Guide
Trong quá trình mua nhà tại Mỹ, bạn có thể bắt gặp hai thuật ngữ khá giống nhau là Appraised Value (giá trị thẩm định) và Assessed Value (giá trị tính thuế).
Vì đều liên quan đến giá trị của một căn nhà nên không ít người cho rằng đây chỉ là hai cách gọi khác nhau của cùng một khái niệm. Thực tế, mỗi loại giá trị được xác định bởi một đơn vị khác nhau, phục vụ những mục đích khác nhau và có thể ảnh hưởng đến bạn theo những cách hoàn toàn khác nhau.
Nếu đang chuẩn bị mua nhà, vay mortgage hoặc đã là chủ sở hữu, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa Appraised Value và Assessed Value sẽ giúp bạn đọc các giấy tờ liên quan dễ dàng hơn, đồng thời tránh những nhầm lẫn khi làm việc với ngân hàng hoặc khi nhận thông báo thuế bất động sản.
Điểm giống nhau giữa Appraised Value và Assessed Value là cả hai đều phản ánh giá trị của một căn nhà, tuy nhiên chúng lại được sử dụng trong những tình huống hoàn toàn khác nhau.
Appraised Value (giá trị thẩm định) là mức giá trị do một thẩm định viên được cấp phép (licensed appraiser) xác định. Con số này thường được sử dụng trong quá trình mua bán nhà hoặc tái cấp vốn (refinance), nhằm giúp ngân hàng đánh giá giá trị của tài sản thế chấp trước khi phê duyệt khoản vay.
Trong khi đó, Assessed Value (giá trị tính thuế) là mức giá trị do cơ quan thuế địa phương (local tax assessor) xác định để làm cơ sở tính thuế bất động sản. Giá trị này không phản ánh số tiền bạn có thể bán căn nhà trên thị trường, mà được sử dụng để tính số thuế chủ nhà phải đóng hằng năm.
Có thể hình dung đơn giản rằng, Appraised Value chủ yếu liên quan đến khoản vay mua nhà, còn Assessed Value liên quan đến thuế bất động sản.
Vì phục vụ những mục đích khác nhau nên Appraised Value và Assessed Value không nhất thiết phải giống nhau. Trong nhiều trường hợp, giá trị thẩm định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị tính thuế và điều này hoàn toàn bình thường. Quan trọng là hiểu mỗi loại giá trị được sử dụng trong trường hợp nào và ảnh hưởng đến quyết định tài chính của bạn ra sao.
Nếu mua nhà bằng mortgage, Appraised Value là một trong những bước quan trọng của quá trình vay vốn.
Trước khi phê duyệt khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu một thẩm định viên được cấp phép (licensed appraiser) đánh giá giá trị của căn nhà. Kết quả thẩm định giúp ngân hàng xác định tài sản thế chấp có đủ giá trị để đảm bảo cho khoản vay hay không.
Để đưa ra mức giá trị này, appraiser không chỉ xem xét tình trạng của căn nhà mà còn đánh giá nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm:
Ví dụ, bạn đồng ý mua một căn nhà với giá 620,000 USD. Sau khi thẩm định, appraiser xác định giá trị của căn nhà chỉ khoảng 590,000 USD. Trong trường hợp này, ngân hàng có thể chỉ chấp thuận khoản vay dựa trên mức 590,000 USD, thay vì giá mua mà hai bên đã thỏa thuận.
Đó cũng là lý do kết quả thẩm định có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình giao dịch. Nếu giá trị thẩm định thấp hơn giá mua, người mua và người bán thường sẽ phải thương lượng lại hoặc tìm giải pháp để bù phần chênh lệch.
Cũng cần lưu ý rằng Appraised Value không phải là một mức giá cố định. Nếu thị trường thay đổi hoặc căn nhà được cải tạo đáng kể, kết quả thẩm định trong tương lai cũng có thể khác.
Không giống appraised Value, Assessed Value được cơ quan thuế địa phương sử dụng để xác định số thuế bất động sản mà chủ nhà phải đóng hằng năm.
Mỗi bang và mỗi địa phương tại Mỹ có cách tính assessed value khác nhau. Có nơi đánh giá lại định kỳ hằng năm, nhưng cũng có nơi vài năm mới cập nhật một lần. Một số địa phương tính assessed value dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị thị trường, trong khi những nơi khác áp dụng công thức riêng theo quy định của bang hoặc quận.
Chính vì vậy, assessed value thường không phản ánh đúng giá trị thị trường hiện tại của căn nhà. Bạn hoàn toàn có thể sở hữu một căn nhà đang được mua bán trên thị trường với giá 600,000 USD nhưng assessed value chỉ khoảng 480,000 USD. Điều này không có nghĩa căn nhà bị định giá thấp, mà đơn giản là cơ quan thuế đang sử dụng phương pháp tính riêng để xác định số thuế phải nộp.
Đối với chủ nhà, assessed value đặc biệt quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu nhà mỗi năm. Nếu giá trị tính thuế tăng, số thuế bất động sản bạn phải đóng cũng có thể tăng theo.
Ngược lại, nếu cho rằng cơ quan thuế đánh giá quá cao giá trị căn nhà, nhiều địa phương cho phép chủ nhà thực hiện thủ tục appeal (khiếu nại) để yêu cầu xem xét lại mức assessed value. Nếu khiếu nại thành công, số thuế bất động sản phải nộp trong những năm tiếp theo có thể được điều chỉnh giảm.
Trong nhiều trường hợp, giá trị thẩm định hoặc giá trị tính thuế không giống với kỳ vọng của người mua hoặc chủ nhà. Tuy nhiên, hai tình huống này sẽ dẫn đến những ảnh hưởng hoàn toàn khác nhau.
Đây là tình huống khá phổ biến khi thị trường bất động sản cạnh tranh hoặc người mua chấp nhận trả cao hơn để có được căn nhà mong muốn.
Giả sử bạn đồng ý mua một căn nhà với giá 620,000 USD, nhưng sau khi thẩm định, appraiser xác định giá trị căn nhà chỉ khoảng 590,000 USD. Khi đó, ngân hàng có thể chỉ chấp thuận khoản vay dựa trên mức 590,000 USD, thay vì giá mua đã thỏa thuận.
Khi đó, người mua thường có một số lựa chọn:
Không phải lúc nào appraised value thấp cũng đồng nghĩa căn nhà bị định giá sai. Đôi khi đây chỉ là dấu hiệu cho thấy giá bán đang cao hơn mặt bằng chung của thị trường tại thời điểm giao dịch.
Đối với chủ nhà, giá trị của Assessed Value sẽ được quan tâm nhiều hơn vì đây là cơ sở để tính thuế bất động sản.
Nếu cơ quan thuế đánh giá giá trị căn nhà cao hơn trước, số thuế bạn phải đóng hằng năm cũng có thể tăng theo. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá trị thị trường của căn nhà cũng tăng tương ứng.
Nếu cho rằng mức assessed value chưa phản ánh đúng thực tế, bạn có thể kiểm tra thông tin mà cơ quan thuế đang sử dụng để định giá căn nhà. Trong nhiều trường hợp, chủ nhà còn có quyền nộp đơn appeal để yêu cầu xem xét lại kết quả đánh giá.
Quy trình khiếu nại và thời hạn nộp hồ sơ sẽ khác nhau tùy theo từng bang hoặc địa phương. Nếu được chấp thuận, assessed value có thể được điều chỉnh và số thuế bất động sản trong các kỳ tiếp theo cũng sẽ giảm tương ứng.
Appraised Value và Assessed Value đều liên quan đến giá trị của một căn nhà, nhưng mức độ quan trọng của từng loại sẽ thay đổi tùy theo từng giai đoạn.
Nếu đang chuẩn bị mua nhà hoặc refinance, Appraised Value là con số cần theo dõi. Kết quả thẩm định có thể ảnh hưởng đến khoản vay được ngân hàng phê duyệt, từ đó tác động đến toàn bộ quá trình giao dịch.
Khi đã trở thành chủ nhà, Assessed Value lại là con số xuất hiện thường xuyên hơn. Giá trị này được sử dụng để tính thuế bất động sản, vì vậy mỗi lần địa phương điều chỉnh Assessed Value, số thuế bạn phải đóng cũng có thể thay đổi theo.
Nhiều người mới mua nhà thường so sánh hai con số này và thắc mắc vì sao chúng không giống nhau. Thực tế, chúng được xác định bởi hai đơn vị khác nhau và phục vụ hai mục đích riêng, nên việc chênh lệch là điều bình thường. Thay vì cố gắng đối chiếu xem con số nào "đúng" hơn, hãy xem chúng đang được sử dụng trong trường hợp nào. Điều đó sẽ giúp bạn hiểu các giấy tờ liên quan đến căn nhà dễ dàng hơn và tránh những nhầm lẫn không cần thiết.
Mua nhà tại Mỹ không chỉ là tìm được một căn nhà phù hợp mà còn là quá trình làm quen với nhiều thuật ngữ và quy trình mới. Appraised Value và Assessed Value là một trong những khái niệm dễ gây nhầm lẫn nhất, nhưng khi hiểu rõ vai trò của từng loại, bạn sẽ dễ dàng theo dõi hồ sơ mua nhà, khoản vay và cả chi phí sở hữu trong những năm sau đó.
Nếu đang chuẩn bị mua nhà, hãy dành thời gian đọc kỹ báo cáo thẩm định và trao đổi với lender khi có điểm chưa rõ. Còn nếu đã là chủ nhà, việc theo dõi Assessed Value và thông báo thuế hằng năm sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc quản lý chi phí và bảo vệ quyền lợi của mình.
Vietnamese coffee brewed with tradition and care
Refresh Your Day
