Rất nhiều người Việt cho rằng phải có điểm tín dụng thật cao, thậm chí gần 800 điểm, mới nên nghĩ đến chuyện mua nhà. Có người chờ nhiều năm chỉ để "điểm đẹp hơn" rồi mới bắt đầu làm hồ sơ vay.

Nhưng trên thực tế, không phải cứ điểm thật cao mới mua được nhà.

Với một số chương trình vay, khoảng 580 điểm đã có thể làm hồ sơ vay. Còn với nhiều khoản vay phổ biến khác, mốc 620 điểm thường đã đủ để bắt đầu quá trình mua nhà.

Có được duyệt vay hay không chỉ là bước khởi đầu, quan trọng hơn là với số điểm hiện tại, bạn sẽ phải trả bao nhiêu cho căn nhà đó trong suốt 15 hay 30 năm tới.

‍

Được duyệt vay chưa chắc sẽ vay với điều kiện tốt

Đây là điều mà nhiều người mua nhà lần đầu thường bỏ qua.

Khi nghĩ đến credit score, phần lớn mọi người chỉ quan tâm một câu hỏi: "Tôi có vay được hay không?"

Trong khi đó, đối với ngân hàng hoặc lender, còn một câu hỏi quan trọng không kém: "Bạn sẽ vay với mức lãi suất nào?"

Credit score chỉ là một phần trong hồ sơ vay mua nhà. Người cho vay còn xem xét thu nhập, thời gian làm việc, số tiền đặt cọc và tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Tuy nhiên, credit score lại là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến mức lãi suất vay.

Vì vậy, nếu hai người cùng mua một căn nhà với cùng số tiền vay, nhưng số tiền họ  phải trả số tiền hàng tháng có thể rất khác nhau chỉ vì điểm tín dụng không giống nhau.

‍

580 và 620: Mức điểm để bắt đầu

Nếu đang tìm hiểu về vay mua nhà, có hai mốc credit score bạn sẽ nghe nhắc đến khá nhiều là 580 và 620.

Với FHA Loan, mức 580 thường được xem là ngưỡng quen thuộc để người mua nhà có thể tiếp cận khoản vay với mức down payment 3.5%. Nếu điểm tín dụng thấp hơn mốc này, bạn vẫn có thể được chấp thuận trong một số trường hợp, nhưng điều kiện vay thường sẽ khắt khe hơn và số tiền cần đặt cọc cũng cao hơn.

Còn với Conventional Loan, mốc 620 thường được xem là cột mốc phù hợp để bắt đầu khoản vay. Khi credit score đạt khoảng này, bạn sẽ có thêm nhiều lựa chọn vay hơn, đặc biệt nếu thu nhập ổn định, hồ sơ việc làm rõ ràng và tỷ lệ nợ không quá cao.

Tuy nhiên, đạt 580 hay 620 chỉ là mức credit score ban đầu giúp bạn có cơ hội làm hồ sơ vay mua nhà. Còn vay với lãi suất tốt hay không, đó lại là câu chuyện khác.

‍

Mức điểm 700 trở lên

Khi credit score vượt qua mốc 700, bạn thường sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận mức lãi suất cạnh tranh hơn. Hồ sơ lúc này nhìn chung cũng dễ làm việc hơn trong mắt lender, nhất là nếu các phần còn lại của hồ sơ cũng ổn.

Đến khoảng 740 hoặc 760 điểm, bạn thường nằm trong nhóm những người mua nhà được hưởng những điều kiện vay thuận lợi nhất.

Trong nhiều trường hợp, sự khác biệt giữa 760 và 820 điểm thường không quá lớn khi đi vay mua nhà. Nhưng khoảng cách giữa 620 và 760 lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Chỉ cần lãi suất cao hơn khoảng 0.25% đến 0.5% thôi, số tiền phải trả thêm trong suốt thời gian vay cũng có thể lên tới hàng chục ngàn USD.

Vì vậy, nếu điểm của bạn đang ở mức rất tốt rồi, việc cố nâng thêm vài chục điểm có thể không mang lại khác biệt quá lớn. Nhưng nếu bạn đang ở ngưỡng 610, 620 hay 630, việc cải thiện credit score trước khi mua nhà đôi khi lại là một bước đi rất đáng giá.

‍

‍

Mối liên hệ giữa điểm tín dụng (Credit Score) và khả năng sở hữu nhà tại Mỹ

‍

Có nên chờ cải thiện điểm tín dụng trước khi mua?

Câu trả lời là: tùy vào bạn đang ở mốc nào.

Nếu credit score của bạn đã ở khoảng 740, việc chờ thêm vài tháng chỉ để tăng lên 760 thường không tạo ra khác biệt quá lớn về lãi suất. Trong trường hợp này, trì hoãn kế hoạch mua nhà chưa chắc đã mang lại lợi ích rõ rệt.

Nhưng nếu điểm tín dụng của bạn đang ở mức 610 hoặc 630, việc dành thêm từ vài tháng đến khoảng một năm để cải thiện credit score có thể giúp bạn tiết kiệm được một khoản tiền rất đáng kể trong suốt thời gian vay.

Nói đơn giản, nếu bạn đang ở rất gần một mốc tốt hơn về lãi suất, việc chờ thêm để cải thiện điểm tín dụng có thể là một khoản “đầu tư” đáng giá.

‍

Mới sang Mỹ, lịch sử tín dụng còn hạn chế thì sao?

Đây là nỗi băn khoăn của rất nhiều người Việt mới định cư.

Không ít người có công việc ổn định, thu nhập tốt và cũng có một khoản tiền tích lỹ kha khá, nhưng credit score vẫn chưa cao vì lịch sử tín dụng còn quá ngắn.

Tin vui là các mô hình chấm điểm tín dụng mới bắt đầu xem xét thêm nhiều dữ liệu hơn, chẳng hạn như lịch sử thanh toán tiền thuê nhà, hóa đơn điện nước và những khoản sinh hoạt được thanh toán đều đặn.

Trước đây, những khoản này không phải lúc nào cũng được phản ánh rõ trong credit profile. Nhưng về lâu dài, đây có thể là một lợi thế cho những người mới sang Mỹ, đặc biệt là những người có thói quen thanh toán đúng hạn dù lịch sử vay mượn chưa nhiều.

Vì vậy, việc chưa đạt được điểm tín dụng tối ưu không có nghĩa là bạn không còn cơ hội sở hữu nhà ở Mỹ. Trên thực tế, rất nhiều người vẫn mua được căn nhà đầu tiên của mình mặc dù điểm tín dụng ban đầu chưa đạt mức tối thiểu.

‍

Vậy credit score bao nhiêu là đủ?

Nếu mục tiêu của bạn chỉ là đủ điều kiện để bắt đầu nộp hồ sơ vay, thì mức từ 580 đến 620 có thể đã đủ trong nhiều trường hợp, tùy vào loại khoản vay và hồ sơ tài chính đi kèm.

Nhưng nếu mục tiêu của bạn là có nhiều lựa chọn hơn và được hưởng mức lãi suất tốt hơn, nhiều chuyên gia thường khuyên nên hướng tới mốc 700 điểm trở lên. Lý tưởng nhất là khoảng từ 740 đến 760 điểm.

Bởi khi mua nhà, câu hỏi quan trọng nhất không phải là:

"Tôi có vay được hay không?"

Mà là:

"Với mức credit score hiện tại, tôi sẽ phải trả thêm bao nhiêu tiền cho căn nhà này trong suốt 30 năm tới?"

Vì đôi khi, chỉ vài chục điểm credit score thôi cũng có thể tạo ra khác biệt rất lớn về lãi suất vay.

Thế nên trước khi dành quá nhiều thời gian đi xem nhà, có lẽ điều nên làm trước là nhìn lại credit report của mình. Biết mình đang ở đâu sẽ giúp bạn quyết định nên mua ngay, chờ thêm một thời gian, hay điều chỉnh lại tài chính trước khi bước vào khoản vay lớn nhất trong đời.

‍