Mua nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất trong đời. Đây cũng là một quá trình tương đối phức tạp, với nhiều thủ tục và giấy tờ cần hoàn thành. Nếu đây là lần đầu tiên bạn mua nhà, mọi thứ có thể trở nên khá áp lực, đặc biệt trong những thị trường cạnh tranh cao, nơi người mua phải đưa ra quyết định trong thời gian ngắn.

Dù thị trường bất động sản đang nóng hay nguội, quy trình mua nhà về cơ bản vẫn giống nhau. Hiểu rõ từng bước trong quá trình này sẽ giúp bạn chủ động hơn và tự tin hơn khi tìm kiếm ngôi nhà phù hợp.

Thông thường, quá trình mua nhà kéo dài khoảng sáu tháng. Theo khảo sát của National Association of Realtors (NAR), người mua nhà thường mất khoảng hai đến ba tháng để tìm được căn nhà phù hợp, sau đó cần thêm khoảng 30 đến 45 ngày để hoàn tất thủ tục và nhận nhà.

Dưới đây là 10 bước quan trọng mà hầu hết người mua nhà đều sẽ trải qua.

‍

Bước 1: Kiểm tra điểm tín dụng

Trước khi để ngân hàng hoặc tổ chức cho vay kiểm tra hồ sơ tín dụng, bạn nên chủ động xem lại báo cáo tín dụng của mình.

Báo cáo tín dụng được tổng hợp từ ba hãng tín dụng lớn là Experian, Equifax và TransUnion. Dữ liệu trong các báo cáo này được sử dụng để tính điểm FICO Score và VantageScore.

Điểm tín dụng càng cao, bạn càng có cơ hội nhận được mức lãi suất tốt hơn. Đối với khoản vay thông thường (Conventional Loan), người có điểm tín dụng từ 720 trở lên thường được hưởng mức lãi suất ưu đãi hơn. Trong khi đó, các khoản vay FHA thường yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu khoảng 580.

Nếu phát hiện sai sót trong báo cáo tín dụng, bạn nên yêu cầu chỉnh sửa càng sớm càng tốt trước khi nộp hồ sơ vay.

‍

Bước 2: Xác định khả năng tài chính của bản thân

Trước khi bắt đầu tìm nhà, bạn cần xác định ngân sách phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Một số câu hỏi quan trọng cần cân nhắc gồm:

• Bạn có thể chi bao nhiêu cho việc mua nhà?
• Bạn dự định vay bao nhiêu tiền?
• Bạn đã tiết kiệm được bao nhiêu cho khoản đặt cọc?
• Khu vực bạn mong muốn sinh sống có phù hợp với ngân sách hay không?
• Giá nhà trong khu vực đó đang tăng hay giảm?
• Thời gian di chuyển đến nơi làm việc có thuận tiện không?
• Trường học trong khu vực có phù hợp với nhu cầu của gia đình hay không?

Sau khi có cái nhìn tổng quan về ngân sách, hãy lập danh sách những tiêu chí quan trọng nhất đối với căn nhà tương lai, chẳng hạn như số phòng ngủ, diện tích, vị trí, trường học, khoảng sân ngoài trời hoặc thời gian đi làm.

‍

Bước 3: Xin pre-approval

Nếu không mua nhà bằng tiền mặt, việc xin tờ giấy chấp thuận sơ bộ (pre-approval) là một bước rất quan trọng.

Trong quá trình này, ngân hàng sẽ đánh giá tình hình tài chính của bạn dựa trên thu nhập, tài sản, các khoản nợ hiện có và lịch sử tín dụng. Sau khi hoàn tất, bạn sẽ nhận được thư pre-approval, cho biết số tiền tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cho bạn vay.

Thư pre-approval không chỉ giúp bạn biết rõ ngân sách của mình mà còn giúp người bán thấy rằng bạn là một người mua nghiêm túc.

Bạn cũng không bắt buộc phải sử dụng chính ngân hàng đã cấp pre-approval để vay mua nhà. Trên thực tế, việc so sánh lãi suất và chi phí giữa nhiều tổ chức cho vay khác nhau có thể giúp tiết kiệm hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay.

‍

Bước 4: Tìm một Realtor đáng tin cậy

Đối với phần lớn người mua nhà, đặc biệt là những người mua lần đầu, sự hỗ trợ của một Realtor giỏi có trách nhiệm là vô cùng quan trọng.

Một Realtor giỏi không chỉ giúp bạn tìm nhà mà còn hỗ trợ phân tích thị trường, đề xuất mức giá hợp lý, thương lượng với người bán và xử lý các thủ tục trong suốt quá trình giao dịch.

Ngoài ra, Realtor còn có thể giới thiệu cho bạn những đối tác đáng tin cậy như lenders, lawyers, inspectors và các nhà cung cấp dịch vụ khác.

‍

Bước 5: Bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà phù hợp

Phần lớn người mua nhà ngày nay đều bắt đầu bằng việc tìm kiếm trên các trang web bất động sản. Sau đó, Realtor sẽ hỗ trợ sắp xếp lịch xem nhà trực tiếp.

Trong quá trình tìm kiếm, bạn nên giữ tinh thần linh hoạt. Đôi khi, để có được vị trí mong muốn, bạn có thể cần chấp nhận diện tích nhỏ hơn hoặc giảm bớt một vài tiện ích trong danh sách mong muốn ban đầu.

Khi đi xem nhà, ngoài yếu tố thẩm mỹ, bạn cũng nên chú ý đến tình trạng thực tế của căn nhà như:

• Các vết nứt hoặc dấu hiệu xuống cấp của kết cấu.
• Áp lực nước trong phòng tắm và nhà bếp.
• Hệ thống điện.
• Tình trạng cửa sổ và cửa ra vào.
• Mái nhà và phần ngoại thất.
• Tiếng ồn từ hàng xóm hoặc giao thông xung quanh.

‍

Bước 6: Gửi đề nghị mua nhà

Sau khi tìm được căn nhà phù hợp, Realtor sẽ phân tích giá bán của các căn nhà tương tự trong khu vực để xác định mức giá đề nghị hợp lý.

Ngoài giá bán, bạn cũng cần xem xét các yếu tố khác như:

• Các thông tin công bố về tình trạng căn nhà.
• Ngày dự kiến hoàn tất giao dịch.
• Các điều kiện bảo vệ quyền lợi người mua (contingencies).
• Khoản tiền đặt cọc thiện chí (earnest money deposit).

Không phải lời đề nghị nào cũng được chấp nhận, đặc biệt trong thị trường cạnh tranh. Trong nhiều trường hợp, bạn có thể phải thử vài lần trước khi chốt được căn phù hợp.

‍

Bước 7: Tiến hành kiểm tra nhà (Home Inspection)

Sau khi lời đề nghị được chấp nhận, giao dịch sẽ bước vào giai đoạn escrow.

Nếu hợp đồng có điều khoản kiểm tra nhà, đây là thời điểm để bạn thuê một chuyên gia kiểm tra toàn diện căn nhà nhằm phát hiện những vấn đề tiềm ẩn.

Thông thường, việc kiểm tra nhà được thực hiện trong vòng một tuần sau khi ký hợp đồng.

Nếu phát hiện những hư hỏng nghiêm trọng, bạn có thể yêu cầu người bán sửa chữa trước khi đóng hồ sơ hoặc đề nghị được giảm giá, hoặc nhận một khoản tín dụng để tự sửa chữa sau khi nhận nhà.

‍

Bước 8: Hoàn tất hồ sơ vay

Mặc dù đã được pre-approval trước đó, bạn vẫn cần hoàn tất hồ sơ vay chính thức.

Trong giai đoạn này, ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung các giấy tờ tài chính mới nhất. Điều quan trọng là cần phản hồi nhanh chóng để tránh làm chậm tiến độ giao dịch.

Ngân hàng cũng sẽ thuê một chuyên gia định giá (appraiser) để xác định giá trị thực tế của căn nhà.

Nếu giá trị định giá tương đương hoặc cao hơn giá mua, quá trình vay vốn thường sẽ diễn ra thuận lợi.

Ngược lại, nếu giá trị định giá thấp hơn giá mua, bạn có thể phải bổ sung thêm tiền mặt hoặc thương lượng lại giá với người bán.

‍

Bước 9: Mua bảo hiểm nhà ở

Trước ngày đóng hồ sơ, bạn cần cung cấp bằng chứng đã mua bảo hiểm nhà ở (Homeowners Insurance).

Ngân hàng thường yêu cầu điều này nhằm bảo vệ tài sản thế chấp của họ. Phí bảo hiểm thường được gộp chung vào khoản thanh toán hàng tháng thông qua tài khoản escrow.

Việc so sánh nhiều công ty bảo hiểm khác nhau cũng giúp bạn tìm được mức phí phù hợp hơn.

‍

Bước 10: Ký hồ sơ và nhận chìa khóa

Trước ngày hoàn tất giao dịch, bạn thường sẽ thực hiện buổi kiểm tra cuối cùng (Final Walkthrough) để đảm bảo căn nhà vẫn ở trong tình trạng như khi ký hợp đồng và các hạng mục sửa chữa đã được hoàn thành theo thỏa thuận.

Vào ngày đóng hồ sơ (Closing Day), bạn sẽ dành vài giờ để ký các giấy tờ cần thiết và thanh toán các chi phí kết thúc giao dịch. Các chi phí này thường dao động từ 3% đến 5% giá trị căn nhà.

Sau khi giao dịch được ghi nhận chính thức, bạn sẽ nhận chìa khóa và trở thành chủ sở hữu mới của căn nhà.

Lúc này, bạn có thể bắt đầu thiết lập các dịch vụ điện, nước, internet và chuẩn bị chuyển đến tổ ấm mới của mình.

‍

Kết luận

Mua nhà là một hành trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nhiều quyết định quan trọng. Mặc dù quá trình này có thể kéo dài và đôi lúc gây áp lực, việc hiểu rõ từng bước sẽ giúp bạn chủ động hơn, tránh được những sai sót không đáng có và tự tin hơn khi đưa ra những quyết định tài chính lớn.

Với sự chuẩn bị phù hợp và đội ngũ hỗ trợ đáng tin cậy, hành trình mua căn nhà đầu tiên sẽ trở nên dễ dàng và suôn sẻ hơn rất nhiều.

‍