Article
Nhiều người cho rằng việc không có điểm tín dụng đồng nghĩa với việc không thể sở hữu nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bạn vẫn có thể mua ngôi nhà của mình ngay cả khi chưa có lịch sử tín dụng truyền thống. Dù vậy, bạn sẽ cần thực hiện một số bước bổ sung trong quá trình này. Sự thành công của bạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc có người đồng ký (cosigner), số tiền đặt cọc mà bạn có thể chi trả, và loại khoản vay mà bạn lựa chọn.
Khi bạn không có điểm tín dụng truyền thống (conventional), các tổ chức cho vay có thể xem xét khả năng tài chính của bạn thông qua hai phương pháp chính: đánh giá tín dụng phi truyền thống và thẩm định thủ công.
Đối với khoản vay truyền thống, bạn cần cung cấp ít nhất hai tài liệu tham chiếu thanh toán (payment references) không có trong báo cáo tín dụng tiêu chuẩn. Trong khi đó, các khoản vay FHA và VA cho phép sử dụng Báo cáo Tín dụng Thế chấp Phi truyền thống (Non-Traditional Mortgage Credit Report - NTMCR) hoặc lịch sử thanh toán được phát triển bởi chính tổ chức cho vay dựa trên thông tin mà bạn cung cấp.
Ngoài ra, bạn còn có thể nâng cao khả năng được chấp thuận bằng cách:
Các khoản vay thông thường yêu cầu người vay không có tín dụng cung cấp ít nhất hai tài liệu tham chiếu về khả năng thanh toán. Điều cần lưu ý là những tài liệu này không phải là các đường tín dụng truyền thống mà phải là bằng chứng cho thấy khả năng thanh toán đúng hạn các nghĩa vụ tài chính khác.
Các loại tài liệu tham chiếu thanh toán được chấp nhận bao gồm:
Tuy nhiên, cần lưu ý một yêu cầu quan trọng: ít nhất một trong các tài liệu tham chiếu phải là lịch sử thanh toán tiền thuê nhà. Điều này chứng minh rằng bạn có khả năng duy trì nghĩa vụ thanh toán định kỳ cho nơi ở của mình.
Mỗi tài liệu tham chiếu thanh toán cần có lịch sử tồn tại ít nhất 12 tháng để được chấp nhận. Điều này giúp đảm bảo rằng bạn đã chứng minh khả năng thanh toán ổn định trong một khoảng thời gian hợp lý. Trong trường hợp có nhiều người vay cùng sử dụng một mã tham chiếu, lịch sử thanh toán đó sẽ được xem xét cho từng người vay một cách riêng biệt.
Các khoản vay FHA và VA thường mang tính linh hoạt hơn so với các khoản vay thông thường đối với những người không có lịch sử tín dụng. Các tổ chức cho vay có thể sử dụng báo cáo tín dụng phi truyền thống (Non-Traditional Mortgage Credit Report) để đánh giá tín dụng của những người không có tham chiếu giao dịch tiêu chuẩn.
Hơn nữa, các tổ chức cho vay còn có khả năng xây dựng lịch sử tín dụng độc lập bằng cách xem xét nhiều nguồn thông tin khác nhau. Những nguồn này có thể bao gồm:
Phương pháp này giúp các tổ chức cho vay hiểu rõ hơn về thói quen tài chính của bạn, ngay cả khi bạn chưa bao giờ sử dụng các sản phẩm tín dụng truyền thống như thẻ tín dụng hay khoản vay từ ngân hàng.
Việc có một người đồng ký (cosigner) sở hữu điểm tín dụng cao là một trong những phương pháp hiệu quả nhất để được phê duyệt khoản vay khi bạn chưa có lịch sử tín dụng. Cosigner thực chất đang cam kết bảo đảm rằng khoản vay sẽ được hoàn trả, ngay cả khi người vay chính gặp khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, đây là một cam kết nghiêm túc cho cả hai bên. Người đồng ký sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm pháp lý nếu bạn không thể thanh toán khoản vay. Điều này có nghĩa là nếu bạn chậm trễ hoặc không trả nợ, điểm tín dụng của người đồng ký sẽ bị ảnh hưởng và họ có thể bị yêu cầu thanh toán toàn bộ khoản nợ.
Vì lý do này, việc trao đổi kỹ lưỡng về trách nhiệm, kế hoạch thanh toán và các tình huống khẩn cấp với người đồng ký trước khi đưa ra quyết định là rất quan trọng. Đây là một lựa chọn cần được xem xét cẩn thận từ cả hai bên.
Việc đặt cọc một khoản tiền lớn hơn mức yêu cầu tối thiểu có thể giảm thiểu đáng kể rủi ro cho tổ chức cho vay, từ đó nâng cao khả năng được chấp thuận khoản vay. Một khoản đặt cọc lớn không chỉ chứng tỏ bạn có khả năng tiết kiệm và quản lý tài chính hiệu quả, mà còn thể hiện cam kết nghiêm túc của bạn đối với việc sở hữu nhà.
Về mặt toán học, một khoản đặt cọc lớn hơn đồng nghĩa với tỷ lệ cho vay dựa trên giá trị (Loan to Value) thấp hơn, điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho người cho vay nếu họ cần thu hồi tài sản trong tương lai. Nhiều tổ chức cho vay sẵn sàng linh hoạt hơn với yêu cầu tín dụng khi người vay có khả năng đặt cọc từ 20% trở lên.
Manual underwriting là quá trình thẩm định thủ công, trong đó các chuyên gia thẩm định vay sẽ xem xét một cách toàn diện tình hình tài chính của bạn, thay vì chỉ dựa vào hệ thống tự động. Họ sẽ đánh giá:
Phương pháp này đặc biệt hữu ích khi các hệ thống thẩm định tự động của các công ty fintech từ chối đơn xin vay do thiếu điểm tín dụng. Manual underwriting cho phép một người thực sự xem xét câu chuyện tài chính toàn diện của bạn và đưa ra quyết định dựa trên bối cảnh cụ thể, không chỉ dựa vào một con số.
Mặc dù bạn có thể sở hữu nhà mà không cần điểm tín dụng, việc bắt đầu xây dựng lịch sử tín dụng vẫn là một chiến lược thông minh cho tương lai. Dưới đây là bốn cách chính để bạn có thể bắt đầu:
Đầu tiên, hãy chắc chắn rằng các hóa đơn thường xuyên như tiền điện, khoản vay mua xe hoặc vay sinh viên đều đứng tên bạn và luôn được thanh toán đúng hạn. Các khoản thanh toán đúng hạn liên tục sẽ từ từ xây dựng nền tảng cho điểm tín dụng của bạn.
Thứ hai, bạn nên cân nhắc việc mở một thẻ tín dụng có hạn mức thấp và đảm bảo thanh toán đúng hạn hàng tháng. Thẻ tín dụng được bảo đảm là một lựa chọn tuyệt vời cho những người mới bắt đầu, vì chúng dễ dàng được chấp thuận hơn và giúp bạn xây dựng một lịch sử tín dụng tích cực.
Thứ ba, hãy kiểm tra xem công ty quản lý bất động sản mà bạn đang thuê có báo cáo lịch sử thanh toán tiền thuê cho các tổ chức tín dụng hay không. Một số dịch vụ như Experian RentBureau, Rental Kharma, hoặc Chime có thể hỗ trợ bạn đưa lịch sử thanh toán tiền thuê vào báo cáo tín dụng, biến khoản chi phí hàng tháng thành công cụ hữu ích trong việc xây dựng tín dụng.
Cuối cùng, bạn có thể xem xét việc trở thành người dùng được ủy quyền trên thẻ tín dụng của người khác. Khi bạn trở thành người dùng được ủy quyền, lịch sử tín dụng của tài khoản đó sẽ được đưa vào báo cáo tín dụng của bạn, giúp bạn nhanh chóng cải thiện điểm tín dụng. Tuy nhiên, hãy cẩn thận khi chọn người đáng tin cậy có lịch sử tín dụng tốt, vì các khoản thanh toán trễ hạn của họ cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm số của bạn.
Việc không có điểm tín dụng không phải là một rào cản tuyệt đối trong hành trình sở hữu nhà. Mặc dù quy trình có thể phức tạp hơn và yêu cầu nhiều tài liệu chứng minh hơn, vẫn có nhiều con đường dành cho những người có lịch sử thanh toán ổn định nhưng chưa có tín dụng truyền thống. Bạn có thể sử dụng các tài liệu tham chiếu thanh toán không truyền thống, có người bảo lãnh, đặt cọc lớn hơn, hoặc thực hiện thẩm định thủ công. Tất cả những lựa chọn này giúp bạn chứng minh khả năng tài chính của mình. Hơn nữa, việc bắt đầu xây dựng tín dụng ngay từ bây giờ sẽ mở ra nhiều cơ hội tài chính tốt hơn trong tương lai, không chỉ cho lần mua nhà đầu tiên mà còn cho những quyết định tài chính quan trọng khác trong cuộc sống.
