California đang tìm cách giải quyết tình trạng thiếu nhà ở kéo dài. Một trong những hướng tiếp cận mới là thúc đẩy mô hình xây dựng nhà ở trong nhà máy, sau đó vận chuyển đến công trường để lắp ráp. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí và cải thiện điều kiện làm việc. Tuy nhiên, dù được nhắc đến trong nhiều thập kỷ, ngành công nghiệp này vẫn chưa phát triển ở quy mô lớn. Theo CalMatters, các nhà ủng hộ cho rằng rào cản lớn nhất nằm ở quy định và tài chính.

Gói dự luật mới nhằm thúc đẩy xây dựng trong nhà máy

Tuần trước, Assemblymember Buffy Wicks cùng một nhóm lưỡng đảng giới thiệu gói dự luật nhằm khuyến khích các nhà phát triển áp dụng phương pháp xây dựng trong nhà máy. Phần lớn dự luật tập trung vào chuẩn hóa quy định và giảm thủ tục. Tuy nhiên, một dự luật nổi bật là Assembly Bill 2166 do Wicks và Assemblymember Juan Carrillo đồng tác giả. Dự luật này đề xuất một cơ chế bảo hiểm mới, trong đó tiểu bang đóng vai trò tái bảo hiểm cho các dự án sử dụng mô hình factory‑built housing.

Theo dự luật, tiểu bang sẽ đứng sau các công ty bảo hiểm để bảo đảm chi trả trong những trường hợp rủi ro cao. Đây là bước đi chưa từng có trong chính sách nhà ở của California. Một nhà nghiên cứu tại Terner Center nhận xét rằng đây là lần đầu tiên ông thấy một đề xuất như vậy được soạn thảo và có khả năng được triển khai. Ông cho biết ý tưởng này xuất hiện lặp lại trong nhiều cuộc phỏng vấn khi nhóm của ông thực hiện báo cáo về industrialized construction.

‍

Vì sao ngành xây dựng gặp bế tắc

Xây dựng là lĩnh vực có mức độ rủi ro cao. Chi phí có thể vượt dự toán, nhà thầu có thể không hoàn thành công việc và dự án có thể thất bại. Để giảm rủi ro, các dự án thường sử dụng surety bond, một hình thức bảo đảm tài chính giúp nhà phát triển và nhà cho vay yên tâm hơn. Tuy nhiên, nhiều nhà máy sản xuất module không thể mua được loại bảo đảm này.

Theo mô tả trong dự luật, ngành công nghiệp đang mắc kẹt trong một vòng lặp tự củng cố. Nhà phát triển lo ngại hợp tác với nhà máy vì thiếu lịch sử tài chính. Công ty bảo hiểm không muốn cấp bond vì nhà máy chưa có thành tích. Không có bond thì nhà máy không thể nhận dự án. Không có dự án thì nhà máy không thể tồn tại.

Một giám đốc tại Autovol cho biết chi phí bond cho một dự án lớn có thể lên đến hàng trăm nghìn USD và nhiều nhà máy mới không thể đáp ứng yêu cầu này.

AB 2166 tìm cách phá vỡ vòng lặp đó bằng cách để tiểu bang chia sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Nếu dự án thất bại và bond bị kích hoạt, tiểu bang sẽ chi trả một phần trong những trường hợp được xác định là nghiêm trọng. Mức chi trả và tiêu chí cụ thể vẫn chưa được xác định.

‍

Lợi ích tiềm năng và những câu hỏi còn bỏ ngỏ

Những người ủng hộ cho rằng chính sách này có thể tạo ra tác động lớn. Nếu công ty bảo hiểm cảm thấy an toàn hơn, họ sẽ sẵn sàng cấp bond. Khi đó, nhà phát triển sẽ tự tin hơn khi ký hợp đồng với nhà máy. Nhà máy có thêm dự án để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất. Chi phí có thể giảm và mô hình nhà ở sản xuất hàng loạt có thể trở nên khả thi hơn.

Ý tưởng này có điểm tương đồng với các chương trình bảo lãnh của liên bang như VA loan, Fannie Mae, Freddie Mac hoặc chương trình bảo lãnh bond của Small Business Administration. California cũng có một chương trình bảo lãnh cho xây dựng cơ sở y tế nhưng chưa từng áp dụng cho nhà ở.

Tuy vậy, một số người trong ngành vẫn hoài nghi. Một lãnh đạo của Mutual Housing California cho rằng chính sách này chủ yếu hỗ trợ các nhà máy mới và các nhà phát triển thiếu kinh nghiệm. Ông cho rằng rủi ro lớn nhất không nằm ở việc nhà máy phá sản mà nằm ở năng lực của nhà phát triển. Một số nhà máy lớn như Guerdon Modular hoặc Autovol hiếm khi gặp khó khăn trong việc mua bond và đôi khi không cần đến bond.

‍

Triển vọng và những bước tiếp theo

Dự luật sẽ được xem xét tại ủy ban lập pháp vào cuối tháng 4. Một câu hỏi lớn là liệu các nhà lập pháp có sẵn sàng để tiểu bang gánh rủi ro tài chính cho một ngành công nghiệp vẫn đang trong giai đoạn chứng minh năng lực hay không. Tổng mức cam kết tài chính mà tiểu bang có thể phải chịu vẫn chưa được xác định.

Một nhà nghiên cứu tại Terner Center cho rằng chương trình có thể chỉ cần thiết trong giai đoạn đầu. Khi ngành công nghiệp phát triển và có lịch sử hoạt động ổn định, thị trường bảo hiểm tư nhân có thể tự đảm nhận vai trò này. Tuy nhiên, điều đó còn phụ thuộc vào việc ngành factory‑built housing có thực sự đạt được quy mô như kỳ vọng hay không.