Article
Trước khi bước vào hành trình mua nhà, một trong những yếu tố quan trọng nhất bạn cần chuẩn bị là điểm tín dụng đủ điều kiện để được chấp thuận khoản vay mortgage. Mặc dù thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và nhiều điều kiện khác cũng đóng vai trò quan trọng, điểm tín dụng vẫn là một trong những tiêu chí hàng đầu mà các tổ chức cho vay xem xét. Tin tốt là với nỗ lực và kỷ luật tài chính, bạn hoàn toàn có thể cải thiện điểm tín dụng của mình trước khi nộp đơn xin vay.
Điểm tín dụng FICO nằm trong khoảng từ 300 đến 850, với một nguyên tắc đơn giản: điểm cao hơn đồng nghĩa với rủi ro thấp hơn cho người cho vay, từ đó bạn sẽ có cơ hội nhận được lãi suất thế chấp ưu đãi hơn. Chỉ cần sự chênh lệch vài chục điểm cũng có thể tạo ra khoảng cách lên đến hàng nghìn đô la trong tổng chi phí vay trong suốt thời gian của khoản vay.
Điểm tín dụng được xây dựng dựa trên năm yếu tố chính: lịch sử thanh toán, tỷ lệ sử dụng tín dụng, thời gian tồn tại của lịch sử tín dụng, sự đa dạng trong các loại tín dụng, và các yêu cầu kiểm tra tín dụng gần đây. Bạn có quyền kiểm tra điểm tín dụng của mình miễn phí và có thể cải thiện điểm số này bằng cách thanh toán đúng hạn, giảm bớt số dư nợ, hạn chế việc mở tài khoản mới, và duy trì các tài khoản cũ.
Lịch sử thanh toán chiếm tới 35% tổng điểm tín dụng, làm cho nó trở thành yếu tố quan trọng nhất. Mọi khoản thanh toán đều được ghi nhận, từ thẻ tín dụng, khoản vay mua xe, vay sinh viên cho đến hóa đơn y tế. Việc thanh toán đúng hạn liên tục là nền tảng cho việc duy trì điểm tín dụng tốt.
Cần lưu ý rằng các khoản thanh toán trễ hạn có mức độ ảnh hưởng khác nhau tùy thuộc vào thời gian chậm trễ. Cụ thể, một khoản thanh toán trễ 30 ngày sẽ ít tác động hơn so với khoản trễ 90 ngày. Khoản nợ càng chậm thanh toán lâu, mức độ ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng sẽ càng nghiêm trọng và kéo dài.
Với trọng số 30%, tỷ lệ sử dụng tín dụng đo lường mức độ mà bạn đang sử dụng hạn mức tín dụng sẵn có. Tỷ lệ này được tính bằng cách chia tổng số dư nợ cho tổng hạn mức tín dụng.
Nguyên tắc quan trọng là giữ tỷ lệ này dưới 30%. Nếu bạn có hạn mức tín dụng 10.000 đô la, số dư nợ của bạn nên giữ dưới 3.000 đô la. Tỷ lệ sử dụng vượt quá 30% có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn đáng kể, vì nó cho thấy bạn có thể đang quá phụ thuộc vào tín dụng.
Độ dài lịch sử tín dụng chiếm 15% trong điểm số tín dụng của bạn và được tính dựa trên tuổi trung bình của tất cả các tài khoản tín dụng. Đây là lý do mà việc mở tài khoản mới có thể tạm thời làm giảm điểm số, vì nó làm giảm tuổi trung bình của các tài khoản.
Điều này đặc biệt quan trọng khi bạn đang chuẩn bị mua nhà. Mở thẻ tín dụng mới hoặc các tài khoản tín dụng khác trong vài tháng trước khi nộp đơn xin vay thế chấp có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn, từ đó ảnh hưởng đến khả năng được chấp thuận hoặc lãi suất mà bạn nhận được.
Mặc dù chỉ chiếm 10% tổng điểm số, sự đa dạng trong các loại tín dụng vẫn mang lại một ý nghĩa quan trọng. Việc quản lý thành công nhiều loại tín dụng khác nhau như thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân và khoản vay mua xe cho thấy bạn có khả năng xử lý các nghĩa vụ tài chính đa dạng.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bạn nên vội vàng mở nhiều tài khoản mới chỉ để tăng sự đa dạng. Sự gia tăng tự nhiên của credit mix theo thời gian, khi bạn có nhu cầu thực sự, mới là cách tiếp cận hợp lý.
Yếu tố cuối cùng, chiếm 10%, liên quan đến yêu cầu kiểm tra tín dụng. Có hai loại yêu cầu: hard inquiry và soft inquiry.
Một điểm đáng chú ý là nếu bạn đang so sánh lãi suất mortgage từ nhiều ngân hàng khác nhau, các hard inquiries diễn ra trong cùng một khoảng thời gian 45 ngày sẽ chỉ được tính như một lần. Điều này cho phép bạn thoải mái tìm kiếm khoản vay tốt nhất mà không phải lo ngại về việc điểm tín dụng bị ảnh hưởng nhiều lần.
Hiểu rõ về điểm tín dụng sẽ giúp bạn xác định vị thế hiện tại và đặt ra mục tiêu cải thiện. Điểm tín dụng từ 800 đến 850 được phân loại là Excellent (Xuất sắc), đây là mức điểm mà các tổ chức cho vay tin tưởng nhất và thường đi kèm với lãi suất thấp nhất.
Cả hai mức này đều đủ điều kiện cho hầu hết các chương trình mortgage với điều kiện ưu đãi. Điểm từ 620-679 thuộc nhóm Fair (Khá), vẫn có khả năng đủ điều kiện vay, nhưng có thể phải chấp nhận lãi suất cao hơn hoặc yêu cầu thanh toán trước lớn hơn.
Những người có điểm từ 580-619 (Poor), 500-579 (Bad), hoặc dưới 499 (Very Bad) sẽ gặp khó khăn hơn nhưng vẫn có khả năng vay. Nhiều chương trình vay đặc biệt vẫn sẵn sàng hỗ trợ những người thuộc các nhóm điểm này.
Điều quan trọng là nhớ rằng điểm tín dụng chỉ là một phần trong bức tranh tổng thể. Thu nhập ổn định và tỷ lệ DTI hợp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định chấp thuận khoản vay.
Luật pháp cho phép bạn yêu cầu báo cáo tín dụng miễn phí một lần mỗi năm từ ba tổ chức báo cáo tín dụng chính: TransUnion, Experian và Equifax. Một chiến lược thông minh là phân bổ các yêu cầu này trong suốt năm, lấy một báo cáo từ mỗi bureau cách nhau bốn tháng để theo dõi liên tục.
Khi nhận được báo cáo, hãy kiểm tra kỹ lưỡng để phát hiện các sai sót như tài khoản không thuộc về bạn, số dư nợ không chính xác, hoặc các khoản thanh toán trễ hạn được ghi nhận sai. Nếu phát hiện bất kỳ sai sót nào, hãy liên hệ ngay với bureau tương ứng để yêu cầu điều chỉnh. Những lỗi này có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn một cách không công bằng.
Nếu bạn đang dự định mua nhà trong thời gian gần, hãy bắt đầu cải thiện điểm tín dụng ngay từ bây giờ. Dưới đây là những điều bạn cần chú ý:
Một điều quan trọng cần ghi nhớ là ngay cả khi điểm tín dụng của bạn đang ở mức Fair hoặc Poor, bạn vẫn có khả năng được phê duyệt khoản vay mortgage. Nhiều chương trình cho vay đặc biệt như FHA loans, VA loans, hoặc USDA loans được thiết kế dành cho những người có điểm tín dụng thấp hơn.
Các chương trình này có thể yêu cầu bạn thanh toán trước lớn hơn hoặc áp dụng lãi suất cao hơn, nhưng chúng vẫn mở ra cơ hội để bạn sở hữu nhà. Hơn nữa, khi bạn đã sở hữu nhà và tiếp tục cải thiện điểm tín dụng, bạn luôn có khả năng tái cấp vốn để nhận được lãi suất tốt hơn trong tương lai.
Điểm tín dụng đóng vai trò quan trọng trong quá trình mua nhà, nhưng nó không phải là một trở ngại không thể vượt qua. Với sự am hiểu đúng đắn về cách hoạt động và những chiến lược cụ thể để cải thiện, bạn hoàn toàn có thể chủ động nâng cao điểm tín dụng của mình, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho khoản vay mortgage. Hãy bắt đầu với những bước đơn giản như:
Giấc mơ sở hữu ngôi nhà riêng của bạn hoàn toàn có thể trở thành hiện thực với sự chuẩn bị tài chính chu đáo.
