Khi mua nhà, nhiều người thường chỉ quan tâm đến giá bán mà quên rằng lãi suất vay thế chấp cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Trên thực tế, chỉ cần lãi suất thay đổi 1%, khoản thanh toán hàng tháng và khả năng mua nhà của bạn có thể thay đổi đáng kể.

Lãi suất ảnh hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng như thế nào?

Mỗi khoản thanh toán vay mua nhà bao gồm hai phần:

• Tiền gốc (principal), tức số tiền bạn vay.
• Tiền lãi (interest), là chi phí phải trả cho khoản vay đó.

Đối với khoản vay cố định 30 năm, phần lớn các khoản thanh toán trong những năm đầu sẽ dành cho tiền lãi. Theo thời gian, tỷ lệ tiền gốc tăng dần cho đến khi khoản vay được thanh toán hết.

Vì vậy, chỉ cần lãi suất thay đổi một chút cũng có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong suốt vòng đời của khoản vay.

‍

Lãi suất giảm 1% tạo ra khác biệt lớn đến mức nào?

Để minh họa, dưới đây là một số giả định dựa trên:

• Khoản trả trước (down payment) chiếm 20%.
• Khoản vay cố định (term loan) trong 30 năm.
• Lãi suất (interest rate) giảm từ 7% xuống 6%.
• Giá nhà trung bình tại một số tiểu bang và thành phố có đông người Việt sinh sống.

‍

‍

Như vậy, đối với những khu vực có giá nhà cao như California, Orange County, San Jose hay Seattle, chỉ cần lãi suất giảm 1% cũng có thể:

• Giảm khoản thanh toán hàng tháng từ vài trăm đến hơn 700 USD.
• Tiết kiệm từ hàng chục nghìn đến hàng trăm nghìn USD tiền lãi trong suốt thời gian vay.
• Tăng đáng kể sức mua, giúp người mua tiếp cận được nhiều lựa chọn nhà hơn.

‍

Còn mức thay đổi 0,5% hoặc 0,25% thì sao?

Nhiều người cho rằng những thay đổi nhỏ như 0,5% hay 0,25% không đáng kể. Tuy nhiên, với khoản vay kéo dài 30 năm, ngay cả mức giảm nhỏ này cũng có thể giúp tiết kiệm hàng chục nghìn USD tiền lãi.

Đồng thời, mức lãi suất thấp hơn cũng giúp người mua có nhiều lựa chọn nhà hơn mà không cần tăng ngân sách hàng tháng.

‍

Có nên chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà?

Không ai có thể dự đoán chính xác xu hướng lãi suất trong tương lai. Hơn nữa, khi lãi suất giảm, nhu cầu mua nhà thường tăng lên, kéo theo sự cạnh tranh lớn hơn trong việc trả giá và có thể khiến giá nhà tiếp tục tăng.

Vì vậy, thay vì cố gắng tìm đúng "thời điểm hoàn hảo" để mua nhà, nhiều chuyên gia khuyến nghị người mua nên tập trung vào ba yếu tố quan trọng:

1. Tình hình tài chính của bản thân đã sẵn sàng hay chưa.
2. Khoản thanh toán hàng tháng có phù hợp với ngân sách của gia đình hay không.
3. Căn nhà hiện tại có đáp ứng được nhu cầu lâu dài của bạn hay không.

Nếu bạn tìm được căn nhà phù hợp và khoản thanh toán nằm trong khả năng chi trả, việc mua nhà ngay hôm nay vẫn có thể là một quyết định hợp lý. Trong tương lai, nếu lãi suất giảm, bạn luôn có thể tái cấp vốn (refinance) để hưởng mức lãi suất thấp hơn.

‍

Kết luận

Khi xem xét khả năng mua nhà, giá bán chỉ là một yếu tố trong toàn bộ quá trình. Lãi suất vay thế chấp thực sự là yếu tố có thể tạo ra sự khác biệt lớn về chi phí thực tế.

Chỉ cần một sự thay đổi nhỏ về lãi suất, như 1%, 0,5% hay 0,25%, cũng có thể mang lại cho người mua hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn USD tiết kiệm trong dài hạn. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, bạn nên tính toán không chỉ giá trị của ngôi nhà mà còn cả khoản thanh toán hàng tháng và tổng chi phí của khoản vay trong suốt thời gian sở hữu căn nhà.

‍