Năm ngoái, California cấp phép cho 102.000 đơn vị nhà ở mới. Với dân số gần 40 triệu người, con số này gần như không thay đổi so với một thập kỷ trước, dù bang đã thông qua nhiều luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở.

Cư dân đang rời California sang các bang rẻ hơn với tốc độ nhanh đến mức bang có nguy cơ mất ghế Cử tri Đoàn (Electoral College) trong cuộc điều tra dân số tiếp theo.

YIMBY – “Yes In My Backyard”

Một số người nhìn vào những con số này và kết luận rằng lý thuyết YIMBY - "Yes in My Backyard"  (dự án giúp việc xây dựng nhà ở dễ dàng hơn và ủng hộ sự phát triển đô thị) đã thất bại. Nếu nới lỏng luật phân vùng không tạo ra nhà cửa đáp ứng nhu cầu của người dân, thì có lẽ vấn đề không phải ở quy định.

Vấn đề ở California chính là nỗ lực ban hành nhiều bộ luật phục vụ cho các mục đích khác nhau đồng thời: nới lỏng phân vùng, tôn trọng quyền tự quyết của các địa phương, yêu cầu mức lương xây dựng cao, đồng thời đảm bảo rằng các đơn vị nhà mới có thể tiếp cận được với người thuê nhà có thu nhập thấp.

Nói một cách khác, mặc dù họ cố gắng gỡ bỏ một số rào cản quy định, nhưng lại vô tình tạo ra nhiều rào cản mới khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Senate Bill 9

S.B. 9, còn được biết đến là “duplex bill,” đã được thông qua vào năm 2021, cho phép các chủ đất xây dựng nhiều đơn vị hơn trên tài sản của họ, vượt qua các quy định hạn chế của địa phương. Một số phân tích ước tính rằng luật này có thể tạo ra thêm 700.000 đơn vị, và New York Times đã mô tả đây là “sự thay đổi lớn nhất trong lĩnh vực nhà ở trong 50 năm.”

Hai năm sau khi S.B. 9 có hiệu lực, chỉ khoảng 160 dự án được cấp phép.

Các thành phố và thị trấn đã nhanh chóng nhận ra rằng họ vẫn có những cách để ngăn chặn sự phát triển. Theo một tổ chức phi lợi nhuận ủng hộ nhà ở, chính quyền địa phương đã ban hành hơn 100 "quy định khẩn cấp" trong 18 tháng sau khi luật S.B. 9 được thông qua. Những quy định này bao gồm việc áp đặt phí và yêu cầu đỗ xe nhằm làm cho các dự án trở nên không khả thi về mặt tài chính, giới hạn kích thước đơn vị, và chỉ định các khu vực là di sản lịch sử hoặc môi trường sống của các loài nguy cấp để được miễn trừ hoàn toàn.

Một thành viên Thượng viện bang nhận xét: “Chúng tôi thực sự ngạc nhiên trước mức độ mà chính quyền địa phương đã nỗ lực để ngăn luật này có hiệu quả.”

Tóm lại: Mặc dù bang có ý định thúc đẩy việc xây dựng thêm nhà ở, nhưng xung đột giữa quyền xây dựng của chủ đất và mong muốn kiểm soát quy hoạch của địa phương đã làm giảm hiệu quả thực tế. Các thành phố và thị trấn lo ngại về áp lực lên cơ sở hạ tầng, trường học, giao thông, cũng như sự thay đổi trong “bản sắc” cộng đồng, trong khi vẫn phải đối mặt với áp lực từ cư dân muốn giữ nguyên hiện trạng. Kết quả là, số lượng dự án được triển khai thực tế rất ít so với mong đợi.

Assembly Bill 2011

Năm 2022, California thông qua A.B. 2011, một luật cho phép xây căn hộ trên các khu đất vốn dành cho văn phòng hoặc cửa hàng. Trước đây, những khu đất này chỉ được phép dùng để kinh doanh, như làm văn phòng, cửa hàng, hoặc nhà hàng. Luật này nhằm tăng nguồn cung nhà ở mà không ảnh hưởng đến các khu dân cư hiện có.

Theo phân tích, nó có thể tạo ra 2,4 triệu căn hộ. Hầu hết các nhà lập pháp và Thống đốc Newsom đều ủng hộ, coi đây là một bước tiến quan trọng trong chính sách nhà ở.

Tuy nhiên, trên thực tế, chỉ có 22 dự án nộp đơn xin phép, và số dự án thực hiện được còn ít hơn.

Hiện tượng “everything-bagel liberalism”

Luật A.B. 2011 đã mở ra cơ hội pháp lý cho việc xây dựng nhà đa gia đình, nhưng về mặt kinh tế, nhiều dự án vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai. Để đủ điều kiện, các dự án phải trả mức lương theo chuẩn công đoàn (“prevailing wages”), vốn cao hơn mức lương thông thường, dẫn đến chi phí xây dựng tăng khoảng 20–25% theo một số nhà phát triển.

Ngoài ra, luật còn yêu cầu khoảng 15% số căn hộ phải được dành riêng cho người có thu nhập thấp, điều này làm giảm lợi nhuận tiềm năng của các chủ dự án.

Khi xem xét từng yêu cầu riêng lẻ, chúng có vẻ rất hợp lý. Ai lại có thể phản đối việc trả lương cao hay xây dựng nhà giá rẻ? Tuy nhiên, khi gộp tất cả các yêu cầu này lại với nhau, cùng với chi phí xây dựng vốn đã cao ở California, nhiều dự án trở nên gần như không khả thi về mặt tài chính.

Nhà báo Ezra Klein gọi hiện tượng này là “everything-bagel liberalism”, đhằm chỉ ra rằng những chính sách có nhiều mục tiêu tốt đẹp nhưng khi kết hợp lại thì trở nên quá phức tạp và khó thực hiện trong thực tế.

Lợi ích nhóm

Khi đề cập đến mức lương phổ biến, các yếu tố chính không chỉ bao gồm khía cạnh kinh tế mà còn có cả yếu tố chính trị và lợi ích nhóm. Tại California, phần lớn các chính trị gia đều nhận thức rằng để thông qua bất kỳ dự luật nào liên quan đến nhà ở, họ cần có sự ủng hộ từ các công đoàn lao động.

Trong khi đó, nhu cầu về căn hộ giá rẻ trở nên phức tạp hơn. Một số tổ chức đã cảnh báo rằng họ sẽ phản đối dự luật nhà ở nếu không có các cam kết đáng kể về tính khả thi tài chính. Tuy nhiên, khác với công đoàn, các nhóm vận động này không sở hữu sức mạnh chính trị lớn, và những yêu cầu của họ thường xuất phát từ niềm tin rằng điều này là cần thiết, chứ không phải để đạt lợi ích nhóm.

Các thành phố khác đang làm tốt hơn California

Năm 2021, Raleigh, North Carolina, đã ứng phó với làn sóng cư dân mới bằng cách nới lỏng các quy định về phân vùng cho nhà ở đa gia đình. Trong ba năm tiếp theo, thành phố đã xây dựng nhiều đơn vị hơn 60% mỗi năm và trải qua một nửa mức tăng chi phí thuê so với năm năm trước đó.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra tại Austin, Minneapolis và New Rochelle, New York. Những thành phố này có điểm chung là các luật pro-housing mới đi kèm với yêu cầu về lao động và mức độ khả năng chi trả ít bị hạn chế – nếu có – và do được thông qua ở cấp thành phố, chúng không gặp phải sự phản đối từ chính quyền địa phương.

Florida đang làm tốt hơn California

Năm 2023, lập pháp Florida đã thông qua Live Local Act, điều chỉnh luật phân vùng để cho phép xây dựng căn hộ trong các khu thương mại, công nghiệp và các khu phức hợp mà không cần sự phê duyệt từ hội đồng zoning địa phương.

Luật này gần giống như A.B. 2011 của California, nhưng có một điểm khác biệt quan trọng: Florida không yêu cầu mức lương tối thiểu và chỉ đặt ra yêu cầu về tính khả năng chi trả một cách khiêm tốn, được hỗ trợ bởi các khoản miễn thuế lớn dành cho các nhà phát triển.

Dự luật dự kiến sẽ cấp phép cho ít nhất 55.000 căn hộ mới, ngay cả trong bối cảnh lãi suất cao, chi phí vật liệu tăng và thiếu hụt lao động trong ngành xây dựng. Theo giám đốc một tổ chức phi lợi nhuận ủng hộ nhà ở, “Dự luật được thông qua vào thời điểm khó khăn nhất cho sự phát triển nhà ở mới. Thực tế chúng tôi nhận được phản ứng mạnh mẽ như vậy thực sự là một nguồn động lực lớn.”

So với California, cách tiếp cận của Florida mang tính thực dụng hơn, giảm bớt rào cản kinh tế và tạo điều kiện để các dự án khả thi hơn về mặt tài chính, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở nhanh hơn.

California cuối cùng đang học hỏi từ những sai lầm trước đây

Năm 2024 đánh dấu một bước ngoặt trong chính sách nhà ở của California. Cuộc khủng hoảng nhà ở đã trở thành biểu tượng cho sự thất bại trong quản trị của “bang xanh”, khiến nhiều nhà lập pháp nhận ra cần những cải cách táo bạo. Trong bối cảnh này, lập pháp California đã thông qua hai luật quan trọng, vốn được coi là những bước tiến lớn trong cải cách nhà ở.

A.B. 130 loại bỏ hầu hết các dự án xây dựng đô thị mới khỏi quy trình đánh giá môi trường vốn nổi tiếng phức tạp và chậm trễ của bang. Trong khi đó, S.B. 79 nới lỏng luật phân vùng để việc xây nhà đa gia đình gần các tuyến giao thông công cộng trở nên dễ dàng hơn.

Điểm then chốt là, cả hai luật đều giảm bớt các ràng buộc nghiêm ngặt về lao động và căn hộ giá rẻ so với các dự luật trước đó. S.B. 79 chỉ giữ lại các tiêu chuẩn tối thiểu, còn A.B. 130 hầu như không yêu cầu gì đối với hầu hết dự án, tạo điều kiện thuận lợi để nhà phát triển triển khai các dự án nhà ở nhanh hơn và khả thi hơn về mặt tài chính.

Nhờ những cải cách này, California đang bắt đầu học hỏi từ những thất bại trước đây và áp dụng các biện pháp thực dụng hơn, nhằm giải quyết khủng hoảng nhà ở kéo dài.

Liệu lần này có khác?

Chỉ còn vài tháng trước khi S.B. 79 chính thức có hiệu lực, một số cơ quan địa phương đã bắt đầu vận động để loại trừ hoặc miễn trừ các dự án, thậm chí đe dọa kiện tụng và trì hoãn việc thực hiện đến tận những năm 2030. Trước áp lực này, các nhà lập pháp đứng sau S.B. 79 buộc phải soạn thêm “dự luật sửa chữa” nhằm ngăn các địa phương lợi dụng sự mơ hồ trong ngôn từ luật.

Sau một thập kỷ thất bại trong việc giải quyết khủng hoảng nhà ở bằng cách nói “có” với mọi dự án và mọi ý tưởng, câu hỏi lớn đặt ra là: Liệu lần này, chính quyền California có thực sự sẵn sàng nói “không” khi cần thiết, để đảm bảo luật được thực thi hiệu quả?

‍