Article
Khi tìm hiểu về vay mua nhà tại Mỹ, bạn sẽ thường gặp hai thuật ngữ FHA Loan và Conventional Loan. Đây là hai chương trình vay phổ biến nhất trên thị trường và cũng là lựa chọn của phần lớn người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà lần đầu.
Mặc dù đều được sử dụng để mua nhà, hai chương trình này có nhiều điểm khác biệt về điều kiện vay, yêu cầu điểm tín dụng, mức down payment, bảo hiểm thế chấp và chi phí trong suốt thời gian vay.
Những khác biệt này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng bạn được phê duyệt khoản vay mà còn quyết định số tiền bạn phải trả trước khi mua nhà và khoản thanh toán hàng tháng sau này.
Mortgage Loan là khoản vay dài hạn được sử dụng để mua nhà.
Thay vì phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, bạn chỉ cần chuẩn bị một phần tiền trả trước (down payment), phần còn lại sẽ được tổ chức cho vay tài trợ và hoàn trả dần trong thời hạn từ 15 đến 30 năm.
Ví dụ, nếu căn nhà có giá 600,000 USD và bạn có 30,000 USD để trả trước, bạn có thể vay phần còn lại để hoàn tất giao dịch mua nhà.
Tại Mỹ, Mortgage Loan không chỉ có một loại duy nhất mà được chia thành nhiều chương trình khác nhau, mỗi chương trình có điều kiện vay và yêu cầu riêng. Trong đó, FHA Loan và Conventional Loan là hai chương trình phổ biến nhất. Cả hai đều được sử dụng để mua nhà, nhưng có sự khác biệt về yêu cầu điểm tín dụng, mức down payment, bảo hiểm thế chấp và chi phí vay.
FHA Loan là chương trình vay mua nhà được bảo hiểm bởi Federal Housing Administration (FHA).
Nhờ có sự bảo hiểm từ chính phủ liên bang, các tổ chức cho vay có thể mở rộng tiêu chuẩn xét duyệt, giúp nhiều người dễ tiếp cận khoản vay hơn so với các chương trình thông thường.
FHA Loan thường phù hợp với:
Với chương trình này, bạn có thể chỉ cần trả trước khoảng 3.5% giá trị căn nhà để đủ điều kiện vay. Ví dụ, nếu căn nhà có giá 500,000 USD, số tiền trả trước có thể vào khoảng 17,500 USD.
Chính đặc điểm này khiến FHA Loan trở thành lựa chọn phổ biến cho nhiều người muốn sở hữu căn nhà đầu tiên sớm hơn mà không cần phải tích lũy một khoản tiền quá lớn ban đầu.
Conventional Loan là khoản vay mua nhà không được bảo hiểm hoặc bảo lãnh bởi chính phủ liên bang. Vì vậy, bạn thường cần đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn về điểm tín dụng, thu nhập và hồ sơ tài chính so với FHA Loan.
Để đủ điều kiện vay Conventional Loan, bạn thường cần:
Đổi lại, nếu đáp ứng được các điều kiện này, bạn có thể tiếp cận mức lãi suất và chi phí vay cạnh tranh hơn trong dài hạn.
Ngoài ra, Conventional Loan cũng linh hoạt hơn về mục đích sử dụng, cho phép bạn mua nhà ở chính, nhà nghỉ dưỡng hoặc bất động sản đầu tư. Trong khi đó, FHA Loan chủ yếu tập trung vào nhà ở chính và không áp dụng cho mục đích đầu tư.
Mặc dù đều là khoản vay mua nhà, FHA Loan và Conventional Loan khác nhau ở một số yếu tố quan trọng mà bạn cần cân nhắc trước khi lựa chọn.
FHA Loan thường dễ tiếp cận hơn đối với người có điểm tín dụng thấp hoặc chưa ổn định.
Trong khi đó, Conventional Loan thường phù hợp hơn với những người có điểm tín dụng tốt, vì nó có thể mang lại điều kiện vay và mức chi phí cạnh tranh hơn.
Nếu điểm tín dụng của bạn ở mức khá trở lên, Conventional Loan thường là lựa chọn tốt hơn về tổng chi phí vay. Ngược lại, nếu điểm tín dụng còn hạn chế, FHA Loan có thể là lựa chọn dễ được chấp thuận hơn.
FHA Loan thường yêu cầu mức đặt cọc khoảng 3.5% giá trị căn nhà, đây là lý do chương trình này được nhiều người mua nhà lần đầu lựa chọn.
Với Conventional Loan, vẫn có những chương trình cho phép đặt cọc thấp, nhưng điều kiện xét duyệt thường chặt chẽ hơn, đặc biệt liên quan đến điểm tín dụng và hồ sơ tài chính.
Đây là điểm khác biệt quan trọng mà nhiều người mua nhà thường bỏ qua. Với FHA Loan, bạn sẽ phải trả Mortgage Insurance Premium (MIP).
Với Conventional Loan, bạn có thể phải trả Private Mortgage Insurance (PMI) nếu đặt cọc dưới 20%.
Thoạt nhìn, hai loại phí này có thể khá tương đồng, nhưng điểm khác biệt nằm ở thời gian áp dụng. PMI của Conventional Loan thường có thể được loại bỏ khi bạn tích lũy đủ equity trong căn nhà. Trong khi đó, MIP của FHA Loan có thể kéo dài trong nhiều trường hợp và không dễ loại bỏ như PMI.
Câu trả lời là không.
Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất.
Mặc dù FHA Loan thường xuất hiện trong các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu, nhưng thực tế bạn vẫn có thể sử dụng FHA Loan ngay cả khi đã từng sở hữu nhà trước đó, miễn là đáp ứng các điều kiện của chương trình.
Nói cách khác, FHA Loan không bị giới hạn chỉ dành cho First-Time Home Buyer, mà là một chương trình vay dựa trên điều kiện tài chính và khả năng đủ tiêu chuẩn của người vay.
Đây là một chiến lược khá phổ biến trên thị trường vay mua nhà tại Mỹ.
Trong nhiều trường hợp, người mua chọn FHA Loan ở giai đoạn đầu vì các điều kiện tài chính chưa thật sự mạnh, chẳng hạn như điểm tín dụng còn thấp, tiền tiết kiệm chưa nhiều hoặc muốn sở hữu nhà sớm thay vì tiếp tục thuê.
Sau một thời gian, khi tình hình tài chính cải thiện, điểm tín dụng tăng lên, thu nhập ổn định hơn và giá trị căn nhà cũng tăng theo, họ có thể cân nhắc refinance sang Conventional Loan. Việc chuyển đổi này giúp loại bỏ Mortgage Insurance Premium (MIP) và có thể giảm tổng chi phí hàng tháng.
Vì vậy, FHA Loan không phải lúc nào cũng là khoản vay được giữ đến hết kỳ hạn 30 năm. Với nhiều người, đây là bước khởi đầu để tiếp cận việc sở hữu nhà, trước khi chuyển sang một cấu trúc vay tối ưu hơn trong tương lai.
Khi tìm hiểu về mortgage, nhiều người tập trung quá nhiều vào việc so sánh FHA và Conventional mà bỏ qua bức tranh tài chính tổng thể.
Thực tế, khoản thanh toán hàng tháng không chỉ phụ thuộc vào loại khoản vay, mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố khác như:
Trong nhiều trường hợp, chênh lệch giữa FHA và Conventional chỉ dao động vài chục USD mỗi tháng. Ngược lại, các yếu tố như thuế tài sản hoặc HOA có thể tạo ra khác biệt hàng trăm USD, tùy theo khu vực và loại nhà.
Vì vậy, thay vì chỉ đặt câu hỏi “FHA hay Conventional tốt hơn?”, cách tiếp cận thực tế hơn là xem xét mức thanh toán hàng tháng có phù hợp với ngân sách và kế hoạch tài chính của bạn hay không.
Nhiều người vẫn cho rằng cần phải có 20% down payment mới có thể mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chương trình vay như FHA và cả một số lựa chọn của Conventional Loan cho phép bạn bắt đầu với mức đặt cọc thấp hơn đáng kể.
Trong một số trường hợp, việc trì hoãn mua nhà để tiếp tục tiết kiệm có thể khiến bạn đối mặt với việc giá nhà tăng nhanh hơn số tiền tích lũy được theo thời gian.
Việc cải thiện điểm tín dụng trước khi nộp hồ sơ vay có thể giúp bạn tiếp cận mức lãi suất tốt hơn.
Ngay cả một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong tổng số tiền bạn phải trả trong suốt thời hạn khoản vay.
Ngoài down payment, bạn cũng cần tính đến các chi phí đóng giao dịch (closing costs), bao gồm:
Đây là nhóm chi phí mà nhiều người mua nhà lần đầu thường không tính đầy đủ trong kế hoạch tài chính ban đầu.
Ngân hàng có thể chấp thuận cho bạn mức vay cao hơn nhiều so với số tiền bạn thực sự cảm thấy thoải mái khi trả mỗi tháng.
Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào hạn mức được duyệt, hãy chọn khoản thanh toán hàng tháng phù hợp với ngân sách hiện tại và kế hoạch tài chính lâu dài của gia đình.
Kết nối, trao quyền và mang đến cơ hội, nhằm thúc đẩy sự phát triển nghề nghiệp, kinh doanh và văn hóa cho cộng đồng người Việt tại Mỹ