Đối với nhiều người, mua nhà là một trong những mục tiêu tài chính lớn nhất trong cuộc đời. Tuy nhiên, số tiền bạn cần chuẩn bị không chỉ dừng lại ở khoản đặt cọc. Trên thực tế, quá trình mua nhà còn đi kèm với nhiều chi phí khác trước và sau khi nhận chìa khóa.

Nếu đang có kế hoạch trở thành chủ nhà trong tương lai, việc hiểu rõ những khoản chi phí cần thiết sẽ giúp bạn xây dựng kế hoạch tiết kiệm hợp lý và tránh những áp lực tài chính không mong muốn.

‍

Những chi phí cần chuẩn bị khi mua nhà

Chi phí mua nhà thường được chia thành ba nhóm chính:

• Tiền đặt cọc (Down Payment).
• Chi phí hoàn tất giao dịch (Closing Costs).
• Các khoản chi phí phát sinh trước và sau khi dọn vào nhà.

Tùy vào giá trị căn nhà, chương trình vay và mức down payment bạn lựa chọn, tổng số tiền cần chuẩn bị sẽ khác nhau. Tuy nhiên, việc tính trước đầy đủ các khoản chi sẽ giúp bạn chủ động hơn về tài chính và hạn chế những áp lực không mong muốn trong quá trình mua nhà.

1. Tiền đặt cọc (Down payment)

Tiền đặt cọc là khoản tiền mặt bạn thanh toán khi hoàn tất giao dịch mua nhà. Mặc dù nhiều chương trình vay cho phép mức đặt cọc thấp hơn, nhưng 20% vẫn được xem là mức lý tưởng.

Giả sử bạn mua một căn nhà có giá trung bình tại California là khoảng 900,000 USD, khoản đặt cọc 20% sẽ tương đương:

900,000 USD × 20% = 180,000 USD

Vì sao nên đặt cọc 20%?

Giảm số tiền phải vay

Khoản đặt cọc càng lớn, số tiền vay thế chấp càng thấp. Điều này giúp:

• Giảm khoản thanh toán hàng tháng.
• Giảm tổng số tiền lãi phải trả trong nhiều năm.
• Tăng khả năng được chấp thuận khoản vay với điều kiện tốt hơn.

Tránh phải trả bảo hiểm PMI

Nếu bạn đặt cọc dưới 20%, phần lớn các khoản vay Conventional Loan sẽ yêu cầu bạn trả thêm PMI (Private Mortgage Insurance).

Khoản phí này được cộng vào tiền thanh toán hàng tháng và thường kéo dài cho đến khi bạn tích lũy được ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng chuẩn bị ngay 180,000 USD. Vì vậy, nhiều người mua nhà lần đầu vẫn lựa chọn các chương trình vay với mức đặt cọc thấp hơn và chấp nhận chi phí hàng tháng cao hơn.

‍

2. Chi phí hoàn tất giao dịch (Closing costs)

Ngoài tiền đặt cọc, bạn còn phải thanh toán các chi phí liên quan đến việc hoàn tất giao dịch mua nhà.

Những khoản phí này thường bao gồm:

• Phí làm hồ sơ vay.
• Phí khởi tạo khoản vay.
• Phí thẩm định giá nhà.
• Thuế bất động sản trả trước.
• Bảo hiểm quyền sở hữu (Title Insurance).
• Phí Escrow.
• Bảo hiểm chủ nhà.
• Các loại lệ phí khác theo quy định của địa phương.

Thông thường, closing costs dao động từ 3% đến 5% giá trị căn nhà.

Đối với căn nhà trị giá 900,000 USD tại California, chi phí này có thể vào khoảng: 27,000 USD đến 45,000 USD.

‍

3. Những chi phí phát sinh dễ bị bỏ quên

Nhiều người chỉ tập trung vào khoản vay và tiền đặt cọc mà quên rằng sau khi nhận nhà, vẫn còn nhiều khoản chi phí khác cần được tính đến.

Chi phí chuyển nhà

Chi phí thuê xe tải, dịch vụ vận chuyển hoặc mua thêm nội thất mới có thể lên đến vài nghìn USD.

Phí HOA

Nếu căn nhà thuộc khu vực có Homeowners Association (HOA), bạn sẽ phải đóng phí hàng tháng để duy trì cảnh quan và các tiện ích chung.

Các hóa đơn hàng tháng

Sau khi chuyển đến nhà mới, bạn sẽ phải chi trả:

• Tiền điện.
• Tiền nước.
• Tiền gas.
• Internet.
• Bảo hiểm nhà.
• Thuế bất động sản.
• Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.

Các khoản sửa chữa khác

Ngay cả một căn nhà được bảo trì tốt cũng có thể phát sinh những khoản sửa chữa ngoài dự kiến như thay bình nước nóng, sửa hệ thống HVAC, mái nhà hoặc đường ống nước.

Vì vậy, nhiều chủ nhà thường dành riêng một khoản ngân sách hằng năm cho việc bảo trì để tránh bị động khi có sự cố xảy ra.

‍

Vậy bạn cần tiết kiệm bao nhiêu tiền để mua nhà?

Giả sử bạn đang có kế hoạch mua một căn nhà có giá trung bình khoảng 900,000 USD tại California.

Chi phí ban đầu cần chuẩn bị

‍

‍

Như vậy, bạn nên tích lũy khoảng 230,000 USD đến 250,000 USD, tương đương khoảng 25% đến 30% giá trị căn nhà.

Chi phí hàng tháng ước tính

Bên cạnh khoản tiền cần chuẩn bị ban đầu, bạn cũng nên tính trước chi phí sẽ phát sinh mỗi tháng để đảm bảo phù hợp với ngân sách của gia đình.

Giả sử:

• Giá nhà: 900,000 USD.
• Tiền đặt cọc: 20%.
• Khoản vay: 720,000 USD.
• Lãi suất khoảng 6.5%.
• Thời hạn vay 30 năm.

Chi phí hàng tháng có thể như sau:

‍

‍

Việc tiết kiệm như thế nào?

Một yếu tố quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua là giá nhà có xu hướng tăng theo thời gian. Theo dữ liệu lịch sử của California Association of Realtors và nhiều nghiên cứu về thị trường bất động sản Mỹ, giá nhà tại California trong dài hạn thường tăng trung bình khoảng 4% đến 6% mỗi năm, mặc dù mức tăng thực tế có thể thay đổi tùy theo chu kỳ thị trường.

Giả sử giá nhà hiện tại là 900,000 USD và tăng trung bình 5% mỗi năm, thì sau 10 năm, giá trị căn nhà có thể đạt khoảng:

900,000 USD × (1.05)^10 ≈ 1,466,000 USD

Nếu bạn vẫn muốn chuẩn bị khoảng 25% giá trị căn nhà để trang trải tiền đặt cọc, closing costs và các chi phí ban đầu khác, số tiền cần tích lũy khi đó sẽ vào khoảng:

1,466,000 USD × 25% ≈ 366,000 USD

Điều này có nghĩa là thay vì mục tiêu 240,000 USD theo giá nhà hiện tại, bạn có thể cần chuẩn bị khoảng 360,000 USD đến 400,000 USD nếu dự định mua nhà sau 10 năm.

Để đạt được mục tiêu khoảng 366,000 USD trong vòng 10 năm, bạn sẽ cần tiết kiệm:

• Khoảng 36,600 USD mỗi năm.
• Tương đương khoảng 3,050 USD mỗi tháng.

Tất nhiên, đây chỉ là một ví dụ dựa trên mức tăng giá trung bình 5% mỗi năm. Nếu giá nhà tăng nhanh hơn, số tiền cần tiết kiệm cũng sẽ cao hơn. Ngược lại, nếu bạn đầu tư khoản tiền tiết kiệm của mình hoặc thu nhập tăng theo thời gian, áp lực tài chính có thể giảm đáng kể.

Vì vậy, khi lập kế hoạch mua nhà trong tương lai, bạn nên tính đến cả yếu tố tăng giá của bất động sản thay vì chỉ dựa trên giá nhà hiện tại. Điều này sẽ giúp mục tiêu tiết kiệm của bạn thực tế và chính xác hơn.

‍