi bắt đầu tìm nhà.
Đừng chỉ làm việc với một lender duy nhất. Nhiều người mua nhà sẽ tham khảo từ 2 đến 4 Mortgage Lender để so sánh lãi suất, chương trình vay và các khoản phí trước khi đưa ra quyết định.
Sau khi nộp hồ sơ, mỗi lender sẽ cung cấp Loan Estimate. Đây là tài liệu quan trọng để bạn so sánh các khoản vay trên cùng một tiêu chí.
Đừng chỉ nhìn vào Mortgage Rate. Hãy đặt Mortgage Rate, APR, Closing Costs, Loan Fees và Monthly Payment cạnh nhau để đánh giá tổng chi phí của từng khoản vay.
Sau khi đã cân nhắc các yếu tố về chi phí, chương trình vay và chất lượng hỗ trợ, bạn có thể lựa chọn Mortgage Lender phù hợp nhất với nhu cầu của mình.
Khi Offer được chấp nhận, lender sẽ tiếp tục quy trình xét duyệt và hoàn tất các bước còn lại trước ngày Closing.
Mortgage Rate là một yếu tố quan trọng, nhưng không phản ánh toàn bộ chi phí của khoản vay. Mỗi Mortgage Lender có thể cung cấp chương trình vay, các khoản phí và quy trình xử lý khác nhau, vì vậy việc so sánh nhiều lựa chọn luôn là bước đáng dành thời gian.
Loan Estimate sẽ giúp bạn nhìn rõ sự khác biệt giữa các khoản vay trên cùng một tiêu chí. Khi kết hợp tài liệu này với việc trao đổi trực tiếp cùng Mortgage Lender, bạn sẽ có đủ thông tin để lựa chọn khoản vay phù hợp với khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn của mình.
Sizzling Egg Rolls
.png)
All day - Everyday with Boba Tea
