Refinance mortgage là một lựa chọn được nhiều chủ nhà cân nhắc sau một thời gian sở hữu nhà. Tùy mục tiêu tài chính, refinance có thể giúp giảm lãi suất, thay đổi thời hạn khoản vay hoặc rút một phần vốn đã tích lũy trong căn nhà.

Ngoài mức lãi suất mới, bạn cũng cần tính closing costs, thời gian dự định tiếp tục sở hữu căn nhà và tổng số tiền có thể tiết kiệm hoặc phải trả thêm trong suốt thời gian khoản vay mới. Những yếu tố này sẽ quyết định refinance có thực sự mang lại lợi ích cho tình hình tài chính của bạn hay không.

7 lý do để refinance

Trước khi đi vào thời điểm nên refinance, bạn cần hiểu rõ những lý do phổ biến khiến người mua nhà quyết định refinance. Đây không phải là danh sách để bạn làm theo, mà là để bạn xác định xem mục tiêu của bạn có thật sự phù hợp hay không.

1. Giảm lãi suất (Reducing Your Interest Rate)

Đây là lý do phổ biến nhất khiến nhiều chủ nhà quyết định refinance.

Khi lãi suất thị trường thấp hơn đáng kể so với thời điểm bạn vay mua nhà, việc refinance có thể giúp giảm số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay hoặc giảm khoản thanh toán hàng tháng.

Ví dụ, với khoản vay 400,000 USD trong 30 năm:

• Lãi suất 7% chi ra khoảng 2,661 USD/tháng
• Lãi suất 6% chi ra khoảng 2,398 USD/tháng

Chênh lệch khoảng $263 mỗi tháng. Nếu duy trì khoản vay trong toàn bộ thời hạn, tổng số tiền tiết kiệm có thể lên đến hàng chục nghìn USD.

Tuy nhiên, mức lãi suất thấp hơn chưa đủ để kết luận rằng refinance là lựa chọn phù hợp. Bạn vẫn cần tính đến closing costs và thời gian dự định tiếp tục sở hữu căn nhà để xác định khoản tiết kiệm có đủ bù đắp chi phí ban đầu hay không.

2. Thay đổi thời hạn khoản vay (Changing Loan Terms)

Refinance cũng cho phép bạn thay đổi thời hạn của khoản vay để phù hợp hơn với tình hình tài chính hiện tại.

Ví dụ:

• Chuyển từ khoản vay 15 năm lên 30 năm để giảm số tiền phải trả mỗi tháng.
• Chuyển từ 30 năm xuống 15 năm để trả hết nợ sớm hơn và giảm tổng tiền lãi.

Khi chọn thời hạn mới, bạn nên cân nhắc số tiền có thể trả mỗi tháng và thời gian muốn hoàn tất khoản vay. Nếu ưu tiên dòng tiền hàng tháng, thời hạn dài hơn có thể là lựa chọn hợp lý. Nếu muốn giảm tổng chi phí lãi vay và có khả năng tài chính ổn định, thời hạn ngắn hơn thường mang lại nhiều lợi ích hơn.

3. Rút tiền từ equity (Cash-Out Refinance)

Nếu giá trị căn nhà đã tăng và bạn đã tích lũy được một lượng equity đáng kể, bạn có thể sử dụng cash-out refinance để vay thêm tiền dựa trên phần giá trị đó.

Khoản tiền này thường được sử dụng để:

• Thanh toán các khoản nợ có lãi suất cao.
• Gộp nhiều khoản nợ thành một khoản vay.
• Bổ sung nguồn vốn cho các mục tiêu tài chính khác.

Cash-out refinance có thể giúp bạn tiếp cận nguồn tiền với lãi suất thấp hơn một số loại nợ khác. Nhưng đổi lại, bạn đang vay thêm dựa trên giá trị căn nhà và phải trả khoản mortgage lớn hơn. Vì vậy, trước khi rút equity, hãy chắc chắn rằng khoản thanh toán mới vẫn nằm trong khả năng tài chính của mình.

4. Cải tạo hoặc nâng cấp nhà (Home Renovations)

Một số chủ nhà sử dụng refinance để có thêm vốn sửa chữa hoặc nâng cấp căn nhà.

Ví dụ:

• Thay mái nhà.
• Thay hệ thống HVAC.
• Cải tạo bếp hoặc phòng tắm.
• Nâng cấp các hệ thống quan trọng của căn nhà.

Nếu việc cải tạo giúp tăng giá trị bất động sản, khoản đầu tư này có thể mang lại lợi ích lâu dài khi bán lại trong tương lai.

5. Chuyển sang khoản vay có lãi suất cố định (Switching to a Fixed-Rate Mortgage)

Nếu bạn đang sử dụng Adjustable-Rate Mortgage (ARM), lãi suất của bạn có thể thay đổi theo thị trường sau thời gian ưu đãi ban đầu.

Nhiều chủ nhà lựa chọn refinance sang Fixed-Rate Mortgage để:

• Cố định lãi suất trong toàn bộ thời gian vay.
• Dễ dự đoán khoản thanh toán hàng tháng.
• Giảm rủi ro khi lãi suất thị trường tăng.

Lựa chọn này có thể phù hợp với người muốn tránh rủi ro khoản thanh toán tăng trong tương lai, đặc biệt dành cho những ai có dự định tiếp tục sở hữu căn nhà trong thời gian dài.

6. Loại bỏ Mortgage Insurance (PMI hoặc MIP)

Nếu mua nhà với khoản down payment thấp, bạn có thể phải trả Private Mortgage Insurance (PMI) hoặc Mortgage Insurance Premium (MIP).

Khi equity của căn nhà tăng lên, refinance có thể giúp:

• Loại bỏ PMI đối với khoản vay conventional nếu đáp ứng đủ điều kiện.
• Chuyển từ FHA loan sang conventional loan để không còn phải trả MIP.

Việc loại bỏ mortgage insurance có thể giúp giảm đáng kể khoản thanh toán hàng tháng.

7. Thay đổi người đứng tên khoản vay

Trong một số trường hợp như kết hôn, ly hôn hoặc thay đổi kế hoạch tài chính, bạn có thể muốn thêm hoặc xóa một người khỏi khoản vay.

Do mortgage là hợp đồng tín dụng giữa borrower và lender, việc thay đổi người vay thường yêu cầu refinance để ngân hàng đánh giá lại toàn bộ hồ sơ và khả năng trả nợ của người đứng tên mới.

‍

4 câu hỏi quan trọng trước khi refinance

Trước khi refinance, bạn có thể tự trả lời bốn câu hỏi dưới đây để giúp cho việc đưa ra quyết định hợp lý hơn.

1. Mục tiêu của bạn là gì?

Mỗi người refinance vì một lý do khác nhau. Có người muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng, có người muốn rút ngắn thời gian trả nợ, trong khi người khác lại cần sử dụng phần equity của căn nhà cho những mục tiêu tài chính khác.

Việc xác định rõ mục tiêu ngay từ đầu sẽ giúp bạn lựa chọn loại refinance phù hợp và tránh đưa ra quyết định chỉ vì lãi suất đang hấp dẫn.

2. Chi phí refinance là bao nhiêu?

Refinance không phải là một giao dịch miễn phí. Tương tự khi mua nhà, bạn sẽ phải thanh toán nhiều khoản closing costs như phí thẩm định, phí title, phí xử lý hồ sơ và các chi phí liên quan khác.

Tổng chi phí refinance thường dao động khoảng 2% đến 6% giá trị khoản vay mới, tùy lender, chương trình vay và từng giao dịch.

Nếu bạn chỉ dự định ở căn nhà thêm vài năm, khoản tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn có thể chưa đủ để bù đắp chi phí refinance.

3. Khoản vay mới có giúp bạn tiết kiệm đủ không?

Lãi suất thấp hơn không đồng nghĩa với việc refinance luôn có lợi.

Vì thế  bạn cần so sánh tổng chi phí phải bỏ ra với số tiền thực sự tiết kiệm được sau khi refinance. Khoản tiết kiệm này có thể đến từ việc giảm tiền trả hàng tháng, giảm tổng lãi phải trả hoặc cả hai.

Nếu lợi ích tài chính không đủ lớn để bù lại closing costs, việc refinance có thể không mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

4. Bao lâu thì hòa vốn? (Break-even Point)

Một trong những cách đơn giản nhất để đánh giá refinance là tính break-even point, tức thời gian cần để khoản tiết kiệm hàng tháng bù lại toàn bộ chi phí refinance.

Ví dụ:

• Chi phí refinance: 18,000 USD
• Tiết kiệm mỗi tháng: 200 USD

Trong trường hợp này, bạn sẽ mất khoảng 90 tháng, tương đương 7,5 năm, để hòa vốn.

Nếu bạn dự định tiếp tục sở hữu căn nhà lâu hơn khoảng thời gian này, refinance có thể mang lại lợi ích về mặt tài chính. Ngược lại, nếu có kế hoạch bán nhà hoặc chuyển đi trước khi đạt điểm hòa vốn, khoản tiết kiệm có thể không đủ để bù đắp chi phí bạn đã bỏ ra.

‍

Kết luận

Refinance có thể giúp giảm chi phí vay, thay đổi thời hạn mortgage hoặc tận dụng phần equity trong căn nhà. Nhưng trước khi thực hiện, bạn nên nhìn vào cả lãi suất, closing costs, khoản thanh toán mới và thời gian mình dự định tiếp tục sở hữu căn nhà.

Một phép tính đơn giản như break-even point đôi khi cũng đủ để biết khoản refinance có thực sự đáng thực hiện hay không. Nếu chi phí bỏ ra cần nhiều năm mới thu hồi được, trong khi bạn dự định bán nhà sớm, khoản tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn có thể không mang lại nhiều ý nghĩa.

Vì vậy, trước khi ký hồ sơ refinance, hãy đặt khoản vay hiện tại và khoản vay mới cạnh nhau, tính toán chi phí thực tế và xem phương án nào phù hợp với kế hoạch tài chính của mình trong những năm tới.

‍