Article
Khi gửi đơn đề nghị mua nhà (purchase offer), bạn thường sẽ cần chuẩn bị một khoản tiền gọi là Earnest Money Deposit. Đây là một phần quan trọng trong giao dịch mua nhà tại Mỹ, vì nó liên quan trực tiếp đến mức độ cam kết của bạn trong mắt người bán cũng như cách dòng tiền được xử lý trong suốt quá trình mua bán.
Khoản tiền này sẽ được giữ trong tài khoản trung gian (escrow) và được áp dụng vào tổng chi phí khi bạn hoàn tất giao dịch. Trong một số trường hợp, nó cũng có thể được hoàn lại hoặc bị mất tùy theo các điều khoản trong hợp đồng.
Earnest Money Deposit là khoản tiền đặt cọc mà bạn nộp sau khi người bán chấp nhận purchase offer. Khoản tiền này thể hiện rằng bạn thực sự có thiện chí mua căn nhà và sẵn sàng thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.
Trong thời gian giao dịch diễn ra, Earnest Money sẽ được giữ bởi một bên trung gian như escrow company hoặc title company. Khoản tiền này không được chuyển cho người bán ngay mà chỉ được xử lý khi giao dịch hoàn tất hoặc khi hợp đồng kết thúc theo các điều kiện đã thỏa thuận.
Nếu việc mua bán diễn ra thuận lợi, khoản tiền này thường sẽ được:
Mặc dù không có quy định bắt buộc về một mức Earnest Money cố định. Trong thực tế, khoản đặt cọc này thường dao động khoảng 1% đến 3% giá mua của căn nhà.
Ví dụ:
| Giá mua căn nhà | Earnest Money (1%) | Earnest Money (3%) |
|---|---|---|
| $300,000 | $3,000 | $9,000 |
| $500,000 | $5,000 | $15,000 |
| $800,000 | $8,000 | $24,000 |
Ở những thị trường có nhiều người cùng cạnh tranh mua nhà, người bán có thể kỳ vọng khoản Earnest Money cao hơn để thể hiện cam kết của người mua. Ngược lại, tại những thị trường ít cạnh tranh hơn, mức đặt cọc có thể thấp hơn tùy theo thông lệ của từng khu vực.
Buyer’s Agent thường sẽ là người tư vấn mức Earnest Money phù hợp dựa trên giá trị căn nhà và điều kiện của thị trường mà bạn tham gia.
Thông thường, bạn không cần phải nộp tiền đặt cọc ngay khi gửi đề nghị mua. Khoản tiền này thường được thanh toán sau khi người bán chấp nhận đề nghị và hai bên ký kết hợp đồng mua bán.
Thời hạn nộp tiền sẽ được ghi rõ trong hợp đồng, thường dao động từ 1 đến 3 ngày làm việc, mặc dù thời gian cụ thể có thể thay đổi tùy thuộc vào từng tiểu bang hoặc giao dịch.
Nếu bạn không nộp đúng hạn, bạn có thể vi phạm hợp đồng và người bán có quyền hủy bỏ giao dịch.
Earnest Money không được chuyển trực tiếp cho người bán. Thay vào đó, khoản tiền này sẽ được gửi vào tài khoản escrow do một bên trung gian quản lý.
Tùy từng bang, bên giữ khoản tiền này có thể là:
Vai trò của bên trung gian là đảm bảo khoản tiền được giải ngân đúng theo các điều khoản trong hợp đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.
Khi giao dịch mua nhà được hoàn tất, khoản Earnest Money Deposit sẽ được chuyển từ tài khoản escrow và được ghi nhận trong bảng thanh toán cuối cùng (closing statement).
Thay vì là một khoản chi phí riêng biệt, số tiền này sẽ được áp dụng trực tiếp vào tổng số tiền bạn cần thanh toán khi closing, thường là down payment hoặc closing costs, tùy theo cấu trúc giao dịch.
Ví dụ:
Khi đến ngày closing, khoản $10,000 này sẽ được trừ vào tổng số tiền bạn còn phải thanh toán, theo hướng dẫn trong closing disclosure.
Điều này có nghĩa là Earnest Money không phải là chi phí phát sinh thêm, mà là một phần trong tổng ngân sách mua nhà của bạn, được giữ tạm thời trong suốt quá trình giao dịch và sau đó được áp dụng khi hoàn tất.
Bạn có thể được hoàn lại Earnest Money nếu giao dịch kết thúc theo đúng các điều kiện đã được quy định trong hợp đồng mua bán.
Thông thường, điều này xảy ra khi một trong các contingency dưới đây được kích hoạt:
Nếu bạn không được ngân hàng phê duyệt khoản vay theo các điều kiện đã thỏa thuận, bạn có thể hủy hợp đồng trong thời hạn cho phép và nhận lại Earnest Money.
Nếu giá thẩm định của căn nhà thấp hơn giá mua và hai bên không đạt được thỏa thuận điều chỉnh, bạn có quyền rút khỏi giao dịch và được hoàn lại khoản đặt cọc.
Nếu quá trình kiểm tra nhà phát hiện vấn đề nghiêm trọng và bạn quyết định không tiếp tục giao dịch theo đúng điều khoản hợp đồng, Earnest Money thường sẽ được hoàn lại.
Việc hoàn trả Earnest Money phụ thuộc vào việc bạn tuân thủ đúng các điều khoản và thời hạn quy định trong hợp đồng. Nếu bạn rút khỏi giao dịch ngoài các điều kiện này, khoản tiền đặt cọc có thể không được hoàn lại.
Earnest Money có thể bị mất nếu bạn không tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng hoặc rút khỏi giao dịch ngoài phạm vi được bảo vệ bởi các contingencies.
Một số tình huống phổ biến bao gồm:
Trong những trường hợp này, người bán thường có quyền giữ lại Earnest Money như một khoản bồi thường cho việc đã dừng tiếp thị căn nhà và có thể đã bỏ lỡ các cơ hội bán khác trong thời gian chờ giao dịch hoàn tất.
Vì Earnest Money có thể lên đến hàng nghìn hoặc hàng chục nghìn USD, bạn nên thực hiện một số bước để giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.
Earnest Money không chỉ là một khoản tiền đặt cọc trong giao dịch mua nhà, mà còn phản ánh cách một offer được nhìn nhận về mức độ “chắc chắn” và khả năng hoàn tất.
Trong thực tế, những giao dịch diễn ra suôn sẻ thường không phải là những giao dịch có điều khoản tốt nhất trên giấy, mà là những giao dịch mà cả hai bên hiểu rõ rủi ro, thời hạn và trách nhiệm của mình ngay từ đầu.
Vì vậy, thay vì chỉ chú trọng vào việc “đặt cọc bao nhiêu tiền”, điều quan trọng hơn là bạn cần hiểu cách thức bảo vệ dòng tiền này, những điều kiện nào giúp bạn an toàn, và thời điểm nào bạn bắt đầu chấp nhận nhiều rủi ro hơn.
Khi bạn nắm được điều đó, Earnest Money không còn là một yếu tố gây áp lực trong quá trình mua nhà, mà trở thành một phần rõ ràng và có thể kiểm soát trong toàn bộ kế hoạch tài chính của bạn.
Kết nối, trao quyền và mang đến cơ hội, nhằm thúc đẩy sự phát triển nghề nghiệp, kinh doanh và văn hóa cho cộng đồng người Việt tại Mỹ