Việc sở hữu một ngôi nhà tại Mỹ là một trong những quyết định tài chính lớn nhất trong cuộc đời bạn, và cũng có thể là một trong những quyết định phức tạp nhất. Nắm vững những điều cần chuẩn bị sẽ giúp bạn tránh nhiều điều bất ngờ không mong muốn và tổn thất tài chính không đáng có.

Một ngôi nhà có giá $400.000 nhưng đó chưa chắc là mức giá cuối cùng. Để sở hữu ngôi nhà, bạn có thể cần thêm từ $12.000 đến $20.000 chỉ để thanh toán các khoản phí khi hoàn tất giao dịch. Hơn nữa, nếu điểm tín dụng (credit score) của bạn thấp, bạn có thể phải chịu thiệt hại hàng nghìn đô la mỗi năm do lãi suất cao.

Dưới đây là 5 điều tối quan trọng bạn cần nắm vững trước khi bắt đầu hành trình mua nhà tại Mỹ.

1. Điểm tín dụng (Credit Score)

Tại Việt Nam, việc mua nhà chủ yếu phụ thuộc vào thu nhập và khả năng trả góp. Ngược lại, ở Mỹ, điểm tín dụng (credit score) là yếu tố quyết định hàng đầu, với mức điểm tối thiểu cần có để đủ điều kiện vay thông thường (conventional loans) là 620.

Tại sao điểm tín dụng lại quan trọng?

• Lãi suất tốt hơn: Điểm tín dụng cao hơn thường giúp bạn nhận được lãi suất hấp dẫn hơn. Theo Experian, điểm FICO trung bình của người vay thế chấp trong năm 2024 là 758.
• Tác động của điểm thấp: Điểm tín dụng thấp có thể dẫn đến lãi suất cao, khiến bạn phải trả thêm hàng chục nghìn trong suốt thời gian vay.
• Khả năng vay: Điểm tín dụng thấp đồng nghĩa với việc bạn ít có khả năng đủ điều kiện vay khoản thế chấp lớn và có thể phải chịu lãi suất cao hơn.

‍

‍

2. Chi phí kết thúc giao dịch (Closing Costs)

Đây là cú sốc đầu tiên mà nhiều người Việt gặp phải khi mua nhà lần đầu ở Mỹ. Để hoàn tất một giao dịch mua bán nhà, bạn (có thể là người mua, người bán, hoặc cả hai) cần phải chi trả một khoản phí để kết thúc giao dịch. Chi phí này thường dao động từ 3 đến 6% số tiền vay.

Điều này có nghĩa là nếu bạn mua một ngôi nhà giá $400,000 với khoản vay $320,000 (trả trước 20%), bạn sẽ cần thêm từ $9,600 đến $19,200 chỉ để chi trả cho các khoản phí này!

Chi phí kết thúc giao dịch bao gồm những gì?

Theo báo cáo từ Lodestar năm 2025, closing costs giao dịch trung bình cho người mua nhà ở Mỹ là $4,661. Tuy nhiên, mức chi phí này có sự khác biệt tùy thuộc vào từng tiểu bang, phần lớn là do các quy định thuế của địa phương.

‍

‍

3. Tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt-to-Income Ratio - DTI)

Thường thì các nhà cho vay (mortgage lender) mong muốn thấy tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn là 43% hoặc thấp hơn. Điều này có nghĩa là tổng số tiền bạn phải trả hàng tháng cho các khoản nợ, bao gồm các khoảng vay sinh viên, thẻ tín dụng và vay mua xe, không được vượt quá 43% thu nhập hàng tháng của bạn.

Ví dụ:

• Thu nhập hàng tháng: $6,000
• DTI 43% = Tổng nợ tối đa: $2,580
• Nếu bạn đang trả:
  • Vay xe: $400/tháng
  • Thẻ tín dụng: $200/tháng
  • Vay sinh viên: $300/tháng
• Tổng nợ hiện tại: $900
• Số tiền còn lại cho mortgage: $2,580 - $900 = $1,680/tháng

Với số tiền $1,680/tháng, bạn có thể vay khoảng $280,000-300,000 (tùy thuộc vào lãi suất).

4. Thư Phê Duyệt Trước (Pre-approval Letter)

Trước khi bắt đầu hành trình tìm kiếm ngôi nhà, bạn nên xin một thư phê duyệt trước từ ngân hàng hoặc các mortgage lenders. Họ sẽ xem xét thu nhập, tài sản và nợ của bạn để xác định số tiền bạn có thể vay. Thư này sẽ rất hữu ích mỗi khi bạn đưa ra lời chào mua (offer), vì nó chứng minh với người bán rằng bạn có khả năng tài chính.

‍

‍

5. Kiểm Tra Nhà (Home Inspection)

Sai lầm thường gặp nhất của những người mua nhà lần đầu, đặc biệt trong các thị trường nóng, là cảm thấy áp lực phải nhanh chóng đưa ra lời đề nghị. Trong nhiều trường hợp, do lo lắng về việc mua được nhà, bạn có thể bỏ qua bước quan trọng là kiểm tra bất động sản.

Hãy thuê một chuyên gia bên thứ ba, có kinh nghiệm và độc lập (không phải là người được giới thiệu bởi người bán), để thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng và lập báo cáo về tình trạng của tài sản. Nếu phát hiện bất kỳ hư hỏng lớn nào, bạn có thể quyết định rút lui khỏi giao dịch.

‍

‍

Kết Luận

Ông bà ta có câu: “an cư lạc nghiệp”, vì vậy, việc sở hữu một căn nhà trở thành mục tiêu mà nhiều người hướng tới trong hành trình thực hiện giấc mơ Mỹ của mình. Tuy nhiên, không nên vội vàng đưa ra quyết định mà chưa xem xét kỹ lưỡng. Đừng để sự lo lắng về việc bỏ lỡ cơ hội mua được căn nhà đầu tiên dẫn dắt bạn.

Quyết định mua nhà cần phải dựa vào nhu cầu cá nhân và tình hình tài chính của bạn. Điều này sẽ giúp bạn có sự khôn ngoan và kiểm soát trong quyết định, thay vì chỉ đơn thuần chạy theo thị trường đang sôi động và nghe theo lời người khác, cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà.

Khi bạn đã sẵn sàng về tài chính, có một công việc ổn định và thật sự cần một ngôi nhà, đó chính là thời điểm lý tưởng để thực hiện giao dịch mua.

Chúc bạn nhanh chóng tìm được ngôi nhà mơ ước tại Mỹ! 🏡