Guide
Khi tìm mortgage để mua nhà tại Mỹ, người mua có thể gặp nhiều loại loan với điều kiện và giới hạn vay khác nhau. Trong đó, conforming loan và non-conforming loan là hai nhóm phổ biến của conventional loan. Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở giới hạn khoản vay và các tiêu chuẩn mà khoản vay phải đáp ứng.
Conforming loan là khoản mortgage đáp ứng các tiêu chuẩn của FHFA và đủ điều kiện để Fannie Mae hoặc Freddie Mac mua lại. Trong đó có giới hạn về số tiền được vay và các yêu cầu liên quan đến hồ sơ người vay.
Non-conforming loan là khoản mortgage không đáp ứng các tiêu chuẩn này. Trường hợp phổ biến là khoản vay có số tiền cao hơn giới hạn của conforming loan. Ngoài ra, một số khoản vay có điều kiện khác với tiêu chuẩn của Fannie Mae và Freddie Mac cũng thuộc nhóm non-conforming.
Conforming loan là một loại conventional loan đáp ứng các tiêu chuẩn của Fannie Mae và Freddie Mac. Đây là một trong những loại mortgage phổ biến tại Mỹ và được nhiều lender cung cấp.
Conforming loan có những yêu cầu cụ thể về số tiền vay, down payment và khả năng tài chính của người vay.
Trước hết, khoản vay phải nằm trong giới hạn conforming loan tại khu vực bạn mua nhà. Năm 2025, mức giới hạn cơ bản tại phần lớn các khu vực ở Mỹ là $806,500. Một số khu vực có giá nhà cao có thể được áp dụng giới hạn cao hơn.
Down payment có thể bắt đầu từ 3% giá nhà đối với một số chương trình. Tuy nhiên, yêu cầu cụ thể còn tùy vào chương trình và hồ sơ của người vay.
Lender cũng sẽ xem xét credit score, income và các khoản nợ hiện có. Một số chương trình conforming chấp nhận credit score từ 620.
Ngoài ra, lender sẽ xem xét DTI, tức tỷ lệ giữa tổng số tiền trả nợ hằng tháng và income. Trong một số trường hợp, Fannie Mae và Freddie Mac có thể chấp nhận DTI lên đến 50%.
Về lãi suất, conforming loan có cả fixed-rate mortgage và adjustable-rate mortgage (ARM). Fixed-rate mortgage giữ nguyên lãi suất trong suốt thời hạn vay, trong khi lãi suất của ARM có thể thay đổi theo các điều khoản của khoản vay.
Conforming loan thường có lãi suất cạnh tranh hơn so với non-conforming loan. Điều này có thể giúp người vay giảm monthly payment và tổng tiền interest phải trả trong thời gian vay.
Ngoài ra, conforming loan có những tiêu chuẩn khá rõ ràng về credit score, income, down payment và số tiền được vay. Nếu hồ sơ của bạn đáp ứng các yêu cầu này, bạn có thể có nhiều lựa chọn mortgage từ các lender khác nhau.
Tuy nhiên, conforming loan có giới hạn về số tiền được vay. Nếu bạn cần vay nhiều hơn mức giới hạn tại khu vực mình mua nhà, bạn có thể phải tìm đến non-conforming loan, chẳng hạn như jumbo loan.
Non-conforming loan là khoản mortgage không đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn để được Fannie Mae hoặc Freddie Mac mua lại.
Trường hợp phổ biến nhất là khoản vay có số tiền vượt quá giới hạn của conforming loan tại khu vực bạn mua nhà. Những khoản vay này thường được gọi là jumbo loan.
Ví dụ, bạn mua một căn nhà trị giá $1.5 triệu và cần vay $1.2 triệu. Nếu số tiền này vượt quá giới hạn conforming loan tại khu vực đó, bạn có thể phải sử dụng jumbo loan thay vì conforming loan.
Non-conforming loan cũng có thể được sử dụng trong những trường hợp hồ sơ người vay hoặc khoản vay không đáp ứng các tiêu chuẩn thông thường của Fannie Mae và Freddie Mac.
Non-conforming loan không có một bộ điều kiện chung áp dụng cho tất cả lender. Mỗi lender có thể đưa ra yêu cầu riêng dựa trên số tiền vay và tình hình tài chính của người vay.
Down payment thường cao hơn so với conforming loan. Tùy từng lender và hồ sơ, bạn có thể cần chuẩn bị khoảng 10-20% giá trị căn nhà.
Credit score cũng thường được yêu cầu cao hơn. Một số chương trình có thể yêu cầu credit score từ 660 trở lên.
Ngoài credit score, lender sẽ xem xét income, các khoản nợ, tài sản và lịch sử tín dụng của bạn. Khoản vay càng lớn, lender thường càng cần nhiều thông tin để đánh giá khả năng trả nợ.
Non-conforming loan có thể sử dụng fixed-rate mortgage hoặc ARM, tùy vào chương trình và lựa chọn của người vay.
Non-conforming loan thường được sử dụng khi số tiền bạn cần vay vượt quá giới hạn của conforming loan.
Điều này thường xảy ra khi bạn mua nhà có giá trị cao, đặc biệt tại những khu vực có giá nhà đắt đỏ. Chẳng hạn, nếu số tiền cần vay vượt quá giới hạn conforming loan tại khu vực đó, jumbo loan có thể là lựa chọn phù hợp.
Đổi lại, lender thường yêu cầu người vay có tình hình tài chính vững hơn. Bạn có thể cần credit score cao, income ổn định, đủ tài sản dự phòng và down payment lớn hơn.
Vì vậy, trước khi chọn non-conforming loan, bạn nên xem xét cả số tiền cần vay và khả năng đáp ứng các yêu cầu của lender.
Conforming và non-conforming đều là conventional loan, tức các khoản vay không được chính phủ trực tiếp bảo hiểm. Ngoài hai nhóm này, bạn còn có thể lựa chọn các government-backed loan nếu đáp ứng điều kiện của từng chương trình.
FHA loan được Federal Housing Administration (FHA) bảo hiểm. Chương trình này có thể phù hợp với người mua muốn down payment thấp hoặc có credit chưa đáp ứng một số yêu cầu của conventional loan.
USDA loan dành cho những căn nhà nằm trong khu vực đủ điều kiện. Một số người vay có thể mua nhà mà không cần down payment nếu đáp ứng các yêu cầu của chương trình.
VA loan dành cho veterans, active-duty service members và một số người đủ điều kiện khác theo quy định của Department of Veterans Affairs. Chương trình có thể cho phép mua nhà với 0% down payment.
Ngoài ra, non-QM loan dành cho một số người vay có cách nhận income hoặc tình hình tài chính không phù hợp với tiêu chuẩn của các khoản vay thông thường. Lender sẽ sử dụng những tiêu chí khác để đánh giá khả năng trả nợ.
A Bold Fusion of Vietnamese Flavors and Louisiana Seafood Culture
Houston's Favorite Noodle House
