Article
BABA – Build America, Buy America
HUD – Department of Housing and Urban Development
Một đạo luật mang tên Build America, Buy America - viết tắt là BABA - đang gây ra một nghịch lý thú vị trong thị trường bất động sản Mỹ. Luật này được thiết kế với mục tiêu thúc đẩy sản xuất nội địa và tạo ra việc làm cho người dân Mỹ, nhưng lại đang làm chậm tiến độ và đẩy chi phí của các dự án nhà ở giá rẻ lên cao, đúng lúc mà người có thu nhập thấp đang cần nhà ở khẩn cấp nhất.
Luật yêu cầu hầu hết các dự án cơ sở hạ tầng sử dụng vốn liên bang - bao gồm cả việc xây dựng nhà ở giá rẻ - phải sử dụng vật liệu sản xuất tại Hoa Kỳ. Từ sắt thép đến những sản phẩm hoàn thiện như quạt trần và hệ thống điều hòa không khí, tất cả đều phải mang nhãn "Made in USA." Nghe có vẻ hợp lý, nhưng vấn đề là nhiều loại vật liệu đó hiện không có sẵn trong nước với số lượng đủ lớn hoặc giá cả cạnh tranh.
Kết quả là các nhà phát triển dự án nhà ở giá rẻ đang gặp khó khăn với hai sự lựa chọn: một là chờ đợi vô thời hạn để xin miễn trừ, hai là từ bỏ nguồn vốn liên bang và tự mình chi trả cho toàn bộ ngân sách.
Về mặt lý thuyết, các nhà phát triển có thể xin miễn trừ nếu họ chứng minh rằng không thể tìm được nguồn vật liệu "Made in USA" với số lượng đủ hoặc giá hợp lý. Nhưng thực tế, quá trình này đang tiến triển rất chậm, đến mức nhiều người trong ngành gọi nó là "đình trệ."
The Department of Housing and Urban Development (HUD) - cơ quan chịu trách nhiệm xét duyệt miễn trừ - hiện mất khoảng sáu tháng hoặc lâu hơn để xử lý một đơn. Trong khoảng thời gian này, dự án không thể tiếp tục. Nhà thầu phải chờ đợi. Chi phí tăng lên. Lãi suất vay có thể thay đổi. Những người cần nhà vẫn phải đứng ngoài danh sách chờ.
Một nhà phát triển ở Denver cho biết họ đã tốn hơn $60,000 thuê tư vấn chỉ để kiểm tra nguồn vật liệu phù hợp với luật. Một dự án ở Vermont phải chi thêm khoảng $150,000 chỉ để xác minh thép và sắt là sản xuất ở Mỹ - công việc mà họ cho rằng không mang lại giá trị thực tế cho dự án, chỉ là giấy tờ để đáp ứng yêu cầu hành chính.
Những con số này nghe không lớn so với tổng ngân sách một dự án nhà ở. Nhưng với các dự án affordable housing, nơi margin rất mỏng và nguồn tài trợ thường được ghép từ nhiều nguồn khác nhau, $60,000 hay $150,000 có thể là khoản tiền quyết định việc dự án có khả thi hay không.
Mỹ đang trong tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ trên phạm vi toàn quốc. Nguồn cung không đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và trung bình. Ở nhiều thành phố, thời gian chờ để được phân bổ một căn hộ giá rẻ kéo dài nhiều năm.
Một cư dân 75 tuổi ở Fargo, Bắc Dakota, nói rằng bà đã nằm trên danh sách chờ nhà ở giá rẻ nhiều năm nhưng vẫn chưa có chỗ ở phù hợp. Lý do không phải là thiếu nhu cầu hay thiếu đất. Mà là các dự án mới liên tục bị trì hoãn, một phần lớn do luật BABA.
Vấn đề là các dự án sử dụng vốn liên bang thường chỉ chiếm một phần nhỏ tổng kinh phí xây dựng, nhưng đó là phần rất quan trọng để cân đối ngân sách. Không có phần vốn đó, nhiều dự án không thể khởi công. Nhưng để nhận được phần vốn đó, nhà phát triển phải tuân thủ BABA. Và việc tuân thủ BABA lại đòi hỏi thời gian và chi phí mà nhiều dự án không thể gánh nổi.
Một số nhà đầu tư giờ đang cân nhắc tránh hoàn toàn việc sử dụng quỹ liên bang, dù điều đó có thể khiến họ mất đi nguồn tài trợ quan trọng. Đây là dấu hiệu cho thấy luật đang tạo ra kết quả ngược với mục đích ban đầu: thay vì khuyến khích xây dựng, nó đang khiến một số dự án không bao giờ được khởi công.
Build America, Buy America được ủng hộ mạnh mẽ bởi các tổ chức công nghiệp (industry groups) và công đoàn lao động (labor unions). Lý do rất đơn giản: đạo luật này nhằm bảo vệ các nhà sản xuất trong nước và tạo ra việc làm cho người dân Mỹ. Trong bối cảnh toàn cầu hóa đã dẫn đến việc nhiều ngành sản xuất chuyển ra nước ngoài, việc ban hành một đạo luật yêu cầu sử dụng hàng nội địa là một giải pháp hiệu quả để giữ chân công việc ở lại trong nước.
Tuy nhiên, ngay cả những người ủng hộ cũng thừa nhận rằng quy trình cấp miễn trừ hiện tại cần được đơn giản hóa và trở nên minh bạch hơn. Vấn đề không nằm ở ý tưởng của luật - mà ở cách thức thực hiện. Khi HUD mất đến sáu tháng để phê duyệt một đơn xin miễn trừ, điều đó không mang lại lợi ích cho ai: không hỗ trợ các nhà sản xuất trong nước, không giúp đỡ các nhà phát triển dự án, và chắc chắn không giúp những người đang chờ đợi nhà ở giá rẻ.
Một số nghị sĩ đã đề xuất miễn trừ BABA cho các dự án nhà ở giá rẻ hoàn toàn, với lập luận rằng việc giải quyết khủng hoảng nhà ở nên được ưu tiên hơn so với bảo hộ sản xuất. Tuy nhiên, đề xuất này vẫn chưa có bất kỳ tiến triển rõ rệt nào.
Các nhà phát triển cũng đã đề nghị HUD tăng tốc quá trình phê duyệt miễn trừ hoặc cung cấp hướng dẫn rõ ràng hơn về việc tuân thủ luật. Nhiều người cho rằng nếu quy trình được đơn giản hóa và rút ngắn thời gian xuống còn vài tuần thay vì vài tháng, luật vẫn có thể đạt được mục tiêu mà không dẫn đến các tác động tiêu cực như hiện tại.
BABA không phải là một bộ luật hoàn toàn mới. Thay vào đó, nó là sự mở rộng của luật Buy America trước đây, vốn đã yêu cầu sử dụng vật liệu sản xuất tại Mỹ cho các dự án cơ sở hạ tầng liên bang như đường bộ và cầu. Sự mở rộng này đến nhiều loại vật liệu và dự án xây dựng - bao gồm cả nhà ở giá rẻ - đánh dấu một bước tiến đáng kể về quy mô.
Vấn đề hiện tại là thị trường vẫn chưa kịp thích ứng. Nguồn cung trong nước đối với nhiều loại vật liệu xây dựng vẫn còn hạn chế. Một số loại vật liệu được sản xuất tại Mỹ, nhưng số lượng không đủ để đáp ứng nhu cầu. Trong khi đó, một số loại khác mặc dù có sản xuất, nhưng giá lại cao hơn nhiều so với hàng nhập khẩu.
Trong khi đó, có vẻ như HUD vẫn chưa đủ nguồn lực hoặc quy trình để xử lý hiệu quả khối lượng đơn xin miễn trừ. Hệ quả là một điều luật với mục đích tốt đang dẫn đến những tác động không mong muốn.
Câu hỏi hiện tại không phải là liệu luật pháp có cần thiết hay không, mà là liệu nó có thể được điều chỉnh một cách kịp thời để không cản trở mục tiêu mà nó hướng đến: xây dựng nhà ở cho người dân Mỹ.
