Mua một căn nhà tại Mỹ để cho thuê hoặc bán lại có thể tạo thêm nguồn thu nhập và giúp bạn xây dựng tài sản trong dài hạn. Tuy nhiên, việc vay tiền để mua investment property có nhiều điểm khác so với mua căn nhà để ở.

Do investment property được xem là có mức độ rủi ro cao hơn, lender thường yêu cầu bạn có down payment cao hơn, credit tốt hơn và đủ tiền dự phòng để tiếp tục thanh toán mortgage trong trường hợp căn nhà chưa có người thuê.

Investment property là gì?

Investment property là bất động sản được mua chủ yếu với mục đích tạo thu nhập hoặc lợi nhuận, thay vì làm nơi ở chính của bạn.

Có một số hình thức phổ biến:

• Cho thuê: Bạn mua nhà và cho người khác thuê để tạo thu nhập hàng tháng.
• Sửa và bán lại: Bạn mua một bất động sản cần cải tạo, sửa chữa rồi bán lại với giá cao hơn. Hình thức này thường được gọi là fix-and-flip.
• Giữ lâu dài: Bạn giữ bất động sản trong nhiều năm, nhận tiền thuê và kỳ vọng giá trị bất động sản tăng theo thời gian.

‍

Mua investment property khác gì mua nhà để ở?

Lender thường xem investment property là khoản vay có mức độ rủi ro cao hơn so với primary residence.

Lý do là nếu bạn gặp khó khăn về tài chính, căn nhà bạn đang sinh sống thường là khoản vay được ưu tiên thanh toán. Trong khi đó, investment property phụ thuộc một phần vào khả năng tạo thu nhập từ tiền thuê. Nếu căn nhà bị trống hoặc phát sinh chi phí sửa chữa lớn, dòng tiền có thể không đủ để thanh toán mortgage và các chi phí liên quan.

Vì vậy, khi mua investment property, bạn thường cần đáp ứng các yêu cầu tài chính cao hơn.

Ngoài ra, nhiều chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu hoặc người có thu nhập thấp không áp dụng cho investment property. Các chương trình government-backed loan như FHA, VA và USDA cũng có những quy định riêng về việc sử dụng bất động sản.

‍

Vay tiền mua investment property bằng cách nào?

Conventional loan là một trong những lựa chọn phổ biến khi bạn mua investment property. Tuy nhiên, điều kiện vay thường cao hơn so với mua primary residence và sẽ phụ thuộc vào loại bất động sản, số lượng bất động sản bạn đang sở hữu cũng như tình hình tài chính của bạn.

Conventional loan

Quy trình xét duyệt conventional loan cho investment property nhìn chung tương tự khoản vay mua nhà để ở. Tuy nhiên, lender sẽ xem xét kỹ hơn khả năng tài chính của bạn và khả năng bất động sản tạo ra thu nhập.

Loại bất động sản cũng ảnh hưởng đến điều kiện vay. Nhà một căn và bất động sản 2–4 căn có thể có yêu cầu khác nhau về down payment, giới hạn khoản vay và các tiêu chí xét duyệt khác.

Bạn cũng có thể phải chứng minh có đủ tài sản thanh khoản để tiếp tục thanh toán mortgage và các chi phí liên quan nếu căn nhà chưa có người thuê hoặc không tạo ra đủ thu nhập. Số tiền dự phòng cần có sẽ phụ thuộc vào hồ sơ vay và số lượng bất động sản bạn đang sở hữu.

Trong một số trường hợp, lender có thể tính một phần income từ tiền thuê vào hồ sơ khi đánh giá khả năng trả nợ. Việc sử dụng khoản thu nhập này và cách tính cụ thể sẽ phụ thuộc vào chương trình vay cũng như hồ sơ của bạn.

Nếu bạn đã sở hữu các investment property khác, lender có thể yêu cầu thêm hồ sơ liên quan đến những bất động sản này, chẳng hạn như mortgage statement, hợp đồng cho thuê, thông tin về tiền thuê, property tax, insurance và các khoản thu nhập, chi phí liên quan.

Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ vay, bạn nên chuẩn bị đầy đủ thông tin về thu nhập, tài sản, các khoản nợ hiện tại và những bất động sản đang sở hữu. Điều này giúp lender đánh giá chính xác khả năng tài chính của bạn và xác định khoản vay phù hợp.

DSCR loan

DSCR loan là một dạng Non-QM loan được thiết kế cho một số trường hợp mua investment property. Khác với conventional loan, khoản vay này có thể tập trung nhiều hơn vào khả năng tạo thu nhập của chính bất động sản thay vì chủ yếu dựa trên income cá nhân của bạn.

Ví dụ, khi bạn mua một căn nhà để cho thuê, lender có thể sử dụng mức tiền thuê dự kiến để đánh giá khả năng căn nhà đáp ứng các khoản thanh toán nợ.

Một yếu tố quan trọng trong DSCR loan là Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Chỉ số này được sử dụng để đánh giá mối tương quan giữa dòng tiền mà bất động sản tạo ra và nghĩa vụ trả nợ. DSCR càng phù hợp với yêu cầu của lender thì khả năng khoản vay đáp ứng tiêu chí xét duyệt càng cao.

Tuy nhiên, DSCR loan không có một bộ điều kiện giống nhau ở tất cả lender. Credit score, down payment, loan-to-value (LTV), loại bất động sản, mức tiền thuê và các khoản phí có thể khác nhau đáng kể.

Vì vậy, nếu đang cân nhắc DSCR loan, bạn nên so sánh lãi suất, chi phí vay, yêu cầu về down payment và cách lender tính thu nhập từ bất động sản trước khi lựa chọn.

‍

Thuế khi bán investment property

Khi bạn bán investment property với giá cao hơn giá vốn điều chỉnh (adjusted basis), phần lợi nhuận có thể chịu capital gains tax. Nếu trước đó bạn đã khấu hao bất động sản để giảm thu nhập chịu thuế, giao dịch bán nhà cũng có thể phát sinh depreciation recapture.

Một lựa chọn thường được quan tâm là 1031 exchange. Cơ chế này có thể cho phép bạn trì hoãn việc ghi nhận khoản lợi nhuận chịu thuế khi chuyển từ một bất động sản đầu tư sang bất động sản đầu tư khác, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật thuế.

Các quy định về 1031 exchange khá phức tạp, đặc biệt về loại tài sản và thời hạn thực hiện. Nếu bạn có kế hoạch bán và mua lại bất động sản, nên trao đổi với CPA hoặc tax professional trước khi giao dịch.

‍

Chi phí cần tính trước khi mua investment property

Giá mua và mortgage chỉ là một phần trong tổng chi phí của investment property. Khi tính dòng tiền, bạn cần tính cả property tax, insurance, bảo trì, sửa chữa, thời gian nhà trống, phí quản lý và HOA nếu có.

Quan trọng là không nên xem toàn bộ tiền thuê là lợi nhuận. Ví dụ, với tiền thuê $2,500 mỗi tháng, bạn vẫn phải trừ mortgage và các chi phí liên quan trước khi xác định dòng tiền thực tế.

Bạn cũng nên dự phòng trường hợp căn nhà không có người thuê trong vài tháng. Trong thời gian này, bạn vẫn phải thanh toán mortgage và các chi phí cố định.