Thị trường nhà ở California đang rơi vào tình trạng ít người mua, ít người bán và giá nhà gần như không giảm đáng kể. Nhưng khác với cuộc khủng hoảng năm 2008, phần lớn chủ nhà hiện vẫn sở hữu một lượng equity rất lớn trong căn nhà của mình.

Theo Mercury News, chỉ khoảng 0.7% các khoản mortgage tại California rơi vào tình trạng “underwater”, tức chủ nhà còn nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị hiện tại của căn nhà. Đây là tỷ lệ thấp nhất trong 50 tiểu bang và chưa bằng một nửa mức 1.7% của cả nước.

Dữ liệu mới nhất từ Cotality, công ty chuyên cung cấp dữ liệu và phân tích thị trường bất động sản, cũng cho thấy chủ nhà California có lượng equity thuộc nhóm cao nhất nước Mỹ. Trung bình một người còn mortgage tại California có khoảng $626,900 equity trong căn nhà, chỉ đứng sau Hawaii.

‍

Nhưng chủ nhà không muốn bán

Lượng equity lớn giúp giải thích một phần tình trạng bất thường của thị trường hiện nay.

Nhiều người mua nhà trước hoặc trong thời kỳ lãi suất thấp đã tích lũy được hàng trăm nghìn dollars equity, đồng thời giữ mortgage với lãi suất thấp hơn đáng kể so với mức hiện nay. Bán nhà đồng nghĩa họ có thể phải từ bỏ khoản vay rẻ và mua căn nhà khác với chi phí vay cao hơn.

Cotality gọi tình trạng này là “golden handcuffs”, khi tài sản của chủ nhà tăng mạnh nhưng chính lợi thế đó lại khiến họ ít muốn chuyển nhà. Công ty cho rằng lượng equity lớn hiện là một trong những yếu tố khiến thị trường nhà ở di chuyển chậm hơn.

Đến đầu năm 2026, lãi suất trung bình của những khoản mortgage mà chủ nhà hiện có là khoảng 4.27%. Khoảng cách với lãi suất mortgage mới đã thu hẹp so với vài năm trước, nhưng vẫn đủ lớn để nhiều người cân nhắc kỹ trước khi bán nhà và vay lại.

‍

So với năm 2008

Nếu nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính 2008–2009, có thể thấy bối cảnh thị trường khi đó hoàn toàn khác so với hiện tại. Thời điểm đó, giá nhà giảm sâu sau khi bong bóng tín dụng vỡ, đặc biệt tại các bang như California, Nevada và Florida. Nhiều khoản vay được cấp trong giai đoạn chứng minh thu nhập ở mức thấp hoặc gần như không có khiến rủi ro vỡ nợ lan rộng khi giá nhà lao dốc.

Theo Cotality, vào cuối năm 2009 có tới 26% các căn nhà có mortgage trên toàn quốc rơi vào tình trạng nợ nhiều hơn giá trị nhà.

Đến quý đầu năm 2026, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 1.9% trên toàn quốc. California thậm chí thấp hơn nhiều với tỷ lệ 0.7%.

Điều đó có nghĩa thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực từ giá nhà cao, mortgage rate và khả năng mua nhà ngày càng khó đối với người mua mới.

Điều này cho thấy thị trường hiện tại không mang đặc điểm “vỡ nợ hàng loạt” như giai đoạn trước. Dù giá nhà vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và khả năng chi trả của người mua mới, phần lớn chủ nhà hiện nay không bị đặt vào tình thế phải bán nhà vì mất khả năng chi trả mortgage.

Ngược lại, với lượng equity lớn đang nắm giữ, nhiều chủ nhà có xu hướng ở lại ngôi nhà hiện tại lâu hơn, khiến nguồn cung trên thị trường tiếp tục bị hạn chế và giao dịch duy trì ở mức thấp.