Nhiều người nghĩ rằng khi lãi suất giảm, giá nhà sẽ theo đó mà hạ xuống. Nhưng thực tế không diễn ra như vậy. Lãi suất mortgage đã giảm từ trên 7% xuống gần 6% trong năm 2025, thế mà giá nhà vẫn không nhúc nhích. Lý do không phải vì thị trường vô lý - mà vì có một vấn đề lớn hơn nhiều đằng sau, và hầu hết người mua nhà chưa thực sự hiểu nó.

Nước Mỹ đang thiếu hơn 4 triệu căn nhà

Theo báo cáo mới nhất từ Realtor.com, khoảng thiếu hụt nhà ở tại Mỹ hiện đã lên tới 4,03 triệu căn, tăng so với mức 3,8 triệu vào năm 2024. Đây là mức cao thứ ba kể từ năm 2012.

Con số này có nghĩa là gì trong thực tế?

Nghĩa là dù nhà mới có được xây thêm mỗi năm, tốc độ xây vẫn không theo kịp số hộ gia đình mới được hình thành. Năm 2025, có khoảng 1,41 triệu hộ gia đình mới, trong khi chỉ có 1,36 triệu căn nhà được khởi công xây dựng. Khoảng chênh lệch 50.000 căn trong một năm có vẻ nhỏ, nhưng khi cộng dồn qua hơn một thập kỷ, nó tạo ra một khoảng trống khổng lồ mà thị trường chưa thể lấp đầy.

Vì sao lại thiếu nhiều đến vậy?

Có nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng một trong những yếu tố ít được đề cập chính là tình trạng "khóa chặt" nguồn cung từ phía những người bán hiện tại. Theo Redfin, thời gian trung bình mà một chủ nhà sống trong căn nhà của mình hiện nay là 12 năm, gần gấp đôi so với mức 6,5 năm vào năm 2005.

Nguyên nhân rất đơn giản: đó là do lãi suất. Những người đã mua nhà trước đây với lãi suất từ 2-3% không có lý do gì để bán và mua lại với lãi suất 6-7%. Họ chọn ở lại và sống trong ngôi nhà hiện tại, khiến nguồn cung nhà cũ trên thị trường gần như không còn.

Khi người sở hữu nhà không muốn bán, người mua mới chỉ còn một lựa chọn là nhà mới xây. Nhưng nhà mới xây lại thường có giá cao hơn, và các nhà thầu xây dựng cũng không thể tăng tốc độ một sớm một chiều vì thiếu lao động, chi phí vật liệu tăng, và quy trình cấp phép xây dựng kéo dài ở nhiều bang.

Hệ quả

Báo cáo cho thấy có khoảng 1,82 triệu hộ gia đình thuộc thế hệ Millennials và Gen Z đang "mất tích" - nghĩa là lẽ ra họ đã có thể ra ở riêng nhưng vẫn chưa thể thực hiện. Nguyên nhân chủ yếu do họ không đủ khả năng chi trả cho chi phí nhà ở. Tỷ lệ thanh niên từ 18 đến 44 tuổi sống cùng với cha mẹ hiện cao hơn 2,7 điểm so với giai đoạn 2010-2014.

Thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà starter home với giá trung bình năm 2025 là khoảng 86,000 USD một năm. Con số đó đã giảm so với năm trước, nhưng vẫn vượt xa mức thu nhập thực tế của phần lớn người mua nhà lần đầu.

Điều này có nghĩa gì với người Việt đang có kế hoạch mua nhà?

Vấn đề chính khiến giá nhà tăng cao không chỉ đơn thuần là lãi suất. Lãi suất có thể thay đổi, có lúc tăng, có lúc giảm. Tuy nhiên, khi nguồn cung vẫn thiếu hơn 4 triệu căn và chưa có dấu hiệu được cải thiện nhanh chóng, áp lực lên giá nhà sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu, bất kể lãi suất như thế nào.

Điều đó không có nghĩa là bạn không nên mua nhà. Tuy nhiên, nếu bạn đang mong đợi giá nhà giảm mạnh do lãi suất hạ, có khả năng bạn sẽ phải chờ đợi rất lâu. Thị trường bất động sản Mỹ không hoạt động theo một logic đơn giản như vậy.

Câu hỏi thực tế hơn mà bạn nên đặt ra là: ngân sách của mình phù hợp với loại nhà nào, tại khu vực nào, và mình sẵn lòng sống ở đó trong bao lâu? Đây chính là điểm khởi đầu đúng đắn khi đưa ra quyết định mua nhà trong bối cảnh hiện tại.