Mỗi khi giá nhà Bay Area tăng mạnh, câu hỏi quen thuộc lại xuất hiện: liệu thị trường có đang bước vào một “housing bubble” mới giống giai đoạn trước cuộc khủng hoảng 2008?

Theo bài phỏng vấn trên San Francisco Chronicle, nhiều chuyên gia cho rằng khả năng Bay Area chứng kiến một cú sụp đổ lớn như năm 2008 hiện vẫn khá thấp, dù thị trường đang có nhiều dấu hiệu nóng trở lại.

Redfin Chief Economist Daryl Fairweather cho rằng thị trường hiện nay khác rất nhiều so với thời kỳ housing crash trước đây. Một trong những khác biệt lớn nhất là phần lớn homeowner hiện có equity cao hơn nhiều và đang giữ mortgage với lãi suất thấp từ giai đoạn trước. Điều đó khiến nhiều người không chịu áp lực phải bán nhà ngay cả khi thị trường chậm lại.

‍

Giá nhà Bay Area đang phân hóa mạnh

Điều đáng chú ý là thị trường Bay Area hiện không tăng đồng đều như trước. Trong khi nhiều khu vực giàu có vẫn rất nóng nhờ làn sóng AI và tech wealth mới, một số khu vực khác lại đang chững hoặc giảm giá.

Theo các báo cáo gần đây, phân khúc luxury homes tại Bay Area đã tăng mạnh kể từ khi AI boom bùng nổ, đặc biệt tại San Francisco và Silicon Valley. Các công ty AI cùng những gói compensation lớn đang kéo thêm nhiều high-income buyers quay lại thị trường.

Trong khi đó, một số khu vực như Oakland lại chứng kiến giá nhà giảm đáng kể trong thời gian qua. Condo market và nhiều khu downtown vẫn gặp khó khăn do lãi suất cao, nhu cầu yếu và lượng inventory tăng lên.

Điều này tạo ra một thị trường mang tính “K-shaped” khá rõ rệt:

• Luxury market tiếp tục tăng
• Một số khu middle-tier gần như đi ngang
• Condo và lower-end market tại vài khu vực vẫn yếu

‍

Vì sao Bay Area khó “crash” như năm 2008?

Nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề lớn nhất của Bay Area hiện nay vẫn là thiếu nguồn cung nhà ở kéo dài trong nhiều năm.

Dù affordability tiếp tục là rào cản lớn, inventory tại nhiều khu vực vẫn rất thấp, đặc biệt với single-family homes ở những nơi có school district tốt hoặc gần trung tâm tech jobs.

Ngoài ra, California còn có Proposition 13, giúp nhiều homeowner lâu năm giữ property tax thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường hiện tại. Điều này khiến nhiều người không muốn bán nhà, từ đó tiếp tục siết nguồn cung.

Khác với giai đoạn trước 2008, thị trường hiện nay cũng không bị thúc đẩy bởi subprime lending hoặc speculative flipping trên diện rộng. Phần lớn buyer hiện phải chứng minh income và financial profile chặt chẽ hơn nhiều.

‍

Nhưng điều đó không có nghĩa thị trường “an toàn tuyệt đối”

Dù nhiều economist không tin vào một cú crash lớn, không ít người vẫn cho rằng Bay Area đang dần quay lại “bubble territory.”

Một số chuyên gia lo ngại rằng AI boom hiện tại đang tạo ra cảm giác hưng phấn tương tự các chu kỳ tech trước đây. Nếu AI sector chững lại hoặc stock market giảm mạnh, demand tại một số khu vực nóng có thể hạ nhiệt khá nhanh.

Ngoài ra, affordability tại Bay Area hiện vẫn là bài toán rất khó với middle-class buyers. Mortgage rates cao, giá nhà cao và homeowners insurance tăng khiến nhiều người tiếp tục đứng ngoài thị trường.

Trên Reddit, nhiều người cho rằng Bay Area hiện không giống “bubble” theo kiểu đầu cơ mất kiểm soát, mà giống một thị trường bị méo mó bởi supply shortage kéo dài và sự tập trung tài sản ở nhóm high-income buyers.

‍

Bay Area có thể sẽ không “crash,” nhưng cũng không còn là một thị trường bình thường

Điều nhiều chuyên gia đồng ý là Bay Area housing market hiện ngày càng khó đoán và phân hóa mạnh hơn trước.

Một số khu vực vẫn chứng kiến bidding war và all-cash offers, trong khi nơi khác phải giảm giá hoặc nằm trên market lâu hơn nhiều tháng. Luxury homes hưởng lợi mạnh từ AI wealth, còn nhiều phân khúc affordable housing vẫn chật vật vì lãi suất và chi phí sinh hoạt.

Vì vậy, câu hỏi hiện nay có lẽ không còn đơn giản là “bubble hay không bubble,” mà là Bay Area đang trở thành một thị trường nơi khoảng cách giữa các phân khúc ngày càng lớn hơn.

‍